Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционные договоры и инвестиционные контракты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Существенные условия договора инвестирования строительства

2. Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

3. Существенные условия соглашения

4. Обязанности заказчика

5. Как и для чего использовать

6. Важные моменты при составлении договора

7. У кого права на земельный участок

8. Получил ли застройщик разрешение на строительство

9. Переоценка налоговых обязательств

10. Договор инвестирования в пользу третьего лица

11. Преимущества и недостатки договора

12. Инвестиционные контракты в рамках 44-ФЗ: особенности, условия, ограничения

13. Инвестиционный контракт образец бланк (бланк, образец — 2020)

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
- при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
- однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Представим себе ситуацию, когда организация — основной инвестор строительства, являясь застройщиком (то есть лицом, владеющим земельным участком на праве собственности, аренды или пользования), привлекает к финансированию строительства организацию-соинвестора, которая частично финансирует строительство и которой после его окончания будет передана часть построенной недвижимости. При этом стороны подписывают договор, очень часто именуемый «договор инвестирования», «инвестиционный договор», «договор инвестирования в строительство» или иным схожим по смыслу названием. Рассмотрим, как подобные договоры квалифицируют арбитражные суды.

Так, в Постановлении ФАС МО от 25.07.2013 по делу N А41-43410/12 соинвестор был признан незаконным владельцем и лишился недвижимости. В рамках данного дела рассматривалась ситуация, когда ОАО «Мытищинская теплосеть» (инвестор) зарегистрировало право собственности на котельную, находящуюся на крыше жилого дома. Котельная поступила в собственность ОАО в результате реализации инвестиционного договора, заключенного между ОАО и ООО. До этого ООО заключило договор об инвестировании строительства жилого дома с администрацией города.

Строительство было завершено, необходимые документы подписаны. Администрация получила свою долю построенного (наружные инженерные коммуникации, здания и сооружения). ОАО получило свою котельную, находящуюся на крыше дома, и зарегистрировало на нее право собственности.

Существенные условия соглашения

К существенным условиям относятся:

Предмет. С целью согласования стороны должны указать характеристики объекта. К примеру, если речь идет о строящемся объекте, это местонахождение земельного участка, расположение объекта, целевое назначение, наличие балконов, гаражей, подвалов, мансард, общая площадь объекта.
Стоимость. Существует несколько возможных способов определить стоимость договора. Первый — указать фиксированную сумму, которая остается неизменной в течение всего периода реализации проекта. Второй — указать приблизительную прибыль, то есть конечные выплаты будут зависеть от полученной прибыли.
Сроки. Это условие определяется в виде конкретных дат (важно использовать принцип разумности срока, то есть необходимо объективно оценивать возможности и особенности того или иного проекта).

Обязанности заказчика

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

разработать или заказать проектную документацию;
найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
сдать объект в приемку;
предоставить инвестору необходимые документы.

Как и для чего использовать

Настоящее соглашение позволяет сразу ознакомиться с условиями совместной деятельности в сфере инвестирования. Благодаря этому обе стороны могут сразу обсудить процесс получения прибыли по договору. Передача денежных средств и вложение их в определенный проект должны осуществляться, в соответствии с действующим законодательством.

Документ предусматривает разделение прибыли по договору несколькими способами. Может выплачиваться фиксированная сумма. Вторым вариантом является выплаты, размер которой будет зависеть от объема итоговой прибыли. Средства на выполнение всех действий могут передавать как полностью, так и частично.

Подобная работа может производиться для приобретения объекта недвижимости. Данный процесс предусматривает множество нюансов, которые рекомендуется изучить отдельно. Для составления договора инвестирования рекомендуется обратиться за помощью к юристу. Заранее можно найти и скачать заполненный образец документа.

Важные моменты при составлении договора

Следует предельно четко нотифицировать следующие основополагающие элементы инвестиционного договора:

данные участников договора и дату его составления и подписания;
размер инвестиционного вливания в проект;
срок, в течение которого будет осуществляться проект;
на достижение какой цели направлен проект;
облигационные и правовые условия контракта;
адрес и разрешительные документы на проект, если он относится к сфере строительства;
общая стоимость проекта, не подлежащая изменению;
размеры вознаграждения, выплачиваемого заказчику и подрядчику;
оплата труда привлеченных к проекту специалистов;
стоимость осуществляемых по проект работ;
риски;
ответственность участников договора;
форс-мажорные обстоятельства;
рассмотрение возникающих разногласий.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.

Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Переоценка налоговых обязательств

Если отношения не регламентируются договором подряда и простого товарищества, стоимость имущества, которое передается инвестором для строительства объекта, подпадает под НДС, рассчитываемый по ставке 18%. При этом могут возникнуть вопросы в учете расходов и обложении у собственника участка. Контрольные инстанции могут расценивать средства, переданные инвестором, в качестве дохода застройщика. Их, согласно законодательству, можно уменьшить на расходы, подтвержденные документально. Из этого следует, что субъектам, участвующим в таких сделках, следует провести переоценку налоговых обязательств по НДС и отчислению с прибыли. Такие операции нужно осуществлять и по планируемым, и по уже заключенным соглашениям, учитывая давностный срок (три года) для проведения проверок ФНС.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
получение нового (первичного) жилья;
широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр. );
возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
гарантия прав на помещение (т. . договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр. ;
финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Инвестиционные контракты в рамках 44-ФЗ: особенности, условия, ограничения

Введение Правительством РФ мер по защите внутреннего рынка и стимулированию развития национальной экономики путем создания запретов и ограничений допуска иностранной продукции создало проблемы для ориентированных на российский рынок производителей.

Выходом из сложившейся ситуации является реализация инвестиционных контрактов, предусмотренных законом о госзакупках и выражающихся в строительстве производственных мощностей в России и постепенном переводе сюда же полного производственного цикла.

Рассмотрим особенности инвестиционных проектов, их существенные условия и приведем образец инвестиционного контракта.

Статьи 111.3 и 111.4 44-ФЗ выделяют 2 вида инвестиционных контрактов (ИК):

Специальный инвестиционный контракт.
Контракт, предусматривающий встречные инвестиционные обязательства.

Первый — это соглашение, заключаемое с поставщиком продукции, который назначен актом Правительства РФ, по причине проводимого данной стороной производства, модернизации или освоения товара на территории РФ. Возможность его заключения предусмотрена законом от 31.12.2014 № 488-ФЗ.

Правительство включает информацию о таком производителе в реестр единственных поставщиков, с которыми заказчики вправе заключать договоры в соответствии с п. 47 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, отображая информацию о самом поставщике, товаре, объеме инвестиций и т. д.

От имени РФ контракт заключает Министерство промышленности и торговли РФ (специальный инвестиционный контракт Минпромторга) или иной уполномоченный Правительством РФ орган.

Инвестиционный контракт образец бланк (бланк, образец — 2020)

Между инвесторами и другими субъектами экономической деятельности заключается соглашение. Это соглашение представляется в виде инвестиционного договора. Договор необходим для обеспечения защиты интересов обеих сторон.

Нередко встречаются случаи в судебных разбирательствах, когда инвестор и заказчик не могут поделить прибыль по проекту. Поэтому составить инвестиционный контракт необходимо грамотно, с подробным указанием конкретных условий.

Данная статья проинформирует об основных особенностях договора и поможет разобраться во всех его подводных камнях.

Условия, при которых возможно заключение инвестиционного контракта

Договор должен быть подписан как минимум двумя сторонами – инвестором и заказчиком. На заказчика возлагается вся ответственность за использование денежных средств, которые предоставляет инвестор.

Инвестором может быть как юридическое лицо, так и физическое. Все деньги, которые передает инвестор, должны быть зафиксированы документально. Заказчик обязан строго контролировать расходы и прибыль в процессе развития определенного проекта.

После того как первая прибыль была получена, инвестор должен быть вознагражден за предоставление своих денежных средств. Вознаграждение выражается в процентах.

Проценты могут выплачиваться несколькими способами:

фиксированной суммой, которая до этого была определена обеими сторонами в контракте;
процент от полученной прибыли.

Фиксированная плата должна быть одинаковой на протяжении все работы над проектом. Она не должна задерживаться.

Бывают ситуации, когда выплата по определенным причинам не может состояться в срок. Их нужно обговаривать сразу и прописывать в контракте с соглашения и заказчика, и инвестора.

Выплата от полученной прибыли подходит в тех случаях, когда не ясна дальнейшая судьба проекта. Такой вариант лучше для заказчика, а не для инвестора. Потому как с учетом экономических изменений в стране сложно предугадать, будет ли прибыль вообще.