Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что изменится для собственников и покупателей недвижимости с 1 февраля». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 февраля 2023 года начнет действовать новая форма заявления о выдаче налогового уведомления. Она позволит физическим лицам или их законным или уполномоченным представителям получить налоговое уведомление на бумаге, независимо от того, есть ли доступ к личному кабинету налогоплательщика. Для этого нужно будет подать заявление непосредственно в налоговую инспекцию или через МФЦ.
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Налогооблагаемая база и кадастровая цена
В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.
Если доходы от продажи помещения меньше, чем величина его кадастровой цены, определенной на 1 января года, в котором объект зарегистрирован в Росреестре, и умноженной на 0,7 (коэффициент устанавливается законодательно), то налоговая база принимается равной соответствующей кадастровой цены, умноженной на 0,7. Если доходы больше — налоговая база принимается равной их величине. В обоих случаях, разумеется, налоговая база может быть уменьшена в порядке, рассмотренном нами выше.
Соответствующее правило не применяется, если кадастровая цена объекта по состоянию на 1 января года, в котором помещение зарегистрировано в Росреестре, не определена.
Важный нюанс: законодательством региона РФ указанный коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому, при сделках с помещениями, опять же, нужно интересоваться действующими нормами права, регулирующими соответствующие правоотношения в конкретном субъекте РФ.
Налог на доходы с продажи помещения может быть также уменьшен на налоговые вычеты, устанавливаемые для всех категорий граждан соотносительно с юридическими основаниями для пользования соответствующими вычетами. Речь может идти об имущественных, социальных вычетах: рассмотрим то, каким образом их величина может влиять на фактический размер НДФЛ с дохода, возникшего вследствие продажи объекта недвижимости.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Главный совет — следите за своей финансовой репутацией: любые проблемы с кредитами в прошлом вызовут недоверие кредитора, а значит, снизят шансы на получение займа. Мы также рекомендуем обращаться в организацию, с которой вы уже сотрудничали: постоянные клиенты с хорошей кредитной историей иногда получают более выгодные условия.
Ещё один совет касается подхода к оформлению кредита. Не стоит идти на этот шаг наобум — перед тем как заключить договор с банком, составьте подробный бизнес-план и подсчитайте выгоду для себя. Думайте о кредите как о долгосрочной инвестиции — инвесторы вкладывают деньги только в те инициативы, которые обещают прибыль. Если вычисления показывают, что заём окупится — ипотеку на коммерческую недвижимость можно брать.
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях
Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.
Плавное давление на цены
В 2023 году рынку недвижимости, как и прочим сферам, нужно быть готовым затянуть пояса, считает директор по вопросам вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В нынешних социально-экономических условиях неизбежно снижение покупательной способности населения. Ужесточение условий ипотечного кредитования тоже очевидно: ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная – тоже, следовательно, число ипотечных сделок снизится. Продолжится и давление на цены. «Мы прогнозируем дальнейшее уменьшение цен примерно на 10%, плюс теоретически возможно плавное снижение еще на 5%», – говорит Шлома. Тем не менее тотального падения востребованности жилья он не ожидает, так как недвижимость остается приоритетным вариантом вложения денег в отсутствие альтернативных возможностей.
Нет предпосылок к радикальным изменениям и на рынке найма недвижимости, отмечает заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. В течение года возможны небольшие колебания спроса и предложения, но в большей степени они будут носить сезонный характер. «Резких скачков цен также не предвидится. В условиях невысокого спроса при растущем предложении, когда увеличивается конкуренция, наймодатели готовы делать скидки», – рассказала Полякова. По ее словам, сейчас цены на рынке регулируются дисконтом в среднем 5–10%.
по продаже объекта недвижимости (с предоставлением агенту эксклюзивного права на поиск покупателей и с оказанием агентом консультационных и маркетинговых услуг)г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Во второй половине месяца одновременное присутствие Венеры и Меркурия в стремительном знаке Стрельца ускорит скорость оформления документов и сократит время обдумывания у потенциальных покупателей. Они станут менее капризными и придирчивыми.
Первое преимущество ноября для продавцов: повышенный спрос на недвижимость в других городах и странах. Второе – перспектива продажи жилья, не слишком благоустроенного или требующего ремонта, а также в отдалённых районах с менее развитой инфраструктурой.
Факторы везения покупателей: высокие этажи, квартиры в домах вблизи дорог, автомагистралей и мостов.
Актуальные дни даты сделок с недвижимостью в ноябре: с 3 по 6; с 9 по 14; с 25 по 30.
Успешные дни для показов и рекламных объявлений о продаже или покупке имущества: с 1 по 4; 15-16; с 25 по 30 ноября.
Кто же конкретно будет предоставлять в Росфинмониторинг необходимые сведения? Прежде всего это организации, «осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом». В перечень, приведенный в ст. 5 115-ФЗ, входят банки, риэлторские агентства, страховщики, инвестиционные фонды, микрофинансовые и другие организации.
Что касается нотариусов, то недавно Федеральная нотариальная палата разослала членам сообщества разъяснительное письмо. По словам нотариуса, экс-президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, исходя из этого документа прямой обязанности нотариусов оповещать контролирующие органы не возникло.
Роль строительных компаний в передаче данных «финансовой разведке» понятна еще не до конца.
«Вероятнее всего, застройщиков в том числе обяжут подавать сведения о клиентах в Росфинмониторинг, – полагает Виталий Бахарев. – При возникновении подозрений по поводу легальности средств на покупку недвижимости ведомство теперь может заморозить сделку до 30 дней».
Как показывает практика, половина недвижимости на первичном рынке жилья в России — это именно апартаменты. Почему это так распространенно? Все дело в доступной стоимости, а это большой плюс для продажи жилья в той же Москве.
ВАЖНО! Но покупатели забывают про серьезный недостаток — правовой статус подобных объектов четко не прописан. Формально эти помещения — это нежилая недвижимость.
Несмотря на то, что они полностью подходят для жизни, активно вносятся в планы и проекты административных центров, различных комплексов.
Сколько стоит подобно жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в простых жилых многоэтажных зданиях, то они будут на 20-30, % ниже в плане цены. Притом характеристики жилья будут идентичными.
Выписки из ЕГРН без данных о собственниках недвижимости
Весной 2022 года федеральные чиновники озаботились проблемой защищенности персональных данных россиян, а одним из следствий принятых в связи с этим решений стало изменение порядка предоставления данных в выписках из Единого госреестра недвижимости. В частности, при заказе такого документа третьими лицами Росреестр сможет давать сведения о собственниках объекта только с их согласия. Исключение сделано для заявителей, являющихся супругом или супругой собственника, а также имеющих статус залогодержателя, арендатора, кадастрового инженера, нотариуса, наследника имущества или сособственника объекта недвижимости. В иных случаях без согласия владельца объекта третьи лица не смогут узнать его ФИО и дату рождения.
Соответствующие поправки уже внесены в Федеральный закон «О персональных данных» (№152-ФЗ), а сама норма начнет действовать с 1 марта 2023 года. Реакция риелторов на данные нововведения не заставила себя ждать, и она оказалась однозначной: эксперты рынка недвижимости в один голос отмечают, что «защита персональных данных» сделает невозможной проверку объектов недвижимости на вторичном рынке. Как минимум, новые поправки в законодательство не позволят наводить справки о потенциальных соседях.
Голосование через «Госуслуги» для дачников
Члены садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ в 2023 году получат возможность голосовать в рамках принятия решений при проведении общих собраний через сайт «Госуслуг». Прежде проведение собраний предполагало только очную форму с рассылкой уведомлений участникам в виде заказных писем. Поправки в законодательство позволят голосовать по электронной почте либо с мобильного телефона, что, помимо дополнительного удобства, позволит решить проблему подделки бумажных протоколов (часто практиковалось при отсутствии возможности узнать мнение всех членов товарищества либо при невозможности достичь кворума). Авторы нововведения отмечают, что право заочного голосования будет предоставлено почти 60 млн. российских граждан – именно столько в стране насчитывается собственников земельных участков, многие из которых являются частью садовых и огородных товариществ.