Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое общедомовые нужды и что к ним относится?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как упоминалось выше, до внесения изменений в действующее законодательство жильцы многоквартирных домов получали квитанции за оплату коммунальных услуг с графой «ОДН». С прошлого года этой графы больше нет в платежных документах.
Что такое ОДН и что в них входит
ОДН — это общедомовые нужды, то есть плата за коммунальные услуги, которые расходуются в конкретном доме и в интересах его жильцов, но за пределами их личных квартир.
По российскому Жилищному кодексу, к ОДН относится плата за обслуживание всех помещений и служб многоквартирного дома. Среди них:
- чердаки, подвалы, технические этажи, лифтовые шахты и другие служебные помещения;
- крыши, ограждения, несущие конструкции дома;
- оборудование для доступа в дом людей с инвалидностью;
- работы по благоустройству и озеленению на земле, относящейся к дому, и построек на ней;
- технологические потери, например утечки воды из общей трубы;
- иные общественные помещения дома, услугами которых пользуются жильцы.
Обслуживание общедомового имущества и плата за ОДН в составе жилищных услуг включаются в расчеты за электричество, газ, водоотведение, канализацию и прочие использованные ресурсы. К примеру, в новой платежке в графе «Электричество» теперь содержатся данные не только об объеме энергии, потребленной отдельной квартирой, но и о расходах на освещение в лифте и подъезде.
Подобный порядок оплаты и включение услуг ОДН в квитанции ЖКХ за квартиру должен исключить возможность для УК вносить в платежные документы несанкционированные и ничем не мотивированные суммы. Жильцы теперь должны будут оплачивать установленный нормативом ресурс.
Новый порядок оплаты не применяется для МКД с непосредственным управлением, а также в домах, в которых не выбран способ управления.
В этом случае для арендаторов и собственников помещений порядок начисления общедомовых услуг остается неизменным, а оплата по-прежнему будет перечисляться поставщикам ресурсов.
Когда нормативы несправедливы
Проблема сверхнорматива по ОДН в Тульской области вызвана не только трудностями учета ресурсов, но и нормативами. Особенно остро проблема сверхнорматива стоит в домах до 5 этажей без лифтов, электроотопления и электронагревательных установок: их в регионе подавляющее большинство.
Даже в идеальных с точки зрения учета электроэнергии домах есть сверхнорматив. Например, дом № 38 по Одоевскому шоссе полностью оборудован АСКУЭ — автоматической системой контроля и учета электрической энергии внутри всех помещений. Фактический среднемесячный объем потребления электроэнергии на 1 кв. м площади общего имущества в этом доме составляет 0,45 кВт*ч, что превышает установленный норматив потребления более чем в 2 раза.
— Норматив потребления электроэнергии на ОДН, установленный министерством ЖКХ Тульской области для данной категории домов, равен 0,2 кВт*ч на 1 м² площади общего имущества. Однако фактический объем потребления значительно выше норматива, — говорит Артем Зарва.
Разъясним (от редакции): министерства ЖКХ в субъектах РФ устанавливают нормативы самостоятельно, и почему-то в Тульской области нормативы для самой массовой категории домов гораздо ниже, чем у «соседей»: например, в Ярославле норматив выше в 3 раза, в Калуге — 2,5 раза, Орле — 5 раз.
К тому же нормативы несбалансированы: в домах с лифтами они достаточны, а в МКД с пятью этажами и ниже норматива на покрытие ресурсов по ОДН не хватает.
Тариф за эксплуатационные действия, а также размер платы для собственников ИП, физических и юридических лиц
Тариф на эксплуатационные услуги для владельцев нежилых помещений определяется договором, заключенным собственником недвижимости с УО дома. Он может отличаться от тарифа для жильцов МКД в случаях, когда в нежилом помещении ведется коммерческая деятельность.Существует расхождение в размере ставки для физических и юридических лиц, но значение имеет не правовой статус владельца помещения, а фактическое использование помещения.
В случае, если УО обнаружила, что нежилое помещение функционирует как коммерческое, она имеет право настаивать на заключении нового договора, по которому будет применен тариф для юридических лиц, соответствующий отраслевому признаку ведущейся в помещении деятельности, например:
- может требоваться вывоз мусора;
- поставки электричества;
- воды или газа в объемах;
- превышающих бытовой уровень.
Аналогично определяются и тарифы РСО. Ставки для держателей офисов или складов обычно существенно не отличается от ставок для собственников жилых квартир.
Что такое ОДН и что в них входит
ОДН — это общедомовые нужды, то есть плата за коммунальные услуги, которые расходуются в конкретном доме и в интересах его жильцов, но за пределами их личных квартир.
По российскому Жилищному кодексу, к ОДН относится плата за обслуживание всех помещений и служб многоквартирного дома. Среди них:
— чердаки, подвалы, технические этажи, лифтовые шахты и другие служебные помещения;
— крыши, ограждения, несущие конструкции дома;
— оборудование для доступа в дом людей с инвалидностью;
— работы по благоустройству и озеленению на земле, относящейся к дому, и построек на ней;
— технологические потери, например утечки воды из общей трубы;
— иные общественные помещения дома, услугами которых пользуются жильцы.
В обслуживание этих помещений входят и платежи за свет, воду и отопление, и плановые работы, такие как уборка подъезда, полив газона или мытье инженерных систем, и внеплановый ремонт — например, в случае протечки общей трубы.
Потери: скрыть или найти
Ключевой тезис нововведений Минстроя заключается в том, что УК и ТСЖ не смогут распределять на собственников расходы, превышающие установленный нормативом размер ОДН. Нецелевое использование ресурсов в домах станет платежным бременем для самих управляющих организаций. В этих условиях есть два пути, по которому могут пойти УК и ТСЖ.
Первый путь — мошеннический. Он состоит в том, чтобы «перекрывать» расходы на коммунальные ресурсы за счет других статей или включать в квитанции «скрытые платежи».
Но рано или поздно тайное становится явным. Так, УК «Жилинвест» (название изменено) из сибирского города-миллионника Красноярска на протяжении многих лет «перекрывала» платежи теплоснабжающим организациям из средств собственников МКД, собранных по статье «на капитальный ремонт». В итоге, УК обанкротилась. Конкурсный управляющий, проведя аудит деятельности УК, обнаружил, что за несколько лет компания потратила не по назначению 2 млрд рублей, собранных «на капитальный ремонт». Теперь с ситуацией разбираются уже не аудиторы, а прокуратура и следственный комитет.
Каждый человек, получающий квитанцию за ЖКУ, должен четко понимать, за что он платит и почему именно ту сумму, которая указана в расчетке. Безусловно, лучший инструмент для этого – использование приборов учёта, и мы продолжим стимулировать их установку, как на отдельные квартиры, так и на дома в целом.
Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ
Ответственность управляющих организаций за неправильные расчеты ежемесячной платы регламентирована федеральным законом №176-ФЗ от 29.06.2015 г. Согласно законодательству, за некачественное предоставление коммунальных услуг или завышение оплаты при расчете УК обязана заплатить неустойку потребителям. Наиболее жесткая административная ответственность наступает за нарушение расчетов, которые привели к увеличению размера начислений для собственников. Штрафы управляющие организации обязаны платить в адрес потребителей. Избежать административного наказания можно только в том случае, если выявленное нарушение устранено до обращения в контролирующий орган или оплаты потребителем.
Не получится больше обходить норматив ОДН и за счет заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, управляющие компании будут платить неустойку в счет РСО за несвоевременную оплату потребленных ресурсов за ОДН.
Впрочем, управляющие организации могут выбрать второй, добросовестный путь минимизации рисков. Это путь повышения эффективности управления, который включает спектр мер:
- установка общедомовых приборов учета (ОДПУ);
- энергосберегающие мероприятия (утепление подвалов, лестничных маршей, установка современных окон и т.п.);
- единовременное снятие показаний;
- выявление неучтенного потребления.
Добиться этого можно с помощью автоматизированных систем учета. Последние годы государство активно мотивирует управляющие организации к установке именно таких систем.
Общедомовые нужды нежилых помещений в счетах от УК подлежат обязательной уплате собственником. Пропорционально доле в общей площади МКД, определяются суммы по общедомовым нуждам.
В бухгалтерии УК должен быть сведен баланс всех затрат по ОДН, и ту часть, которая приходится на нежилое помещение, должен нести собственник этого помещения.
Теперь в квитанциях ОДН выделяются отдельно, желающие проконтролировать имеют право получить информацию от сотрудников правления УК.
В законодательных актах указано, что тяжесть оплаты коммунальных услуг владельцы нежилых помещений обязаны разделить вместе со всеми собственниками помещений в МКД. Те, кто отказывается оплачивать ОДН, неправы, и при игнорировании требований закона понесут наказание.
Как упоминалось выше, до внесения изменений в действующее законодательство жильцы многоквартирных домов получали квитанции за оплату коммунальных . С прошлого года этой графы больше нет в платежных документах.
Обслуживание общедомового имущества и плата за ОДН в составе жилищных услуг включаются в расчеты за электричество, газ, водоотведение, канализацию и прочие использованные ресурсы. К примеру, в новой платежке в графе «Электричество» теперь содержатся данные не только об объеме энергии, потребленной отдельной квартирой, но и о расходах на освещение в лифте и подъезде.
Подобный порядок оплаты и включение услуг ОДН в квитанции ЖКХ за квартиру должен исключить возможность для УК вносить в платежные документы несанкционированные и ничем не мотивированные суммы. Жильцы теперь должны будут оплачивать установленный нормативом ресурс.
Новый порядок оплаты не применяется для МКД с непосредственным управлением, а также в домах, в которых не выбран способ управления.
В этом случае для арендаторов и собственников помещений порядок начисления общедомовых услуг остается неизменным, а оплата по-прежнему будет перечисляться поставщикам ресурсов.
По электроэнергии : 1) Верный способ снизить начисления по электроэнергии ОДН — подавать показания квартирных счетчиков вовремя. Хотя Постановление Правительства № 344 от 16.04.2013 отменило обязанность граждан снимать и передавать показания строго с 23 по 26 число текущего месяца, мы рекомендуем продолжать подавать показания в установленном ранее порядке при наличии таковой возможности, так как это влияет на расчет ОДН, если в доме установлен общедомовой прибор учета. Если собственник не передает показания вовремя, то ОАО «Новосибирскэнергосбыт» отнимает от расхода по общедомовому счетчику не реальное потребление такой квартиры, а среднесуточное потребление прошлого года. Эти цифры могут быть как меньше, так и больше текущего потребления квартиры, а значит, и начисления по электроэнергии ОДН будут отличаться от реального энергопотребления дома. Про способы передачи показаний электросчетчиков читайте в этом материале: Передача показаний индивидуальных электросчетчиков.
На основании общего собрания собственники могут принять решение оплачивать образовавшуюся разницу самостоятельно. В основном этот пункт касается жителей, чьи квартиры входят в ТСЖ или ЖКС, поскольку в противном случае образовавшуюся разницу члены ТСЖ должны будут оплатить из собственного кармана.
Как можно сэкономить на плате за общедомовые нужды?
Уменьшить начисления можно за счет установки счетчиков на все коммунальные услуги и своевременной передачи их показаний. Если собственники не передают показания вовремя, то, например, при расчете платы за холодное водоснабжение от расхода, который посчитал общедомовой прибор учета, отнимается среднее значение потребления за последние три месяца.
Собственники также могут могут обратиться в управляющую компанию для проведения энергоаудита. Электропроводка в старых домах может быть изношена, а рассыхание изоляции проводов, механические повреждения кабелей и многочисленные скрутки могут приводить к потерям электроэнергии.
Жильцы многоквартирного дома также вправе изменить перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, и требовать от управляющей компании проведения мероприятий по энергосбережению, например установки энергосберегающих лампочек.
Аббревиатура ОДН расшифровывается как «общедомовые нужды» многоквартирного дома (также называемого в нормативных актах МКД). Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), собственникам помещений в МКД принадлежат не только их квартиры/кладовые помещения/машиноместа, но и общее имущество (по праву долевой собственности).
Под общим имуществом подразумевается обширный список, а именно:
- лестничные площадки и лестницы;
- лифты;
- коридоры;
- технические этажи;
- крыша МКД;
- чердаки и подвалы;
- все механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен МКД;
- все объекты, расположенные на данном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая элементы озеленения и благоустройства, и др.
ОДН представляют собой коммунальные услуги, потребляемые для целей обслуживания перечисленного выше общего имущества дома.