Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое строительство и его особенности в 2023 году: изменения, плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).
Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности
Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:
индивидуальных данных застройщика;
данных о создаваемых объектах недвижимости;
данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.
Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее — формы отчетности). Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.
Рассмотрим порядок заполнения форм отчетности согласно Приложениям N 1 — 4 к Правилам.
Что должно входить в отчет
Правильно и грамотно оформленный отчет должен содержать следующие сведения:
- Сведения об организации-застройщике (название, юридический адрес, ИНН, номер лицензии и др.);
- Информацию об объекте (адрес, наличие права собственности и разрешения на ведение строительных работ, проектную документацию, договоры участия в долевом строительстве, срок сдачи объекта и др.);
- Бухгалтерскую документацию (наличие бухгалтерского баланса и пояснительной записки к нему, подробный отчет по прибыли и убыткам);
- Информацию о полученных кредитах на строительство;
- Справки и документы о расходовании денежных средств.
Советы по выбору проверенного и надёжного застройщика
ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:
- Свидетельство о постановке на учёт;
- Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
- Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
- Выписка из ЕГРЮЛ;
- Устав застройщика.
На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.
Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:
- Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
- Проектные документы;
- Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
- Заключение государственной экспертизы.
Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику. В нём прописывается полная стоимость предмета договора, условия передачи оплаты, а также гарантийный срок.
Какие моменты должны насторожить потенциального дольщика
Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.
Чтобы выявить мошенника, достаточно скопировать указанный контактный номер в поисковик и просмотреть результаты – высока вероятность найти правдивые отзывы обманутых дольщиков.
Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания.
Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.
Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.
Низкая стоимость жилья – приманка для невнимательных граждан.
Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.
Что входит в того рода отчетность?
- Информация о самом застройщике, которая включает такие пункты как название, адрес, идентификационный номер налогоплательщика, наличие или отсутствие лицензии;
- Сведения о самом объекте недвижимости, на который подается отчет, которые включают всего большое количество пунктов: адрес, право собственности, разрешение на строительство, проектные документы, сколько и какие были взяты кредиты для целей строительства, информация о договорах участия в долевом строительстве, срок постройки и сдачи и многое другое;
- Подробное описание привлеченных средств при строительстве — сколькопривлечено, сколько потрачено, каков остаток, прочие расходы при строительстве;
- Нормативы, по которым можно оценить состояние предприятия-застройщика в плане финансовой обеспеченности, безубыточности и прочее.
- Бухгалтерская отчетность организатора-застройщика;
- Прочие справки, например справка о том, куда были израсходованы денежные средства в составе прочих расходов.
Формы сдачи отчетности застройщиком можно скачать здесь:
| Форма приложение к Постановлению № 645 | Документ |
| Приложение 1 | Отчетность застройщика об осуществлении деятельности.doc |
| Приложение 2 | Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.doc |
| Приложение 3 | Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств.doc |
| Приложение 4 | Сведения о нормативах оценки.doc |
Правила предоставления отчетов от застройщика долевого строительства
Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) застройщик обязан своевременно размещать информацию об объекте в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Если этого не делать, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. В статье — о сроках размещения, о том, как внести в ЕИСЖС разрешение на ввод в эксплуатацию и как снять проектную декларацию с контроля.
Изменения в Законе № 214-ФЗ
27 июня 2019 года вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ, за исключением отдельных положений. Мы обращаем внимание на самое важное — сроки раскрытия информации.
1 июля 2019 года на базе ЕИСЖС сформирован открытый и общедоступный единый реестр проблемных объектов. Критерии добавления новых объектов в реестр регулируются Законом № 214-ФЗ. Это обеспечивает прозрачность процесса. ЕИСЖС ежедневно актуализирует данные по объектам, размещенным застройщиками и контролирующими органами, а также информацию из Единого федерального реестра сведений о банкротстве и на их основании автоматически формирует список проблемных объектов.
В список попадают объекты долевого строительства, если:
в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.
Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. Это влечет за собой репутационные и финансовые риски: сокращение продаж на текущем объекте и создание неблагонадежного портрета заемщика в случае, если застройщик планирует привлечение кредитов.
Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:
Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Информация для застройщиков
Согласно части 4 статьи 23.3 Федерального закона №214-ФЗ застройщики обязаны размещать в ЕИСЖС информацию, указанную в части 2 статьи 3.1 Федерального закона №214-ФЗ, пункты 2 и 7 которой применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом №218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 01 июля 2023 года. На сайте по ссылке / необходимо ознакомиться с руководством пользователя личного кабинета застройщика, там же можно просмотреть видео-инструкцию и запись вебинара (в правом верхнем углу главной страницы сайта).
Необходимо отметить, что Федеральный закон №218-ФЗ не содержит положений, исключающих для каких-либо застройщиков обязанность по размещению информации в ЕИСЖС, равно как и не содержит положений, исключающих для застройщиков обязанность по размещению информации в ЕИСЖС в отношении каких-либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Требования к дольщику
Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:
- Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
- После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
- Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.
Новые дополнительные требования к застройщику
Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
- деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
- застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
- у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
- вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
- с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
- с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
- с заключением экспертизы по проектной документации,
- с правом застройщика на земельный участок,
- с проектной декларацией,
- и со всеми изменениями этих документов за все время.
Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:
- иметь судимости за экономические преступления;
- иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
- иметь наказание в виде административной дисквалификации.
Ежеквартальная отчетность застройщиков по долевому строительству
«Финансовая газета», 2006, N 43Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными Приказом ФСФР России от 12.01.2006 N 06-2/пз-н (далее — Методические указания).Согласно Методическим указаниям отчетность составляется на основе:индивидуальных данных застройщика;данных о создаваемых объектах недвижимости;данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.Отчетность должна в полном объеме отражать сведения, предусмотренные в формах отчетности застройщика (далее — формы отчетности).
Вносить изменения и исправления в формы отчетности запрещается.Рассмотрим порядок заполнения форм отчетности согласно Приложениям N 1 — 4 к Правилам.(Приложение N 1 к Правилам)
Надеемся, нам это удалось, и после прочтения статья каждый долевой инвестор стал лучше понимать, как ему действовать в случае, если застройщик стоит на пороге банкротства. Или уже инициировал процедуру. Подытожим основные рекомендации:
- В первую очередь определите, на что вы можете рассчитывать – на получение квартиры или на возврат средств. Если здание достроено или построено не менее, чем на 75%, вы можете подать ходатайство о признании вашего права собственности на жилое или нежилое помещение
- Как можно быстрее подайте финансовому управляющему заявление о включении в реестр должников.
- Если строительство находится на начальной стадии, а ваш договор ДДУ застрахован, обратитесь к страховщику. Квартиру вы не получите все равно, так что верните хотя бы деньги.
- Дополнительно вы можете подать в арбитражный суд требование возмещения ущерба – разницы между тем, сколько вы заплатили и ценой готовой квартиры. Вероятность, что вы его получите, невелика (средств на это может просто не хватить), но она есть. Требования дольщиков о возмещении ущерба вносятся в реестр четвертой очереди – всех кредиторов банкрота.
- Если вы брали ипотеку, чтобы заключить ДДУ – продолжайте аккуратно платить по кредиту. Попытка прекратить выплаты на основании банкротства застройщика принесет вам только вред.
- Обратитесь в органы местной власти, чтобы вас внести в реестр обманутых дольщиков. Это может оказаться полезным.
Другой комментарий к Ст. 20 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
1. В первой части комментируемой статьи законодатель перечисляет сведения о застройщике, которые подлежат включению в проектную декларацию. В части сведений о лицензировании правовая норма, устарела, так как лицензирование строительной деятельности отменено . С первого января 2010 года для выполнения работ, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, предприниматель должен обладать допуском к таким работам.
———————————
См.: ст. 3 Федерального закона N 148-ФЗ от 22 июля 2008 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Если застройщик осуществляет функции подрядчика по строительству, а также функции заказчика по строительству здания, то в проектную декларацию включаются сведения о допусках к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, выданных саморегулируемой организацией .
———————————
См.: часть 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ.
Включение в проектную декларацию подробной информации о застройщике является мерой, защищающей интересы участников долевого строительства, поскольку позволяет им получать довольно полную и достоверную информацию о своем деловом партнере.
В случае включения застройщиком в проектную декларацию недостоверной или неполной информации договор участия в долевом строительстве может по требованию участника долевого строительства быть признан недействительным в судебном порядке .
———————————
См.: часть 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
Законодатель не уточняет, что следует понимать в комментируемой правовой норме «под информацией о государственной регистрации застройщика». Процедура государственной регистрации юридических лиц регулируется специальным Законом . Исходя из положений этого Закона, под такой информацией следует понимать следующие данные:
- — дату государственной регистрации застройщика в Едином государственном реестре юридических лиц;
- — наименование и место нахождения регистрирующего органа;
- — государственный регистрационный номер, присвоенный застройщику при его государственной регистрации;
- — идентификационный номер налогоплательщика, присвоенный застройщику при его государственной регистрации.
———————————
См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Если застройщик создан в форме общества с ограниченной ответственностью, то данные о его учредителях (участниках) содержатся в специальном списке, который обязано вести общество .
———————————
См.: пункт 1 ст. 31.1 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Если застройщик создан в форме акционерного общества, то данные о его акционерах содержатся в реестре акционеров .
———————————
См.: пункт 1 ст. 44 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
С точки зрения Закона N 214-ФЗ застройщиком может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. Какие сведения в этом случае в части участников некоммерческих организацией должны вноситься в проектную декларацию? Например, застройщиком может выступить жилищно-строительный кооператив.
В этом случае, очевидно, в публикуемую проектную декларацию подлежат включению сведения обо всех членах такого кооператива. Юридическая целесообразность этого выглядит сомнительной, так как может затрагивать частные интересы большого количества граждан.
Представляется полезным внести коррективы в Закон N 214-ФЗ в части уточнения необходимости указывать в проектной декларации всех участников застройщика, если им является некоммерческая организация.
2. В части второй комментируемой статьи законодатель установил обязанность застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу указанные в этой статье документы.
Под учредительными документами застройщика следует понимать документы, на основании которых застройщик создан и осуществляет свою деятельность. Состав учредительных документов зависит от организационно-правовой формы, в которой функционирует застройщик.
Кроме учредительных документов застройщик также обязан представить для ознакомления участнику долевого строительства годовой отчет и свою бухгалтерскую отчетность.
Под годовым отчетом, очевидно, в данной правовой норме подразумевается отчетность застройщика за год, представляемая им в контролирующий государственный орган .
———————————
См.: подпункт 3 части 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
В состав бухгалтерской отчетности входят:
- — бухгалтерский баланс;
- — отчет о прибылях и убытках;
- — приложения к этим документам;
- — аудиторское заключение (если бухгалтерская отчетность подлежит обязательной ревизии);
- — пояснительная записка.
Аудиторское заключение представляется за последний год деятельности застройщика. Напомним, что под аудитом следует понимать процесс проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности лица, а также соблюдения им порядка ведения бухгалтерского учета.
Данной правовой нормой введен обязательный ежегодный аудит финансовой (бухгалтерской) отчетности застройщиков.