Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
Особенности оценки рыночной арендной ставки
Заказать отчёт об оценке у нас могут физические лица, владельцы малого, среднего и крупного бизнеса. Специалисты компании «Новые Горизонты» осуществят профессиональную оценку арендной ставки:
- На земельный участок.
- На здания и сооружения.
- На квартиру, дом и другие объекты жилой и коммерческой недвижимости.
- На оборудование.
- На транспортные средства и др.
Оценка арендной ставки требует учёта многих факторов и условий. Именно они помогут определить соответствующую деятельности рыночную стоимость арендной ставки и права на аренду. Рассмотрим те факторы, которые учитываются специалистами компании при оценке (отметим, что все они обычно прописываются в договоре, поэтому оценщик может попросить у заказчика договор аренды или его проект, который будет подписан в будущем):
1. Характеристики объекта движимого или недвижимого имущества. Так, при аренде недвижимости на величину арендной платы повлияют:
- её местоположение,
- площадь и назначение,
- удалённость от метро или центра города,
- состояние отделки и др.
При определении стоимости аренды транспорта учитываются технические характеристики, год выпуска и другие параметры.
2. Условия аренды также важны при оценке. К ним относятся:
- платёжный период,
- срок аренды,
- ограничения, наложенные арендодателем (например, на использование электро- и тепловой энергии, воды),
- наличие условий финансового стимулирования (например, включение расходов на ремонт в сумму арендной платы).
2.1. Изменение экономического положения предприятия.
Значительная часть предприятий «пострадали в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»[7]. Имеет место ухудшение экономических показателей деятельности: сокращение натуральных показателей оборота, выручки, прибыли и рентабельности, рост части расходов. Часть предприятий частично или полностью не могут функционировать в связи с наложением нормативных ограничений. Некоторые предприятия вынужденно частично или полностью переводят работу в удаленный формат. Имеет место вынужденное увольнение сотрудников, сокращение зарплат, перевод на неполный рабочий день.
2.2. Изменение условий использования арендованного имущества.
Ограничения, вводимые актами органов власти либо содержащиеся в договорах аренды, как правило, относятся к одному из следующих вариантов:
- полная невозможность использования имущества по прямому функциональному назначению, например, торговых и спортивных объектов, кафе и ресторанов.
- ухудшение условий, предусмотренных договором аренды, например, сокращение потока клиентов или возможностей по их обслуживанию.
Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях
Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.
Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.
Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.
Выгодная формулировка
«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».
Из каких этапов состоит процедура оценки коммерческой недвижимости?
Процедура начинается с переговоров между заказчиком и специалистом. Если начальные переговоры проходят успешно, то между сторонами заключается соглашение о предоставлении услуг по оценке.
Далее следуют:
- переговоры – на этом этапе происходит детальное обсуждение условий сделки и критериев принятия. От этого этапа зависит успешность всей процедуры, ведь именно здесь выявляются проблемные моменты и происходит формулирование четких задач для оценщика;
- оформление договора – этот этап подразумевает заключение письменного договора в полном соответствии с действующим законодательством. Нотариальное заверение является необязательным;
- предоставление документов – после того, как было подписано соглашение между сторонами, специалист должен получить всю необходимую документацию, чтобы приступить к процедуре оценки;
- изучение объекта недвижимости – если со стороны владельца нет запрета на посещение территории, или не идёт процесс судопроизводства, оценщик должен лично ознакомиться с объектом. Назначается встреча с заказчиком и производится визуальный осмотр, в ходе которого специалист должен сфотографировать объект и составить акт;
- составление отчёта об оценке – перед тем, как процедура вступит в свою финальную часть, составленный оценщиком отчёт должен тщательно изучить и одобрить руководитель отдела. Документ также проверяет сотрудник, который регламентирует деятельность оценщика. Отчёт об оценке является официальным документом, в котором должны указываться только точные факты, дата оценки, применяемые стандарты и методы, поставленные цели.
Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна.
Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:
- спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;
- замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.
| Принцип | Что это означает |
|---|---|
| 1. Принцип экономической обоснованности | Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования |
| 2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы | ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя |
| 3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы | Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка |
| 4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки | При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза |
| 5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога | Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога |
| 6. Принцип запрета необоснованных предпочтений | Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться |
| 7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения | Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность |
Как производится процедура оценки арендной ставки (платы)?
— Оценщик приезжает на объект и внимательно осматривает его, учитывая ряд персональных особенностей. Важную роль играет расположение относительно районов города, внешний вид, индивидуальные аспекты имущественных прав.
— Далее оценка арендной ставки недвижимого имущества осуществляется на условиях подробного изучения рынка. Стоимость единиц собственности постоянно меняется. На это влияет ситуация в целом, динамика цен, район расположения, цена схожих строений с учетом их эксплуатационных свойств.
— Определяется, в каком случае недвижимость будет использоваться наиболее результативно.
— Определяется какие подходы можно использовать в данной экономической обстановке (общепринятые: доходный, сравнительный и затратный).
— Делаются соответствующие выводы, устанавливается адекватная цена с учетом всех этих особенностей.
Оценка нежилого помещения
Рынок недвижимости наиболее популизирован объектами жилого фонда, поскольку именно квартиры и дома чаще остальной недвижимости становятся предметом различных гражданско-правовых сделок, например, купли-продажи. В свою очередь нежилые объекты недвижимости чаще используются в коммерческих целях, в силу чего они отличаются от жилой более высокой рентабельностью и быстрой окупаемостью.
Однако лицо, купив или взяв в аренду такие помещения, может как заработать достаточное количество денег, так и прогореть. Как раз для этого важно знать реальную цену такой недвижимости, т.к. подобные знания помогут уберечься от серьезных финансовых потерь. Поэтому оценка рыночной стоимости нежилого помещения являйся очень популярной услугой.
Нежилые помещения – это объекты недвижимости, которые подходят для применения во многих целях, кроме проживания в них людей. Такими помещениями могут быть офисы, гаражи, склады, магазины, общепиты и т.д. Нередко оценка арендной платы нежилого помещения так же важна, как и оценка всего объекта в целом. Все дело в том, что многие люди предпочитают арендовать подобную недвижимость во избежание крупных финансовых вложений, связанных с покупкой нежилого помещения.
Объект оценки — арендная плата и ставка аренды
Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.
В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.
То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.
Офисный рынок: драмы больше нет
Страхи и тревоги в начале года, вызванные заявлениями большинства иностранных арендаторов об уходе с российского рынка, не оправдались. Согласно прогнозам, могло освободиться до 20–25% офисных помещений. В действительности к концу 2022 года уровень вакантных офисных площадей в классе А приближается лишь к 14% (данные NF Group — ex-Knight Frank Russia).
Объем офисных площадей, которые занимаются зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м, напоминает Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group. Действительно, значительное количество западных компаний объявило об уходе с российского рынка, но большинство из них передало активы локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников. Поэтому офисы освободились лишь частично.
Низкий уровень ввода новых офисов
В отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м офисов (впрочем, впоследствии это привело к рекордной вакантности), в этом году ввод офисных площадей будет более чем скромным. По предварительным прогнозам, он составит 280–300 тыс. кв. м.
Для сравнения: в прошлом году было введено 587,4 тыс. кв. м офисных площадей. Новое строительство за три квартала 2022 года меньше аналогичного показателя 2021-го на 59%. «Но на индикатор прошлого года повлиял рекордный ввод крупных build-to-suit проектов», — уточняет Татьяна Дивина, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
В уходящем году разрешение на ввод получали объекты, которые до начала кризиса находились в высокой стадии готовности. По словам Марии Зиминой, начинать новое строительство в условиях неопределенности девелоперы считают нецелесообразным.
Спрос на офисы сокращается
В современных условиях немногие компании собираются расширять занимаемые площади. Неудивительно, что объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в III квартале 2022-го на офисном рынке Москвы, сократился на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 216 тыс. кв. м.
За три квартала 2022 года показатель на 26% ниже, чем в 2021-м. «Даже учитывая традиционно высокую активность IV квартала, объем спроса по итогам года не превысит отметки 1 млн кв. м», — считает Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Вакантность офисных площадей растет
Весь год на офисном рынке наблюдался рост вакантных площадей. Он был связан как с уходом западных арендаторов, так и с оптимизацией затрат арендаторов.
К концу года доля вакантных помещений на офисном рынке Москвы предположительно достигнет 13–14% в классе А (с начала года показатель увеличился на 3,5–4,5 п. п.) и 7–7,5% — в классе B (с начала года — +1,4–1,9 п. п.), подсчитали в NF Group.
В офисном сегменте Санкт-Петербурга уровень вакантных площадей в IV квартале 2022 года приблизился к 12,6%, что в абсолютном выражении составляет 593 тыс. кв. м. Уровень вакантных площадей в классе А увеличился на 7,5 п. п. и составляет 16,7%. Вакантность в классе В/В+ составляет 11,3%, комментирует Вероника Чаканова, партнер, директор офисной группы IPG.Estate.
Арендные ставки на офисы идут на снижение
Несмотря на тот факт, что ряд западных арендаторов заявил об уходе из Москвы, ставки аренды на офисы… практически не изменились. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды варьировалась в пределах 1–2%.
На конец сентября ставки в премиальных зданиях были равны в среднем 46,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), в зданиях класса А в центральном деловом районе — 41,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год и в целом по Москве — 26,1 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год (по данным IBC Real Estate).
Екатерина Ногай полагает, что дальнейшая динамика арендных ставок будет зависеть от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимального значения достигнут в 2023 году.
В Санкт-Петербурге уровень запрашиваемых ставок аренды практически не изменился, соглашается Вероника Чаканова, но подчеркивает, что сделки закрываются по ставкам, которые на 15–20% ниже заявленных.
Некоторые девелоперы готовы начинать новые проекты
Примечательно, что, несмотря на сократившиеся объемы ввода офисных площадей в эксплуатацию, девелоперы готовы начинать новые проекты — правда, пока на стадии формирования документации и проектирования зданий. Также растет количество проектов, которые будут реализованы в формате build-to-suit — при наличии интересанта, готового заключать предварительный договор аренды, отмечают в Nikoliers.
Складская недвижимость: рекорд, еще рекорд!
Сегмент складской недвижимости в уходящем году не только продемонстрировал завидную стойкость, но и обновил рекордную планку. На рынок за три квартала 2022 года был выведен почти 1 млн новых складских площадей. До конца года этот показатель может вырасти до 1,6 млн кв. м, прогнозируют в IBC Real Estate.
В структуре нового строительства доля площадей объектов «под заказчика» достигла 80%. По словам Татьяны Дивиной, такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.
Рекордный ввод новых складских площадей
С начала года в Московском регионе было сдано в эксплуатацию 994 тыс. кв. м — это максимальное значение с 2014-го. Вдохновил девелоперов на такой объем строительства ажиотажный спрос на склады в 2020–2021 годах. До конца года, вероятно, будет побит еще один рекорд: объем ввода может достигнуть 1,6 млн кв. м. Это станет максимальным значением за последние восемь лет.
Как поясняют в Nikoliers, причина столь существенного объема ввода складских помещений — активные сделки за прошедшие два года, в особенности договоры по проектам build-to-suit.
Начало СВО и частичная мобилизация в уходящем году дважды существенно тормозили активность на складском рынке в разгар сезонов, которые традиционно приходятся на весну и осень. Однако игроки складского сегмента довольно быстро адаптировались и оперативно восстанавливали спрос и предложение, говорит Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.
«В 2023 году ситуация изменится, — предупреждает Екатерина Ногай. — Объем нового строительства может не превысить 900 тыс. кв. м. Это будет вызвано снижением спроса, ослабеванием деловой активности и приостановкой некоторых проектов на фоне неопределенности».
По ее словам, основной объем новых складских площадей в 2023 году будет представлен объектами, которые достраиваются под заказчика и которые были запланированы еще в 2021 году, а также спекулятивными объектами, которые сейчас находятся в фазе активного строительства.
Спрос на склады уменьшается
После февраля 2022 года на рынке складской недвижимости наблюдался резкий спад активности. Только с сентября зафиксирован рост объема заключенных сделок: так, в октябре отмечено максимальное значение с начала года — 357 тыс. кв. м (по данным NF Group).
Такой подъем деловой активности обусловлен тем, что бизнес адаптируется к меняющимся внешним условиям: после ухода международных компаний участники рынка начали находить новые возможности для альтернативного развития, объясняет Екатерина Ногай.
Примечательно, что в октябре была заключена первая с февраля сделка по схеме build-to-suit: компания Fix Price приобрела складской комплекс в индустриальном парке «PNK Сибирский тракт» в Екатеринбурге площадью 68 тыс. кв. м, напоминает Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group.
Объем купленных и арендованных площадей на складском рынке Московского региона за девять месяцев 2022 года составил 857 тыс. кв. м.
Но спрос по-прежнему находится под давлением внешних условий, поэтому до конца 2022 года совокупный объем сделок не превысит 1,1 млн кв. м — это станет наименьшим значением за последние 11 лет, прогнозирует Екатерина Ногай.
Спрос по сравнению с итоговым значением рекордного 2021 года снизится практически вдвое, ожидает Константин Фомиченко.
Дефицит качественного предложения на складском рынке
Складской недвижимости не стоит беспокоиться о том, что склады могут опустеть. Уже несколько лет уровень вакантных площадей остается низким — для того, чтобы найти подходящий склад, арендаторам приходится потрудиться. Доля свободных складских площадей класса А в Московском регионе по итогам трех кварталов 2022 года составляет всего 4,6%, говорит Татьяна Дивина. По ее оценкам, в конце года показатель останется на уровне 5%.
На рынке Санкт-Петербурга уровень вакантных складских площадей на сегодняшний день составляет 4,5%, отмечает Филипп Чайка.
На складском рынке — дефицит качественного предложения. В 2023 году из-за сжатия бизнеса и потенциальных отказов доля вакантных складских площадей вырастет до 7%.
Разрыв между запрашиваемыми и реальными ставками аренды
После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года ставки аренды начали постепенно снижаться. Так, в октябре 2022-го средняя запрашиваемая ставка аренды (6,2 тыс. рублей за 1 кв. м в год) на складском рынке Москвы снизилась на 3% по отношению к показателям II квартала (по данным Commonwealth Partnership).
В ожидании свободных площадей увеличивается разрыв между запрашиваемыми ставками аренды и реальными ставками, по которым закрываются сделки, — в ряде случаев он достигает 20% и более, подчеркивает Татьяна Дивина. Эксперт не исключает, что к концу года ставки аренды снизятся еще заметнее.
При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Расчет физического износа по конструктивным элементам офисного здания представлен в приложении № 5:
Определение накопленного износа объекта оценки представлено в таблице 3.2.:
Таблица 3.2.
|
Вид износа |
Процент износа |
Стоимостное значение износа, руб. |
|
Физический износ |
5% |
26 225 338 |
|
Функциональный износ |
0% |
— |
|
Внешний (экономический) износ |
0% |
— |
|
Итого накопленный износ |
5% |
26 225 338 |
Определение рыночной стоимости затратным методом
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом составляет 526 045 000 руб. (Пятьсот двадцать шесть миллионов сорок пять тысяч) рублей:
Таблица 3.3.
|
Наименование показателей |
Значение показателей |
|
Полная восстановительная стоимость объекта оценки, руб. |
524 506 752 |
|
Накопленный износ, руб. |
26 225 338 |
|
Стоимость прав аренды земельного участка, руб. |
27 794 000 |
|
Стоимость объекта оценки, руб. |
526 045 414 |
Когда проведение оценки стоимости арендной платы обязательно?
Согласно статье 8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», независимая оценка является обязательной в случае, если объект сделки находится в собственности РФ или муниципальных образований.
Оценка рыночной стоимости ставки арендной платы в Москве уже давно вошла в практику, тогда как в Московской области такая процедура проводится не всегда. В ряде образований она может устанавливаться органами муниципальной власти. Соответствующие городские нормативно-правовые акты устанавливают методику оценивания имущества, формулы и сопутствующие коэффициенты.
В любом случае отчет необходимо согласовать у собственника. Это и есть конечная цель потенциального арендатора. И «Ай-Эс Консалтинг» обязуется не просто провести расчет, но и довести процесс до достижения требуемого результата.
Как учитывать НДС при аренде офиса арендатором-упрощенцем?
Предъявленная сумма НДС на основании нормы подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ рассматривается как отдельный вид расхода при УСН.
Поэтому в момент принятия в составе арендных затрат нужно внести в КУДиР две записи:
1) отдельно сумму арендного платежа за минусом входного НДС;
2) отдельно сумму НДС.
Если же аренда перечисляется авансом за несколько предыдущих месяцев, то входной НДС тоже принимается в затратах частями по мере учёта арендных платежей в расходах.
Например, ООО «Солнце» перечислило в августе 2021 года 48 000 рублей за аренду за следующие два месяца — сентябрь и октябрь. Ежемесячный арендный платёж по офису — 24 000 рублей, в том числе сумма НДС 20 % — 4 000 рублей.
По состоянию на 31 сентября и 30 октября 2021 года ООО внесло в графу 5 КУДиР по две записи:
— на сумму аренды — 20 000 рублей;
— на сумму входного НДС — 4 000 рублей.
Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.
Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.
Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.
В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.
Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.