Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность земельный участок под многоквартирным домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
На каком основании земля под многоэтажкой принадлежит собственникам
В силу п.4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ территория, на которой многоквартирный дом находится, а также использующиеся для благоустройства и обслуживания здания объекты являются общим долевым имуществом для жителей дома. В этом случае регистрация будет подтверждающей, а не устанавливающей право. Это не приватизация участка под многоквартирным домом, а официальное оформление уже существующей собственности. Определяют размер доли каждого владельца в совместном имуществе МКД пропорционально площади его жилого помещения.
Важно! До формирования и установления земельных границ владельцы помещений в МКД использовать участок по совместному усмотрению, например, устанавливать ограждения или возводить постройки не вправе.
Если квартиру продают, вместе с переходом собственности на нее передается и право на долю в совместном имуществе МКД, в том числе и на находящийся под ним земельный участок.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
№ |
Плюсы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Преимущества и недостатки
Как и владельцы участков земли, собственники земельного участка под многоквартирным домом имеют как свои преимущества, так и недостатки.
Преимуществами являются:
- собственники могут полностью распоряжаться своей долей в согласии с остальными жильцами. Они могут ее передавать по арендным договорам другим жильцам с целью заработка.
- владельцы данного земельного участка могут самостоятельно принимать решение о создании дополнительный сооружений на территории данного участка, а также построении развлекательным приспособлений и так далее.
Из недостатков можно выделить следующие:
- получив право собственности, владельцы обязуются оплачивать налоги в казну;
- невозможным является личное распоряжение участком земли поскольку владелец состоит в коллективной собственности. Поэтому этот вид не подлежит продаже, обмену, дарованию или аренде другими физическими или юридическими лицами.
С какого момента жильцы дома становятся собственниками земельного участка под таким многоквартирным домом?
Как оформить землю под МКД в собственность
Землю под МКД и прилегающий к нему участок можно оформить в общую долевую собственность хозяев квартир. Михаил Кюрджев отмечает, что зарегистрировать право можно на основании решения собственников МКД и кадастрового паспорта земельного участка.
По публичной кадастровой карте можно проверить, сформирован ли участок под Вашим МКД. Если сформирован и Вам известен его номер, необходимо на сайте Росреестра запросить данные о земельном участке. Затем нужно получить выписку с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо документа выдают выписку из ЕГРН), предварительно оплатив услугу. Далее необходимо подать документы в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы» и оплатить государственную пошлину в размере 600 рублей. Выписка о праве на долю в общедолевой собственности на земельный участок будет готова в течение трех дней.
Если земельный участок под МКД не сформирован, жильцы занимаются регистрацией права самостоятельно. Как правило, необходимо провести общее собрание владельцев помещений, подписать договор с кадастровым инженером, оплатить услуги подготовки межевого плана и назначить представителя, который составит заявление и подаст документы в Росреестр.
Как рассказывает Михаил Кюрджев, чтобы оформить кадастровый паспорт на участок, нужно провести его межевание. Проект межевания готовит кадастровый инженер. Затем нужно согласовать границы участка с владельцами соседних территорий (если такие есть) либо с московским правительством (если окружающая земля является муниципальной собственностью).
Михаил Кюрджев говорит, что обычно кадастровый инженер берет сведения об обслуживаемом участке у эксплуатирующей организации (то есть в учет берется та территория, которую фактически содержат владельцы квартир в доме, оплачивая услуги по уборке и эксплуатации).
Межевой план утверждается московским департаментом городского имущества и после этого выносится на публичные слушанья, где владельцы помещений в МКД голосуют в поддержку либо против проекта межевания. Для утверждения проекта за него должно проголосовать абсолютное большинство собственников. Эта процедура определена в статье Гражданского кодекса. Ее цель – ознакомить владельцев помещений с межевым планом, а также позволить им узнать все нюансы у проектировщика и внести свои предложения. Когда проект утвержден, начинаются межевые работы, стоимость которых для одного МКД составляет порядка 30-40 тысяч рублей.
Затем собственники обращаются в Росреестр с межевым планом, чтобы земельный участок поставили на кадастровый учет, добавляет Мария Литинецкая.
Жильцы принимают решение об оформлении в собственность земельных участков, исходя из преимуществ и перспектив такого шага. Необходимо взвесить не только плюсы, но и минусы решения, узнать, как оформить землю правильно с юридической точки зрения. Если есть возможность, можно воспользоваться помощью опытного в данных вопросах юриста.
В чем преимущества оформления общедолевой собственности?
- Если местные власти решат осуществить по отношению к земле любые действия обременительного характера, им понадобится на это согласие собственников. Таким образом приобретение права собственности на территорию под жилыми помещениями является гарантированной защитой от любых действий, которые противоречат интересам жильцов.
- Также только собственники могут дать согласие на разработку проекта и строительство рядом с их домом различных сооружений, например, стоянок, небольших торговых точек, другого. Лица, которые населяют многоквартирный дом, сами могут определять все работы на своей территории.
- В то же время, проживающие в доме могут с выгодой использовать те преимущества, которые им дает собственность общедолевая на земельный участок. Если есть желание, они могут построить автостоянку для себя, парковку, спортивную или детскую площадку, благоустроить зону отдыха. Таким образом создавая для себя самые комфортные условия проживания.
- Еще одно выгодное использование права собственности на придомовую землю – сдача ее в аренду. Часть территории жильцы могут отдать арендатору, получая при этом прибыль. Деньги за аренду можно использовать для решения общедомовых проблем.
- Жилье многоквартирного дома с оформленной в собственность землей будут стоять дороже, это также важный фактор.
На данное время любые метры площади в пределах города являются большой ценностью для застройщиков, поэтому нужно защищать свой двор от лишних строений.
Оформление в собственность
Все вопросы, связанные с жизнью дома, решаются на общем собрании. Это касается разных форм управления домом, в том числе и ТСЖ. Долевая собственность территории открывает перед жильцами много преимуществ, которыми нужно воспользоваться для того, чтобы сделать жизнь в МКД более комфортной.
- О проведении общего собрания жильцы должны быть уведомлены заблаговременно, как и о вопросах, которые будут на этом собрании рассматриваться.
- Если коллектив жильцов принял решение об оформлении территории возле дома и под ним, составляется заявление о передаче такой площади в общедолевую собственность. Это заявление передается в местный Департамент земельных ресурсов.
- На общем собрании следует выбрать уполномоченного, который будет заниматься выполнением всех процессов процедуры. Этот уполномоченный должен отнести в органы местного самоуправления составленное грамотно заявление о формировании участка.
- Дальше определяются границы территории.
- Местная администрация формирует земельный участок, при необходимости проводится межевание. Все проекты должны пройти утверждение в Администрации субъекта РФ.
- Когда проект межевания составлен и утвержден, местная власть принимает решение о том, чтобы передать территорию под МКД в собственность (общедолевую).
- Следующий шаг – постановка на кадастровый учет и закрепление статуса собственников в Государственной Регистрации.
Пассивная позиция граждан, не проявление интереса к вопросу, могут привести к таким юридическим последствиям, как отчуждение части придомовой территории для нужд муниципалитета или под застройку. В том числе, на которой расположены:
- детская площадка;
- парковка и удобный подъезд (проход) к зданию;
- палисадники, клумбы и т.п.
Такая ситуация может возникнуть на законных основаниях, при условиях:
- участок, на котором возведено строение, принадлежит муниципалитету, который использовал ЗУ под иные нужды.
- Участок у муниципалитета арендовал застройщик, для возведения платной стоянки, автозаправки и иных объектов.
При этом, руководствуясь положением о том, что земля следует судьбе дома, под домом оставляется участок, соответствующий по площади минимальным санитарным нормативам. Эти причины становятся главными мотиваторами заблаговременного оформления ЗУ.
Условия оформления опираются на следующие положения:
- принятие решения общим собранием;
- назначение представителя;
- формирование придомовой территории;
- подача заявления в администрацию;
- получение согласия администрации;
- регистрация права собственности.
Что делать если нет документов?
В законодательстве закрепляется, что собственник недвижимого имущества, расположенного на территории, принадлежащей государству или муниципалитету – имеет возможность выкупить или арендовать земельный надел, где расположен этот объект.
Устанавливается, что на безвозмездной основе человек имеет возможность приватизировать в течение жизни лишь один участок. Остальные процедуры подобного рода проводятся платно.
Отказать в проведении рассматриваемой процедуры могут только, когда участок изымается или ограничивается в обороте. Также отказ предусматривается в ситуации, когда на этой территории планируется возведение другого объекта. Решение об отказе может быть обжаловано заявителем посредством подачи иска в судебный орган.
Окончательное решение относительно проведения приватизации должно быть озвучено заявителю не позднее двух недель с момента подачи запроса в соответствующий орган. В то же время следует отметить, что такой орган имеет правомочия отвечать на запрос в течение 2 месяцев.
Как оформить землю в собственность под многоквартирным домом (мкд) в 2019 — порядок
Последними поправками в Жилищное Законодательство дана важная регламентация – земля, на которой построен многоквартирный дом, принадлежит всем собственникам жилых помещений в долевой пропорции. Как задумали законодатели, здесь не должно возникать никаких трудностей с определением права собственности на землю, но в жизни все не так, как хотелось бы.
Например, кому же на самом деле принадлежит земельный участок? Жилищное Законодательство дает конкретный ответ на этот вопрос – приобрел квартиру, получи к ней и часть общей земли.
- Но земельные права регламентируются не только ЖК, но и Земельным, по которому установлен свой порядок определения частной собственности на конкретный земельный надел – вначале его необходимо сформировать, поставить на кадастровый учет и закрепить за ним конкретный номер.
- Но пока жители не изъявили желание вступить в права частного пользования участком под домом, он принадлежит государству, и для выделения его по праву частного коллегиального или долевого владения, необходимо внести коррекцию в единый кадастровый реестр.
- Поэтому придется вновь устанавливать новые параметры земельного надела:
- новые границы, причем не только на весь участок, но и в отношении каждой доли жителей;
- определить местоположение и соотнести его на общем плане муниципальных земель;
- присвоить статус наделу и разрешенное использование;
- выявить каждого долевого владельца в праве общей площади земли;
- переписать новые свидетельства на каждого владельца жилой недвижимости;
- закрепить в кадастре новые присвоенные номера долей участков.
И только после определения всех составляющих можно получить свидетельства на долю в праве общего пользования землей.
Знакома ли вам ситуация, когда напротив ваших окон появляется ночное кафе, заправка или прокладывается новая магистраль? Хотя вы и против всего этого строительства, но вас спрашивать никто не будет – распоряжаться землей может только ее собственник. А если нет таких прав, то можно делать на земле все, что считает нужным муниципалитет.
А как порой бывает обидно, когда посаженные жителями деревья просто выкорчевываться, оставляя голое место для новых построек – детям негде погулять, а пожилым людям отдохнуть на свежем воздухе. Всего этого можно избежать, если земля будет в собственности.
Наряду с преимуществами нужно учитывать и некоторые проблемы, которые может принести оформление земли под многоквартирным домом в собственность.
- Следует настроиться на длительность процедуры, она может растянутся даже до года.
- Потребуется потратить деньги на то, чтобы зарегистрировать участок.
- Тот, кому принадлежит участок, обязан содержать его в чистоте и порядке, следить за благоустройством. Если не выполнять свои обязанности, можно получить штраф от государства.
- Нельзя даже на собственной земле возводить сооружения, которые нарушают нормы градостроительства. Тем более запрещено это делать, если земля не оформлена.
Любой земельный участок, в том числе и под МКД, должен использоваться с учетом его целевого предназначения. При нарушении такого правила можно быть привлеченным к административной ответственности.