Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наши читатели Елена и Валентин несколько лет назад потратили материнский капитал на покупку однокомнатной квартиры. Недавно у молодых людей родилась двойня, впятером в однушке стало тесно, семья решила продать ее и купить жилье побольше. Однако при том ажиотажном спросе на недвижимость, который мы наблюдаем последние два года, желающих купить их квартиру было немного — людей пугало использование маткапитала. Елена и Валентин в итоге продали недвижимость, но с приличным дисконтом, размером почти в маткапитал.
Как же продать такую квартиру?
При продаже такой квартиры главное — это убедить покупателя, что сделка прозрачна. Для этого, как мы уже говорили, в жилье должны быть выделены и зарегистрированы в Росреестре доли. Также следует получить согласие на продажу органов опеки и попечительства.
Смысл материнского капитала направлен на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего, для этого и выделяется доля ребенку.
«Таким образом, в продаже квартиры присутствуют интересы несовершеннолетнего, а следовательно — необходимо получать одобрение сделки органом опеки. Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на отчуждение доли только при соблюдении интересов ребенка. Проще всего приобрести большую по площади и стоимости квартиру, естественно, с выделением ребенку соответствующей доли. Также можно продать квартиру с условием о перечислении денежных средств на расчетный счет ребенка в банке. Счет будет заблокирован, и все операции по нему будут возможны только с согласия органа опеки», — говорит Кузнецова.
Покупатели с материнским капиталом и с ипотекой соблюдают условия: ждать 3-летия малыша не надо, при ипотеке можно сразу после получения Сертификата использовать материнский капитал; при ипотеке собственниками становятся сначала только родители, на которых оформлен ипотечный кредит, и родители у нотариуса пишут обязательство о наделении всех детей собственностью после выплаты ипотеки, – материнский капитал будет перечислен через 1,5 месяца после подачи заявления и нотариального обязательства в ПФ РФ.
Как же быть с передачей квартиры и подписанием Акта приема-передачи до перечисления материнского капитала?
В чем загвоздка? – В стандартной формулировке Акта приема-передачи: «…все расчеты произведены полностью…» – А материнский капитал-то еще не перечислен = не все расчеты произведены полностью.
Что делать, чтобы интересы и безопасность обеих сторон – и продавца, и покупателей – сохранить?
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой
В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.
Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.
1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.
Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.
А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.
Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:
- для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
- продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.
Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья, купленного за материнский капитал
Таким образом, если кто-то из собственников на момент предполагаемой сделки продажи еще не достиг совершеннолетия, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки.
Для этого следует подготовить подтверждение того, что права ребенка не будут ущемлены и условия его жизни не ухудшатся. В пакет должны войти документы:
- подтверждающие, что в новой квартире или доме ребенку также гарантирована его доля собственности;
- свидетельствующие о том, что санитарные и технические нормы нового жилья отвечают установленным законом нормам;
- доказывающие, что жилая площадь, причитающаяся несовершеннолетним членам семьи, не уменьшится;
Разрешение от опекунского совета
Иногда комиссия из органов попечительства может сопровождать сделку по продаже недвижимости с материнским капиталом лично, но в большинстве случаев выдается специальный документ.
Разрешение от ООиП – это утвержденный ГК образец документа, который в обязательном порядке должен присутствовать при продаже имущества, долей которого владеет несовершеннолетний отпрыск.
Чтобы получить разрешительный документ, нужно представить в государственное учреждение такие документы:
- общегражданские паспорта родителей или опекунов;
- заявление родителей о смене жилищных условий;
- удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении, паспорт);
- подтверждение законного брака между супругами;
- пакет свидетельств на новое и старое жилье;
- подтверждение размера доли малолетнего (не меньше или больше).
Ребенок, которому на момент совершения сделки исполнилось 14 лет, должен дать свое согласие на проведение сделки по покупке-продаже квартиры.
Какие должны соблюдаться условия?
Многие родители интересуются тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Условия, которые должны соблюдаться при реализации этого процесса, устанавливаются на законодательном уровне. К ним относится:
- все несовершеннолетние владельцы объекта не должны в результате совершения данного процесса лишиться своего имущества, поэтому им в новой квартире предлагается такая же доля или открывается отдельный счет, куда перечисляется нужная часть суммы, полученной от продажи жилья;
- не допускается уменьшение доли детей, если не используется компенсация;
- родители должны после продажи одной квартиры предоставить своим детям другое место для постоянного проживания, в котором должны создаваться оптимальные условия для жизни;
- если родители желают переехать из города в село, то они должны для получения разрешения предоставить работникам органов опеки соответствующие доводы и основания для принятия такого решения, например, требуется смена работы родителей;
- наиболее часто разрешение выдается, если родители утверждают, что после продажи квартиры ими будет куплена большая по размеру недвижимость с идеальными условиями для проживания детей.
Если родители попытаются воспользоваться разными серыми схемами, позволяющими избежать получения разрешения, то сделка будет через суд оспорена. Это приведет к тому, что покупатель лишится купленного объекта, поэтому продавец должен будет возвратить ему всю ранее выплаченную сумму.
Как подтвердить соблюдение интересов и прав детей?
Нередко следует продать объект без нахождения нового жилья для приобретения. В этом случае перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, следует предоставить в органы опеки доказательства того, что родители обеспечат соблюдение прав детей. Для этого могут использоваться следующие варианты:
- у нотариуса оформляется обязательство, что в будущей квартире или доме детям будет выделена необходимая доля в течение полугода после совершения покупки;
- если у родителей имеется другая квартира, то именно в ней может выделяться доля детям, что указывается в заявлении, передаваемом органам опеки;
- представляются доказательства, что в банке на ребенка был открыт счет, куда была перечислена сумма средств, равная стоимости доли в проданной квартире, причем этими деньгами сможет воспользоваться только сам ребенок после совершеннолетия;
- передаются в органы опеки платежные документы, с помощью которых родители подтверждают, что деньги, вырученные от продажи квартиры, были потрачены на дорогостоящее лечение или обучение несовершеннолетних.
Если же выполняется процесс при отсутствии разрешения, то это может быть не только основанием для аннулирования сделки, но и даже для привлечения продавцов к административной ответственности.
Почему продается жилье?
Продажа недвижимости обычно требуется при следующих ситуациях:
- необходимо переехать в другой город для работы или иных целей;
- старая квартира не соответствует нормам проживания, находится в неблагополучном районе или обладает другими значимыми недостатками, поэтому требуется приобрести более качественное жилье;
- имеется финансовая возможность у семьи увеличить размер жилплощади;
- гражданам требуется определенная сумма денег, поэтому нужен обмен на жилье с меньшей квадратурой, но при этом важно доказать, что средства, полученные от этого процесса, будут направлены на важные цели, например, на лечение или образование детей.
Все вышеуказанные факты следует подтверждать, поэтому органам опеки передаются соответствующие официальные документы.
Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке
Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.
Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.
Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.
Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала
Многие покупатели, когда слышат о том, что выставленная на продажу квартира приобретена с участием государственных средств, отказываются от сделки. Риски покупателя заключены в том, что собственность должна быть предварительно разделена на доли, а так как маткапитал выдается при рождении второго ребенка, недвижимость необходимо распределить между родителями и детьми.
Если в приобретенной собственности до сделки не были выделены доли, сделка признается незаконной, так как считается оформленной в обход требуемой процедуры согласования с опекой. Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по данному объекту недвижимости, имеют серьезные основания. При выявлении нарушения, заинтересованные лица и официальные органы легко обжалуют переход права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке.
В силу подобных сложностей, клиенты, вместо того, чтобы тщательно проверять, безопасны ли сделки с недвижимостью с материнским капиталом, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной недвижимости, избегая лишней суеты и долгого ожидания даты регистрации сделки.
Способы продажи жилья
Отечественное законодательство устанавливает следующие легальные способы продажи жилья, приобретенного на маткапитал.
Что делать, если подходящее жилье пока не найдено
В подобной ситуации потребуется обеспечить имущественные права детей следующими способами:
- Обратиться к сотруднику нотариального агентства и составить у него документ, который подтверждает выделение детям доли в течение 6 месяцев с того момента, как купленная квартира будет заселена (если сделка купли-продажи проводится без выделения долей);
- Указать другое жилье, где дети получат свою часть;
- Доказать тот факт, что родители планируют перевести на детские счета денежные средства, размер которых соответствует причитающейся им доли квартиры;
- Предоставить документы, доказывающие тот факт, что денежные средства, вырученные с продажи квартиры, будут потрачены на дорогое лечение или обучение несовершеннолетнего.
В следующих ситуациях родители рискуют получить от работников органов опеки отказ в одобрении сделки:
- в квартире, которую планируется приобрести, будет прописано больше людей, чем в старом жилье, и в итоге площадь на каждого человека меньше допустимой;
- собственник, продающий квартиру, отказывается выписываться непосредственно после проведения сделки купли-продажи;
- для приобретения новой квартиры используется ипотечное кредитование или рассрочка (жилье находится в залоге у банка, и при возникновении финансовых затруднений родители вместе с детьми лишатся квартиры – а отечественное законодательство этого допустить не может).
С какими рисками связана покупка жилья, приобретенного с использованием сертификата на мат. капитал?
Разбираясь, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую, необходимо помнить о рисках, которые возникнут, если ряд норм действующего законодательства не будет соблюден. Дети, права которых были нарушены, в последующем смогут защитить их самостоятельно. Такая возможность возникнет после того, как ребенку исполнится 18 лет. В течение 3 лет с этого момента лицо имеет право составить и подать исковое заявление с требованием о предоставлении доли в жилье.
Самые неприятные последствия в этой ситуации ожидают покупателей. Если суд одобрит требования ущемленного в правах ребенка, квартиру, проданную много лет назад, придется вернуть вторым владельцам. Бывшие хозяева помещения должны предоставить денежные средства обратно. Разрешается возврат суммы частями.
Если подобное произойдет, покупатель окажется не в самом выгодном положении. Инфляция способна существенно уменьшить сумму, за которую была приобретена недвижимость. Вернутся только денежные средства в размере, указанном в договоре. Если фактически была предоставлена большая сумма, ее истребовать не удастся.