Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформляется продажа недвижимости ИП на УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).
Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.
Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.
В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.
Продажа и покупка квартиры в один год
К сожалению, договора обмена сейчас очень редки.
На упрощенке они платят страховые взносы + 15% от прибыли (или 6% от дохода, но для таких ИП ничего не меняется). И сдают один несложный отчет раз в год. Фиксированный платеж в пенсионный фонд и на медицинское страхование перечисляют все ИП, даже если не вели деятельности и ничего не заработали.
В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные. Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам.
Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.
Для начала рассмотрим простейший вариант.
По закону, до 2022 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно!
А вот для жилья, проданного в 2022 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет. Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович.
Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости
Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.
Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.
Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.
Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.
Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.
Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).
Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.
При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.
Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН
Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.
Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.
Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).
Доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, освобождаются от обложения УСН
01.12.2017
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН «доходы», осуществляет виды деятельности: грузоперевозки, оптовая торговля. В 2017 году он продал нежилую недвижимость, приобретенную более пяти лет назад, до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Сумма сделки превышает 1 млн. рублей. Нежилой объект недвижимого имущества не использовался в предпринимательской деятельности в течение всего времени, пока находился в собственности индивидуального предпринимателя.
Облагается ли сделка по продаже нежилого имущества НДФЛ? Возможно ли применение п. 4 статьи 217.1 НК РФ при налогообложении сделки?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доходы индивидуального предпринимателя от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.
Комментарий Российского налогового портала: автором допущена неточность, скорее всего, он имел в виду, что предприниматель не будет платить единый налог по УСН по факту продажи имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности.
Упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016. Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.
Обоснование вывода:
Доходы от реализации недвижимого и иного имущества, которое находится на территории РФ и принадлежит физическому лицу на праве собственности, являются объектом обложения НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, ст. 209 НК РФ, п. 1 ст. 210 НК РФ). На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом — налоговым резидентом РФ, облагается НДФЛ по ставке 13%.
Срок владения недвижимостью в рассматриваемой ситуации отсчитывается с даты государственной регистрации права на объект недвижимости (п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ; часть 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; части 1, 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В рассматриваемой ситуации ИП приобрел недвижимость более пяти лет назад и продает ее в 2017 году.
Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (далее — Закон N 382-ФЗ) в главу 23 НК РФ внесены изменения, которые повлияли на порядок налогообложения доходов от реализации, в том числе недвижимого имущества. При этом предусмотренный Законом N 382-ФЗ порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества стал применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Смотрите также письма Минфина России от 06.10.2016 N 03-04-05/58170, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339, п. 2 письма УФНС по Рязанской области от 03.12.2014 N 2.13-31/14161@ «Об изменениях в налогообложении имущества и доходов физических лиц».
Следовательно, в рассматриваемом случае при определении облагаемых доходов от реализации недвижимого имущества в 2016 году необходимо руководствоваться нормами главы 23 НК РФ в редакции, действовавшей до принятия Закона N 382-ФЗ (далее — старая редакция) (смотрите также письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364 и от 21.01.2016 N 03-04-05/2050).
Статьей 217 НК РФ (в старой редакции) установлен перечень доходов от реализации собственного имущества налогоплательщика, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. К ним, в частности, относятся доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Ясно, что, если ИП реализует приобретенную более пяти лет назад недвижимость, срок владения данным объектом недвижимости на дату реализации в 2017 году будет заведомо больше трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Приходим к выводу, что доходы ИП от продажи недвижимости, не использованной в предпринимательской деятельности, в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ.
Отметим, что упоминаемая в вопросе ст. 217.1 НК РФ введена в действие с 01.01.2016 Законом N 382-ФЗ и применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Соответственно, к рассматриваемой ситуации данная статья неприменима.
Однако возникает любопытный вопрос: если доходы ИП от продажи недвижимости в рассматриваемой ситуации освобождаются от обложения НДФЛ, то не следует ли облагать доход от продажи недвижимости налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения (УСН)?
Как известно, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а также положения ст. 217.1 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 23.11.2016 N 03-11-11/69180). Более того, налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (письмо Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261).
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения ИП на УСН учитывает доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые по ст. 250 НК РФ.
По мнению финансовых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности коммерсанта, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798).
Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок – ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Налогообложение ООО при продаже недвижимости: нюансы
Индивидуальный предприниматель — физическое лицо, которое, вступая в какие-либо правоотношения, делает это в общем случае как обычный гражданин — от своего имени. Не исключение — продажа квартиры ИП на УСН (или на иной системе налогообложения).
В сделке купли-продажи ИП будет фигурировать не как предприниматель, а как обычный гражданин. Сама сделка не отличается по своим характеристикам от той, что предприниматель заключил бы в статусе обычного гражданина.
Если законом или договором не предусмотрено иное, продав квартиру, ИП выполняет те же обязанности по исчислению и уплате НДФЛ (и отчетности по нему), что и человек, не зарегистрированный в качестве предпринимателя. Разумеется, ИП в этом случае может также пользоваться установленными законом вычетами по сделке.
Вместе с тем ИП на УСН может кое-что предусмотреть, чтобы уплатить с выручки от продажи квартиры налог по меньшей ставке — той, что применяется при упрощенке.
А что же с хозяйственными обществами? Как производится налогообложение ООО на УСН при продаже недвижимости? Здесь все просто. Недвижимость облагается налогом по той системе, которую фирма применяет на момент сделки.
При продаже недвижимости на УСН «доходы» выручка полностью идет в налоговую базу. При УСН 15% выручка от продажи объекта суммируется с остальной и уменьшается в установленном порядке на расходы (убытки прошлых лет), в число которых, вероятно, войдет стоимость изначальной покупки объекта.
Но есть нюансы, характеризующие различные смешанные сценарии. Например:
- Объект покупался на ОСН, а продается при УСН 15%.
В этом случае выручку с продажи объекта придется включить в налоговую базу в полном объеме, так как убытки на общей системе не могут быть учтены при переходе на упрощенку (п. 7 ст. 346.18 НК РФ).
- Объект покупался на УСН 6%, а продается при УСН 15%.
Этот сценарий также не сулит фирме налогового комфорта, поскольку перенос каких-либо расходов при переходе с одного типа УСН на другой не предусмотрен (письмо Минфина России от 11.03.2016 № 03-03-06/1/14180).
- Объект покупался на ЕНВД, а продается при УСН 15%.
Если объект является основным средством, разницу между его исходной стоимостью и амортизацией можно включить в расходы, учитываемые на упрощенке (п. 2.1 ст. 346.25 НК РФ). Если не является, нельзя (письмо Минфина России от 15.01.13 № 03-11-06/2/02).
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Какой доход не учитывается?
Как отмечено выше, физические и юридические лица обязаны включать в базу для исчисления подоходных налогов весь доход, вырученный за реализацию объектов недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. При этом расходы, связанные с первоначальным приобретением такого имущества можно учитывать в расходах. Рассмотрим случаи, когда это можно сделать и каким образом.
- Предприятия при расчёте налога на прибыль могут уменьшать налогооблагаемые доходы на определённые виды расходов. При этом расходы на покупку коммерческой недвижимости не учитываются единоразово, поскольку недвижимость является амортизируемым имуществом. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 253 НК РФ налоговая база различных периодов постепенно уменьшается на суммы начисленной амортизации.
Организации, продав недвижимое имущество, должны включить в базу для налогообложения весь объём полученных доходов от реализации. Но по факту часть стоимости приобретения недвижимости всё-таки отнимается путём учёта амортизационных отчислений.
При этом если целью приобретения коммерческой недвижимости было не использование в производстве, а дальнейшая перепродажа, то оно может быть оформлено не как основное средство, а как товар. В этом случае на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ доходы от продажи уменьшаются на стоимость приобретения недвижимости.
- Индивидуальные предприниматели имеют право на использование профессиональных вычетов при расчёте НДФЛ. Согласно пункту 1 статьи 221 НК РФ вычету подлежат расходы, связанные с получением доходов. При этом правила учёта расходов соответствуют правилам, применяемым при исчислении налога на прибыль. При невозможности документально подтвердить расходы ИП могут снизить облагаемые доходы на 20%.
- Если физическое или юридическое лицо платят налоги по упрощённой системе, то они должны выбрать объект налогообложения. Если в качестве объекта закреплены доходы, то в качестве суммы для расчёта платежа необходимо брать весь объём дохода, полученного при продаже коммерческого имущества.
Если объект составляет доходы за минусом расходов, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ полученный доход можно уменьшить на расход по приобретению недвижимости. Единоразовое уменьшение дохода не предусмотрено, а порядок учёта таких расходов регламентирован пунктом 3 указанной статьи (в течение нескольких лет определёнными долями в зависимости от срока полезного использования объекта).
Вычитать расходы при налогообложении доходов от реализации коммерческой недвижимости не имеют права физические лица, не являющиеся ИП, а также организации и ИП, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы».
Варианты налогообложения дохода
Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.
- ИП на ОСНО;
- ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)
Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество м п. 3 ст. 346.16 НК РФ :
- исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
- включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК
Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.
Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?
Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.
В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.
Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, Постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в Постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.