Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Требования о выплате неустойки
При составлении договора участия в долевом строительстве обязательно прописываются сроки постройки и введения дома в эксплуатацию.
Такой договор также должен быть зарегистрирован в Росреестре, поскольку без регистрации требовать от застройщика неустойку участник долевого строительства не сможет.
Потенциальные владельцы квартир в строящихся домах имеют право на получение неустойки от застройщика, если:
- строительство ведется незаконным способом, без разрешений;
- застройщик не сдал дом вовремя;
- построенный дом не соответствует установленным нормам и правилам проектной документации.
Как взыскать неустойку с застройщика
Задержка в завершении строительства может быть связана с рядом причин. При этом, возможность привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от нескольких факторов. Например, является ли несвоевременное исполнение застройщиком условий договора следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. какого-то форс-мажора, или других причин, на которые застройщик не в силах повлиять; уведомлял ли застройщик дольщика о наступлении соответствующих обстоятельств.
Во всех нюансах нужно разбираться и уметь дать им правовую оценку, каждая конкретно взятая ситуация требует отдельного подхода квалифицированного специалиста. Судиться самостоятельно с застройщиком, на стороне которого всегда выступают матерые юристы, давно выработавшие грамотные стратегии для отстаивания финансовых интересов организации, весьма сложно, и может оказаться безрезультативным.
Нередко дольщик сталкивается с тем, что договор долевого участия составлен с некоторыми оговорками и «хитростями» в пользу застройщика, «отбить» которые сможет только юрист.
Безусловно, суды в подавляющем большинстве случаев бывают на стороне дольщиков, но для удовлетворения его требований суду необходимы веские правовые основания, т.е. правильно выстроенная позиция дольщика.
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Что нужно знать дольщику при обращении в суд
- Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:
1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается
2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)
- Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
- Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
- Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
- Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.
Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.
Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.
Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.
Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.
Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:
- Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
- Составление претензии застройщику
- Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
- Расторжение договора долевого участия
- Составление искового заявления к застройщику
- Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде
Как происходит выкуп неустойки по ДДУ
Организация, которая готова выкупить право на неустойку, действует по №214-ФЗ и пользуется простым алгоритмом:
- Ищет участников ДДУ в проектах, в которых застройщик просрочил сдачу дома. Информация об этом есть в открытых источниках.
- Получает согласие на продажу прав на компенсацию от застройщика.
- Оценивает строительную фирму по показателям платежеспособности и перспективам на развитие. Изучает сумму неустоек, текст договора, чтобы определить, нет ли в нём оснований, которые не дают права переуступки задолженностей.
- Заключает с дольщиками договор цессии, уведомляет застройщика.
- Выплачивает участнику договора заранее оговоренную сумму по сделке.
- Взыскивает неустойку от застройщика через Арбитражный суд.
О какой неустойке речь
Раньше в тех случаях, когда застройщик затягивал со сдачей новостройки в эксплуатацию и передачей в руки дольщиков, каждый из них мог обратиться за взысканием неустойки. Это плата, которая фактически является компенсацией за задержку оговоренных сроков. Размер неустойки мог быть 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день после превышения сроков и до окончательной сдачи дома. Так дольщики могли получить дополнительную плату на покрытие своих расходов из-за просрочки.
Как рассчитать неустойку по ДДУ: формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве
Рассчитывается 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ от цены договора, которая действует в день исполнения обязательств со стороны строительной компании. Начисляется за каждый день просрочки. Дополнительно выплата может быть назначена в виде компенсации убытков дольщика за вынужденную необходимость арендовать жилье. А на застройщика налагается Штраф на сумму 50 % от общей суммы неустойки.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Услуги КГ ЭТАЛОН при выборе компании-застройщика и покупке квартиры по ДДУ
Взыскание неустойки по ДДУ, а также проверка компании-застройщика и юридическое сопровождение покупки квартиры по договору ДДУ в Москве – одно из основных направлений КГ ЭТАЛОН. Юристы компании обладают следующими компетенциями:
- Предварительное изучение документов компании-застройщика;
- Юридическая проверка предлагаемого договора долевого участия в строительстве;
- Уточнение информации о деятельности и репутации фирмы-застройщика на рынке недвижимости;
- Участие в переговорах с застройщиком;
- Претензионная и судебная защита Ваших прав;
- Подготовка претензии застройщику, а также защита Ваших прав как дольщика в суде.
Предварительная консультация осуществляется бесплатно тем специалистом, который будет представлять Ваши интересы. Цена на услуги по взысканию неустойки по ДДУ будет формирована только после того, как юрист проведет предварительный анализ документов, оценит возможность взыскания неустойки с конкретного застройщика.
Цена взыскания неустойки по ДДУ в Арбитражном суде:
| Название пакета услуг | Описание услуги | Заявка |
| Мини |
|
Оставить заявку |
| Средний |
|
Оставить заявку |
| Макси |
|
Оставить заявку |
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Какие документы понадобятся, чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика
Помимо искового заявления, в суде придется иметь при себе следующие документы:
| Документ | Комментарий |
| Ксерокопия договора долевого участия (ДДУ) | Включая приложения к договору, если таковые имелись. |
| Экземпляр претензии к застройщику | Вместе с подтверждением ее вручения (экземпляр с подписью уполномоченного лица о приеме документа, с печатью, а также квитанцию об оплате почтового отправления и опись вложения, если претензия направлялась по почте). |
| Ксерокопии платежных документов | Которые доказывали бы факт получения застройщиком денег от покупателя квартиры. |
| Документы, свидетельствующие об убытках дольщика, понесенных из-за просрочки сдачи квартиры застройщиком | Ипотечный договор с условием о выплате процентов в повышенном размере до момента передачи квартиры в собственность, договор об аренде временного жилья до момента вселения в новую квартиру и т.д. |
| Ксерокопии документов, не имеющихся у застройщика | Для передачи вместе с исковым заявлением. |