Как сдать часть помещения в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать часть помещения в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика в отношении сдачи в аренду помещения по частям имеет свои особенности. Как правило, вопрос о том, можно ли сдать этот или тот часть помещения, решается на основе договора между арендодателем и арендатором.

Особенности условий соглашения

При аренде помещения по частям существуют определенные особенности, которые необходимо учесть при составлении и подписании соглашения.

Во-первых, часть помещения, которую вы собираетесь сдать в аренду, должна являться отдельным и самостоятельным куском основного помещения. Это может быть отдельная комната или определенная часть помещения, выделенная, например, перегородкой. Важно убедиться, что эта часть является изолированной и имеет отдельный вход или выход.

Во-вторых, необходимо правильно отразить условия аренды в договоре. В документе нужно указать, что сдается в аренду именно часть помещения, а не все помещение в целом. Также в соглашении следует описать права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению к этой части помещения.

В-третьих, в нежилом помещении нужно учесть особенности, которые могут быть связаны с его использованием. Например, если вы арендуете часть помещения на торгах или в торговом центре, в соглашении следует указать, что этот кусок помещения предназначен для торговой деятельности и запретить использовать его для других целей.

Кроме того, при аренде части помещения возможны споры в будущем, связанные с тем, как правильно регистрировать такой договор. В некоторых случаях суды могут не признать такую форму аренды, поскольку она не совпадает с обычными условиями аренды. Чтобы избежать проблем, необходимо проконсультироваться с юристом и правильно оформить этот договор, чтобы он отвечал всем требованиям закона.

Таким образом, аренда помещения по частям имеет свои особенности в составлении и условиях соглашения. Важно правильно отразить все детали сделки, учесть особенности нежилого помещения и проконсультироваться с юристом для исключения возможных проблем в будущем.

Арендодатель обязуется:

2.1. Передать указанное помещение в состоянии, обеспечивающем его использование для размещения Арендатора.

2.2. Производить капитальный ремонт передаваемого помещения, связанный с общим капитальным ремонтом дома.

Арендатор обязуется:

2.3. Пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с их назначением.

2.4. Производить текущий ремонт используемых помещений.

2.5. Ежемесячно не позднее 10 числа следующего за периодом платежа месяца, вносить плату за пользование помещениями из расчета годовой оплаты рублей за 1 кв. метр. Размер арендной платы остается неизменным на весь период действия договора.

2.6. Предоставить в пользование Арендодателя на период действия настоящего договора имущество Арендатора (стоимостью рублей).

2.7. Перечислить на расчетный счет Арендодателя в -дневный срок после подписания настоящего договора рублей в счет арендной платы для составления программы по направлению работы Арендодателя. Ежемесячно перечислять рублей в фонд материального поощрения для распределения между сотрудниками Арендодателя.

2.8. По окончании срока действия договора передать Арендодателю помещение в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек. И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади.

Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора. Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Существуют ли особенности?

Каждый договор в чем-то особенен, и договор аренды части помещения – не исключение. Однако эти особенности состоят не в юридических последствиях, или в способе оформления договора, а исключительно в предмете договора.

Так, при аренде помещения предметом является целое помещение, с определенными характеристиками и конкретным адресом. По договору аренды части помещения предмет несколько усложняется, поскольку должен включать в себя как некие характеристики помещения в целом, так и идентификационные характеристики арендуемой части.

Все предельно просто, однако раз за разом в арбитражных судах появляются иски по спорам относительно аренды части помещения. Как правило, основанием иска является отсутствие в ГК норм, регламентирующих именно аренду части.

Для того чтобы расставить точки над «i», разберем по пунктам основания законности договора:

• то, что прямо не запрещено законом – то разрешено. Это постулат договорного права, предусматривающий свободное волеизъявление сторон договора. Например, арендатор может взять в аренду как квартиру, так и одну комнату в этой квартире. И в том, и в другом случае речь будет идти об аренде жилого помещения;
• помещение и его часть – это единый объект недвижимости. Получая в аренду часть этого помещения, арендатор не уносит эту часть с собой. То есть арендованная или не арендованная часть остается на том же месте в том же объекте недвижимости;
• нельзя взять в аренду только объект, изъятый из гражданского оборота. Часть помещения из гражданского оборота не изъята, а значит, нет никаких препятствий в заключении договора аренды на нее.

Полезные советы для арендодателей

• Перед подписанием договора аренды необходимо тщательно ознакомиться со всеми условиями и обязательствами, указанными в нем.
• Рекомендуется заключать договор аренды на срок не более года, чтобы иметь возможность контролировать состояние сдающейся в аренду части помещения.
• Обязательно заключайте страховой договор для защиты своей собственности в случае непредвиденных ситуаций.
• В случае сдачи в аренду квартиры или дома, убедитесь, что арендатор согласовал правила проживания и подписал протокол приема-передачи имущества.
• Старайтесь выбирать надежных, платежеспособных арендаторов, проверяя их финансовую и личную историю.
• Не забывайте об обязательных налогах и налоговых отчетах, которые необходимо представлять в ФНС.

Можно ли совмещать самозанятость и ИП?

Совмещение самозанятости и индивидуального предпринимательства является законно и доступно для предпринимателей. При этом, есть несколько важных вопросов, которые следует учесть.

Какие налоги необходимо заплатить при совмещении?

• Самозанятые граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 4%. Он взимается со всех доходов, полученных от самозанятости.
• ИП уплачивают налоги согласно своему кодексу, в том числе, НДФЛ и НДС.

Какие условия предусмотрены законом для использования нежилого помещения в деятельности самозанятых предпринимателей?

• Нежилое помещение может быть использовано для самозанятости при условии его аренды или собственности.
• Для передачи помещения в субаренду требуется наличие письменного согласия арендодателя.
• В случае, если помещение предназначено для использования в коммерческих целях, его передача в субаренду допускается по согласованию с арендодателем.

Кто может сдавать нежилое помещение в аренду?

Нежилое помещение может сдавать в аренду любое юридическое или физическое лицо, у которого есть право собственности на данное помещение или право на его субаренду.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   О выделе части помещения

   Временное пользование предполагает, что при оформлении аренды разрешается временный раздел объекта недвижимости (здания или помещения) на части, в том числе без установки стен и перегородок. В этом случае вновь образуемые части помещения не признаются самостоятельным объектом недвижимости, так как не обладают признаками изолированности и обособленности. Кадастровый учет части объекта недвижимости по договору аренды носит временный характер, и для этого оформляется технический план нежилого помещения.

   На основании составленного договора кадастровый инженер осуществляет обследование и обозначает местонахождение временного объекта на общей схеме помещения или же на поэтажном плане, вносит информацию о характеристиках части помещения в технический план.

   Таким образом, на основании составленного технического плана выделенная часть помещения ставится на временный кадастровый учет. Данная процедура происходит одномоментно с регистрацией договора аренды. Кадастровые инженеры нашей компании профессионально выполняют технические планы по созданию частей помещения для регистрации договора аренды.

   Правила сдачи объектов в аренду физлицами

   Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

   • создание офиса;
   • организация склада;
   • формирование производственного предприятия;
   • создание магазинов.

   Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

   • граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
   • если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
   • сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
   • чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

   Кому стоит сдать нежилое помещение

   По закону сдавать в аренду подобное помещение могут любые физические или юридические лица.

   Эти объекты не должны быть предназначены для проживания и оформлены в собственность.

   Сдать в аренду нежилое помещение может и физлицо, однако оно обязано в соответствии с налоговым кодексом уплатить 13% со своих доходов.

   Однако, только ИП сдает в аренду собственное нежилое помещение в том случае, когда оформление индивидуальной предпринимательской деятельности необходимо по закону.

   По статье 2 ГК РФ владелец обязан оформить ИП на сдачу нежилого помещения в аренду, если с него будет идти постоянный и стабильный доход.

   Кроме этого, владелец должен вести всю бухгалтерию и постоянно поддерживать контакт со съемщиками. В той ситуации, когда договор аренды заключен на срок одного года и более.

   Если арендатор не откроет ИП, то для него предусмотрены следующие санкции:

   1. Уголовная ответственность. В частности, арест на срок до полугода либо выплата штрафа в размер 300 тысяч рублей. Штраф и арест могут быть по решению суда заменены на общественные работы длительностью до 480 часов.
   2. Административная ответственность. Кроме взыскания за нарушение ст.171 УК РФ, взимается также административный штраф в размере от 500 до 2000 рублей.

   Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

   При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

   • помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
   • помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
   • помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
   • подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
   • отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

   Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

   Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

   Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

   Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

   
   

   Похожие записи:

   • Как посчитать производительность труда
   • Контроль за условно осужденными
   • Список документов, необходимых для продажи земельного участка в 2023 году