Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.
Ответы на популярные вопросы
- Можно ли использовать электронную регистрацию и сервис безопасных расчетов? — Нет, нельзя.
- Какие способы расчета возможны? — Только аккредитив.
- Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос? — Нет, нельзя.
- А погасить кредит досрочно погасить материнским капиталом? — Да,после оформления объекта недвижимости в собственность.
- Можно ли использовать субсидию 450 000 рублей для многодетных семей для погашения кредита? — Нет, нельзя.
- Можно ли получить налоговый вычет в будущем? — Да, ограничений нет.
Важные моменты при выборе ипотеки
При выборе ипотеки для приобретения новой жилой квартиры или дома по программе реновации важно учесть несколько важных моментов. Во-первых, следует обратить внимание на процентную ставку по кредиту — чем она ниже, тем выгоднее будет кредит.
Во-вторых, необходимо изучить условия договора ипотеки, включая сроки погашения кредита, порядок выплат и возможность досрочного погашения без штрафных санкций. Также важно узнать, предусмотрен ли залог в виде приобретаемой недвижимости и если да, то какие условия по его оценке и использованию в дальнейшем.
Для получения ипотеки по программе реновации в Москве необходимо быть гражданином России и иметь официальный доход, достаточный для погашения кредита. Также следует обратить внимание на общую площадь приобретаемого жилья, так как по реновационным программам предлагаются компактные квартиры с меньшей площадью.
Еще одним важным моментом является оценка состояния жилого объекта. Так как программа реновации предусматривает приобретение новых или капитально реконструированных домов, необходимо удостовериться в их соответствии требованиям законодательства и готовности к проживанию.
При выборе банка для получения ипотечного кредита стоит обратить внимание на его надежность и репутацию. Также полезно проконсультироваться со специалистами в области жилищных кредитов, чтобы получить ответы на все интересующие вопросы и получить необходимую консультацию.
Нюансы получения квартиры по программе реновации
Получение квартиры по программе реновации является официальным путем для переселения жителей ветхого и аварийного жилья в новые жилые объекты. Однако, чтобы стать участником программы, люди должны соблюдать определенные условия и процедуры.
Важным моментом является наличие документа, подтверждающего право на проживание в доме, который будет реновирован. Кроме того, чтобы получить квартиру по программе реновации, необходимо оформить договор залога с банком, который будет выдавать ипотечный кредит. Данный договор должен быть оформлен в соответствии с законом и утвержденными стандартами.
Для получения ипотеки по программе реновации дома или квартиры, владелец должен предоставить банку необходимые документы, подтверждающие его личность, прописку и доходы. Кроме того, банк проводит оценку стоимости недвижимости, на основании которой будет утверждена сумма кредита и процентная ставка.
Перед оформлением ипотеки рекомендуется проконсультироваться с компанией, специализирующейся на оказании услуг по реновации и получению ипотечных кредитов. Они помогут разобраться во всех нюансах и подготовить необходимые документы.
Одной из важных составляющих программы реновации является первоначальный взнос. Размер взноса зависит от общей площади квартиры или дома, который будет получен по программе. Чем больше площадь, тем больше должен быть первоначальный взнос. Московский правительство предлагает различные варианты срока и размера первоначального взноса, чтобы сделать программу доступной для граждан.
Важно также учесть, что получение квартиры по программе реновации не означает автоматического переселения. Прежде чем переехать в новое жилье, жители должны пройти процедуру осмотра и приемки нового объекта. Поэтому решение о переселении принимается только после всех официальных проверок и ответов на вопросы жителей.
Таким образом, получение квартиры по программе реновации требует тщательной подготовки и оформления всех необходимых документов. Люди могут обратиться за консультациями в специальные организации или квартирные ипотечные компании, чтобы получить полную информацию о всех нюансах программы и быть уверенными в своем выборе.
Вопросы, связанные с ипотекой и получением жилья по программе реновации, являются актуальными для многих жителей Москвы.
При рассмотрении заявки на ипотечный кредит в официальном банке или компании, на основании документов, подтверждающих доходы, граждане могут получить жилищные квадратные метры новых площадей или квартир в объектах реновации. Но что если у жителя Москвы на момент заключения договора по ипотеке есть недвижимость (в том числе ветхого жилья) и она в залоге, а новое жилье будет получено по программе реновации? В таком случае, согласно законодательству, нельзя использовать новую квартиру, так как это будет нарушением действующего закона.
В такой ситуации основной вопрос, который интересует многих жителей Москвы, это какие могут быть ответы в таком случае. Обратившись за консультацией в банк или компанию, можно получить исчерпывающую информацию о том, как определить размер первоначального взноса и как будет проводиться оценка новой жилой площади.
Важно отметить, что ипотечные кредиты в Москве предоставляются под залог новых квартир, которые будут получены по программе реновации аварийных домов. Жители могут рассчитывать на кредит, основываясь на официальных документах о доходах и возможности уплаты ежемесячных платежей.
Также, при получении ипотеки на новое жилье по программе реновации, жителям Москвы следует обратить внимание, что договор купли-продажи должен быть заключен именно с компанией, участвующей в программе реновации, иначе договор не будет признан юридически действительным.
Таким образом, для получения жилья по программе реновации ипотечные кредиты и консультации в официальных банках и компаниях являются важными элементами. Подавая заявку на ипотеку, граждане должны предоставить все необходимые документы и соблюдать требования закона, чтобы получить возможность обзавестись новым жильем.
Как оформить ипотеку на квартиру под реновацию?
Для этого:
-
Выберите квартиру из списка реновации. Она должна находиться в том же районе, где и старое жилье.
-
Выберите банк и подайте заявление лично или онлайн. Получите консультацию и узнайте подробные условия кредитования.
-
Дождитесь решения банка. При одобрении соберите документы на новую квартиру, которые запросит кредитор. Заключите кредитный договор с банком.
-
Заключите договор мены с Фондом реновации и передайте ему копию кредитного договора, чтобы зарегистрировать право собственности.
На какой срок можно взять ипотеку? Можно ли гасить ее досрочно?
Законодательно строго определен срок, в течение которого государство готово помогать семьям с маленькими детьми выплачивать ипотеку под низкий процент. Разумеется, казна не в силах «потянуть» расходы весь срок, на который оформляется банковский заем. К тому же планируется, что обращений за этим видом кредитования по льготной ставке будет достаточно много.
Давайте уточним, какие сроки пользования ипотекой под 6% предусмотрены государством. При появлении в семье с 1.01.2018 по 31.12.2022 (во время действия программы):
- второго ребенка – период льготы составит 3 года;
- третьего малыша – на протяжении 5 лет;
- второго, а затем третьего за период, пока программа в действии, – срок суммируется и составляет 8 лет.
Например: Молодая семья с одним ребенком заключили с банком договор и взяли ипотеку на жилье в новостройке в январе 2021 года. Весной 2021 на свет появился второй малыш. Заемщики подают документы на льготное субсидирование, при положительном решении ставка по кредиту снижается до 6% на 3 года – до 2022. Затем в 2021 году у пары появляется на свет третий ребенок, когда еще действует программа, и после заявления банк суммирует срок и в итоге период становится не 3 года, а 8 лет.
Когда льготный период закончится, ставка по ипотеке не должна превысить размер ключевой ставки Центрального банка России на момент заключения договора, увеличенной на 2 процентных пункта. Подсчитать процент пользования ипотекой после того, как закончится период субсидирования, довольно просто, если зафиксировать в памяти ключевую ставку на день оформления кредита.
Например: В январе 2021 года она составляла 7,75 %, то взятый в январе кредит после 3-8 лет (в зависимости от количества детей, рожденных за время существования программы) будет выплачиваться по ставке 9,75 %.
Требования к заемщику
При предоставлении ипотечного кредита по Программе реновации Сбербанк устанавливает следующие требования к физлицам:
- кредитуются только граждане РФ;
- заявитель является владельцем квартиры в доме, включенном в программу реновации в Москве (при наличии Договора мены с доплатой);
- заявитель, проживающий по условию социального найма в муниципальном жилье, и желающий приобрести за доплату большую площадь, чем ему предоставляется при переселении (на основании договора купли-продажи с доплатой);
- возраст заемщика – минимум 21 год (на момент выдачи займа), максимум – 75 лет на момент выплаты долга (для москвичей, оформляющих ипотеку по 2-м документам, установлена возрастная планка – 65 лет);
- трудовой стаж заемщика – 1 год непрерывного стажа за последние 5 лет и полгода на текущем месте работе (на «зарплатников» Сбербанка это условие не действует).
Сбербанк при выдаче ипотеки, в том числе и по Программе реновации, особенное внимание уделяет состоянию кредитной истории заявителя и его платежеспособности. Эти показатели являются определяющими при принятии кредитором решения
В банке придерживаются правила, что ежемесячные выплаты не должны превысить половину ежемесячного дохода кредитозаемщика. При недостаточном уровне заработной платы заявитель может улучшить свои шансы следующим образом:
- Помимо зарплаты указать свой неофициальный доход, если он имеется (его не требуется подтверждать документально).
- Привлечь созаемщиков – допускается привлечение не более 3-х физлиц. Их заработок будет учтен при расчете кредитной суммы. Супруга или супруг автоматически выступают в роли созаемщиков, независимо от их возраста или платежеспособности. Исключением является только наличие брачного договора или, если супруга (супруг) не является российским гражданином.
Условия продукта от сбербанка под реновацию
Не все финансовые организации торопятся выдавать кредиты на покупку жилья в доме, готовящемся к сносу. Некоторые компании честно признаются: стоимость старого жилья заметно выше, чем цена на современное (по оценкам банковских экспертов). Получается, банк, если ему придется забрать квартиру у заемщика, теряет свою выгоду.
Так ли это на самом деле? Вопрос, конечно, спорный. Почему старая жилплощадь стоит дороже современного – это же парадокс какой-то?! На самом деле, речь идет не о кадастровой стоимости, а об экспертной оценке, которая чаще всего приравнивается к субъективному мнению. С этой точкой зрения согласен Сбербанк. Он предлагает займ в домах под снос на общих основаниях. Условия таковы:
- процентная ставка – от 8 процентов годовых и выше;
- срок – около 3 десятилетий;
- минимальный первоначальный взнос составляет не менее 15 процентов от общей стоимости конкретного объекта;
- нужно подтверждение платежеспособности клиента – постоянный источник доходов (собственный бизнес, стабильная работа, вклады в банках и прочее);
- имущество находится в залоге у банковской структуры.
Это – лишь основные условия. Взять в Сбербанке займ под сносимую жилплощадь может и молодая семья – этот вопрос обсуждается непосредственно с сотрудником учреждения.
Цены на квартиры в доме под снос
Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.
На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.
| К-во комнат | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Трехкомнатная квартира |
| Цена (млн. руб.) | 3 100 000 – 4 500 000 | 6 250 000 – 7 500 000 | 9 300 000 – 14 500 000 |
| Площадь (м. кв.) | 29 — 33 | 46 – 48 | 61 — 79 |
Следует отметить, что для банков процедура переноса кредита с одного объекта недвижимости на другой при неизменности условий кредитования является достаточно спорной. Возникает вероятность того, что сумма обеспечения по кредиту значительно снижается ввиду большой разницы в рыночной стоимости квартир. Подобная ситуация для банка невыгодна.
По этой причине банки очень неохотно идут на выдачу ипотечных кредитов гражданам, желающим приобрести недвижимость в попадающих под программу о реновации домах.
Так, в «ЮниКредит Банке», в банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. «ВТБ24» также предоставляет ипотечные займы на квартиры в старом фонде только в том случае, если они не стоят в очереди на снос либо реконструкцию. Подобной позиции придерживается и «Уралсиб».
«Сбербанк» же выдает кредиты на жилье без ограничений по году постройки. Главные критерии оценки недвижимости кредитными экспертами «Сбербанка» рыночная стоимость объекта, заключение оценочной компании по нему.
Таким образом, реализация программы реновации ипотечного жилья на практике имеет множество нюансов. Процедура принудительной замены предмета залога в кредитном договоре без необходимости получения согласия со стороны банка вызывает недовольство кредитных организаций. Отдельную сложность представляет отсутствие возможности у заемщиков получения денежной компенсации за идущее под снос жилье.
Суть программы реновации
Программа реновации жилфонда проводится в Москве по состоянию на 2023 год и предусматривает переселение жителей из старых “хрущевок”, построенных в период с 1957 по 1968 годы, а также из иных домов, аналогичных “хрущевкам” по техническим и иным характеристикам, в новые, благоустроенные дома.
В период с 15 мая по 15 июня 2017-го года жители соответствующих домов могли принять участие в голосовании о включении их МКД в программу. К сожалению, по прошествии данного периода включить какой-либо дом в программу уже не представляется возможным.
Суть проекта проста:
- собственник квартиры в “хрущевке” передает по договору купли-продажи или мены старое жилье в собственность Фонда Реновации;
- Фонд, в свою очередь, обеспечивает строительство новых благоустроенных домов, и предоставляет квартиры в этих домах участникам программы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 497-ПП от 1-го августа 2017-го года абсолютно бесплатно.
Квартиры при этом предоставляются равнозначные (такое же количество комнат, такая же площадь, в том же районе города, что и старая квартира). Если гражданин хочет недвижимость с увеличенной площадью или с бОльшим количеством комнат, потребуется доплатить. Порядок и условия покупки квартир с доплатой регламентируются Постановлением Правительства Москвы № 45-ПП от 1-го февраля 2018-го года.
Перспектива сноса московских хрущевок ставит вопрос о привлекательности такого объекта в качестве инвестиционной недвижимости. Стоит ли сейчас покупать пятиэтажку, а уж тем более привлекать под нее кредит? Согласится ли банк дать такой кредит, и что делать, если хрущевка уже приобретена в ипотеку.
Дадут ли кредит?
Ипотека на покупку квартиры в хрущевке даже с перспективой сноса ничем не отличается от обычного кредита на вторичном рынке. Сейчас ставки по таким кредитам, по данным базы Банки.ру, находятся в пределах 10-12,5% годовых в зависимости от условий и срока кредитования. Однако теперь при покупке такой квартиры и банк, и покупатель будут учитывать планы по вхождению дома, в котором расположена квартира, в программу реновации. Причем какие именно дома в нее войдут, станет известно в лучшем случае осенью текущего года.
Именно эта размытость планов второй волны сноса хрущевок оставляет возможность для получения нового кредита на покупку таких квартир. В части жилищного кредитования в последние два года основной спрос, стимулируемый госпрограммой субсидируемой ипотеки, приходился на новостройки. “В 2016 году особым спросом пользовались кредиты на покупку недвижимости в новостройках, поэтому говорить о большой востребованности квартир в домах, подлежащих сносу, было бы неоправданно”,— отмечает руководитель по развитию сделок с недвижимостью Промсвязьбанка Елена Назаренко. “Ранее квартиры в хрущевках из-за их невысокой стоимости приобретали в основном молодые семьи,— говорит начальник управления по работе с партнерами Юникредит-банка Денис Алферов.— Но в связи с вводом программы госсубсидирования на новостройки в 2015-2016 годах они стали приобретать с помощью кредитных средств квартиры на первичном рынке жилья”.
В стандартных условиях кредитования банки указывают, что приобретаемая недвижимость не должна располагаться в доме, предназначенном к сносу. “Банки закладывают в свои риск-модели возможность сноса жилья, и если клиент хочет купить квартиру в доме, который уже стоит в очереди на снос, вероятность того, что он получит кредит, существенно снижается”,— отметили в пресс-службе банка “Дельтакредит”.
Однако теоретическая перспектива сноса не отменяет возможности получения кредита на покупку жилья в таком доме. “Если хрущевка будет соответствовать требованиям банка и не будет включена в план сноса, банк не вправе отказать в выдаче кредита”,— замечает Денис Алферов.
Поэтому как именно будут реагировать банки на запросы кредитов в домах, потенциально входящих в программу реновации, пока не ясно. “Можно предположить, что банки будут действовать исходя из изменений в ситуации,— говорит директор дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадим Пахаленко.— Мне неизвестно, чтобы другие игроки рынка как-то меняли свои ипотечные программы в связи с появлением информации о сносе хрущевок. Есть вероятность, что первые планы сноса появятся осенью, тогда же можно ожидать и реакции кредитных организаций. В общем случае банки, и наш в том числе, не дают ипотеку на квартиры, которые находятся в домах, стоящих в планах на снос”.
Эта неопределенность планов сноса приобретаемой недвижимости в любом случае затруднит получение кредита. “С учетом того что нынешние московские власти действуют гораздо жестче — достаточно вспомнить снос ларьков, риски банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку хрущевок, возрастают,— опасается председатель правления Риабанка Борис Липкин.— По метражу новые квартиры будут больше, и их стоимость, соответственно, будет выше, но надо понимать, что в соседнем доме квартиры предоставлять не будут. Соответственно, банки станут сильнее дисконтировать стоимость таких квартир, уменьшая суммы предоставляемых кредитов. И в первую очередь банки будут смотреть план сноса конкретных хрущевок и план переселения и уже от этого отталкиваться при принятии решения о выдаче кредита”.
Альтернативный вариант покупки квартиры в реновируемом доме — предложить банку в залог другую недвижимость. “Приобрести в ипотеку квартиру в домах, подлежащих сносу, будет затруднительно, так как это один из стоп-факторов по предмету залога в большинстве банков,— предупреждает Елена Назаренко.— В то же время банки охотно предоставят ипотечный кредит на приобретение подобной квартиры под залог имеющейся недвижимости, тем самым исключив риски утраты предмета залога”. Правда, стоить такой кредит для заемщика будет дороже. В Райффайзенбанке, например, такой кредит дадут под 11,5% годовых при первоначальном взносе от 15%.
Что взамен?
Основной смысл оценки перспективы покупки хрущевки в том, каким окажется предоставленное альтернативное жилье. Согласно внесенному в Госдуму законопроекту о реновации, собственники квартир в сносимых домах вправе рассчитывать на новую квартиру в том же районе или в другом районе в пределах административного округа. В других районах могут получить квартиру жители пятиэтажек в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах.
Как пообещал москвичам на своей странице “ВКонтакте” мэр столицы Сергей Собянин, компенсация будет производиться на тех же условиях, что и по первой программе. “Жилая площадь — метр в метр, с таким же количеством комнат,— уточнил градоначальник.— Прихожая, кухня и санузел по новым стандартам, как правило, больших размеров. Вместо квартиры в ветхом полуаварийном доме — добротная современная квартира”. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, рыночная стоимость предоставляемых собственникам квартир в реновируемых хрущевках будет выше на 35% за счет увеличения метража по новым стандартам строительства.
“Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража,— разъясняет Денис Алферов.— Если квартира муниципальная, то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека. В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт. Выгода может заключаться в том, что квартира в хрущевке была без ремонта, соответственно, человек получает новую квартиру с ремонтом и в новом доме”.
Впрочем, невозможно с точностью предугадать, окажется ли предложенная квартира равноценной в действительности, а не только на пунктире чиновничьих бланков. “Как сейчас происходит переселение: квартиры предоставляют в пределах одного и того же административного округа, но в самых неудобных районах,— рассуждает Борис Липкин.— Если хрущевка в Центральном округе, то переселяют, например, в дома на набережной Академика Туполева, ближайшее метро — “Бауманская”, “Курская”. Если в Юго-Западном округе — в Бутово. Люди, получая ордера, отказываются переезжать и обращаются в суды, а все эти судебные процессы занимают до двух лет”.
Замена предмета залога
Основная сложность с кредитом у заемщика возникнет после официального включения дома в программу реновации. “Особых рисков для клиента нет, но стоит отметить, что, как правило, банки отражают в кредитном договоре или договоре ипотеки пункт о необходимости предоставления иного равноценного залога в случае утраты заложенного имущества,— говорит Елена Назаренко.— Таким образом, если дом, в котором расположена квартира, будет подлежать сносу, у банка остается право запросить иной равноценный предмет залога — например, это может быть квартира, предоставленная взамен утраченной, или потребовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору”.
Согласно закону “Об ипотеке”, в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. Новая квартира также должна стать залогом по обслуживаемому кредиту. Кроме того, у банка возникает преимущественное право удовлетворения своих требований за счет нового имущества. Банк даже вправе потребовать досрочного погашения кредита, если компенсация не будет в полной мере обеспечивать исполнение его прав.
Важные моменты, которые нужно учитывать при покупке
Покупка квартиры в доме, который будет реновирован, может быть сложным и рискованным решением. Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать перед тем, как оформить ипотеку на такую квартиру:
- Планы реновации. Перед покупкой необходимо тщательно изучить планы реновации дома. Узнайте, какие работы будут проведены, какой будет срок реализации проекта и какие изменения будут внесены в здание и окружающую инфраструктуру.
- Финансовая стабильность застройщика. Убедитесь, что застройщик имеет финансовую стабильность и репутацию в данной области. Используйте доступные ресурсы для проверки его истории строительства и участия в реновационных проектах.
- Риски срыва проекта. Приобретение квартиры в доме, подлежащем реновации, сопряжено с определенными рисками, связанными с возможными задержками или срывом реализации проекта. Получите достоверную информацию о планах реновации и доложении о выполнении работ, чтобы оценить вероятность таких рисков.
- Изменение стоимости. В процессе реализации проекта реновации стоимость квартиры может измениться. Учитывайте возможность роста цен на жилье и определите, какие последствия это может иметь для вашей ипотечной сделки.
- Определение прав и обязанностей. Используйте возможность ознакомиться с документами, регламентирующими реновационные проекты и особенности покупки жилья в таких домах. Убедитесь, что вы полностью понимаете свои права и обязанности, а также риски, связанные с такой покупкой.
Важно провести тщательное исследование и проконсультироваться с экспертами, прежде чем принять решение о покупке квартиры в доме, подлежащем реновации. Это поможет вам избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы.