Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Почему на практике согласие все равно попросят
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.
Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.
В каких случаях сделка может быть признана недействительной и оспорена
По общим правилам, заключать договоры в отношении общего имущества может любой из официально зарегистрированных супругов. Необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры (по нормам положений пункта три статьи 35 в российском Семейном кодексе), если:
- сделка имеет отношение к покупке или продаже недвижимых вещей, купленных в браке;
- она должна быть зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре.
Если не соблюсти это правило, договор может быть признан недействительным. Сделка, которая совершалась одним из членов семейной пары в отношении вещей, относящихся к категории совместно нажитых, может оспариваться в судебном (принудительном) порядке в двух случаях:
- Один из членов семьи-собственников не знал о том, что планируется сделка, в связи с тем, что его не уведомили.
- Сторона договора заведомо знала, что вторая сторона не согласится на приобретение квартиры (второй пункт статьи 35 Семейного кодекса).
Иными словами, если супруг посчитает, что сделкой нарушены его права, при этом будет установлено, что его не оповестили о покупке – он может оспорить договор через суд.
Когда согласие не требуется?
В ряде ситуаций нет необходимости заручаться одобрением мужа или жены:
- квартира переходит к одному из супругов в порядке дарения или наследования. Такое имущество принадлежит ему единолично и не подлежит разделу в случае развода;
- наличие брачного договора, где прописано, что супруг или супруга имеют право совершать сделки без согласия второго;
- при последующей регистрации права долевой собственности на приобретаемую квартиру;
- имеется доверенность на проведение сделки, когда один из супругов наделяется полномочиями оформить сделку от своего лица, тем самым разрешает. Соответственно дублирование нотариального согласия на покупку квартиры нет необходимости;
- при составлении договора, где прописаны оба супруга в качестве покупателя. Имущество регистрируется, как совместная собственность на равных правах без выделения долей. Поскольку супруги фигурируют в договоре вместе, то автоматически имеется согласие;
- приобретается коммерческая недвижимость за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности одного из супругов. Но здесь существует особенность, необходимо доказать, что потрачены деньги были именно на покупку коммерческого помещения. Поскольку случаев проживания в таком помещении довольно много, то регистрирующий орган может затребовать представить согласие супруга на его приобретение.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Как правильно составить согласие
Разрешение от супруга должно содержать в себе следующие сведения:
- дата написания документа, название города проживания сторон;
- информация о том супруге, который выражает согласие на покупку жилья: ФИО в полном варианте, дата рождения, паспортные данные (№, серия, каким учреждением выдан документ, дата его выдачи);
- информация о покупателе;
- дата регистрации супружеского союза, реквизиты свидетельства;
- одобрение сделки по покупке жилья;
- информация о покупаемом жилье (№ кадастрового паспорта, адрес нахождения, стоимость);
- указание на наличие брачного контракта, если супруги составляли данный документ;
- срок действия согласия, если оно является разовым или временным.
К заявлению потребуется приложить следующий перечень документов:
- Паспорта супругов;
- Правоустанавливающая документация на имущество;
- Свидетельство о регистрации супружеского союза;
- Квитанция об оплате услуг нотариуса (от 500 рублей, конкретную стоимость необходимо уточнять у сотрудника агентства).
Нотариус может самостоятельно написать текст согласия супруга. Документ составляется в одном экземпляре, а при необходимости заявители могут оформить его дубликаты. Подпись ставится исключительно в присутствии сотрудника нотариального агентства.
Таким образом, если супруг не в курсе о том, что вторая сторона приобрела квартиру, или не разрешает проводить данную сделку, то впоследствии он имеет возможность оспорить покупку. Согласно СК РФ, денежные средства, заработанные в браке, представляют собой общее супружеское имущество. В результате распоряжаться этими средствами (тратить их на приобретение жилья) супруги могут исключительно вместе, договорившись об этом.
В то же время законодательство РФ устанавливает ряд ситуаций, при которых согласие супруга необязательно, – например, стороны составляли брачный контракт и обговаривали в нем эти и другие нюансы.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2022 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
-
при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
-
при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
-
недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
-
объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
Какое имущество считается общим
Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).
Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:
- недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
- соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
- если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.
Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.
Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
ДДУ и права супругов на жилье
Многие семьи решают жилищный вопрос за счет приобретения недвижимости на стадии строительства. В таком случае подписывается договор долевого участия. ДДУ отличается от договора купли продажи на вторичном рынке тем, что покупатель получает не готовый объект в собственность, а право требования определенного объекта по окончанию строительных работ.
Частный случай: за квартиру по ДДУ, купленную в браке, кредитные платежи вносил только муж. На момент развода квартира не сдана (право собственности не было оформлено). Если у мужа есть все доказательства того, что погашение кредита по ДДУ шло только за счет его средств, он будет признан единоличным собственником. Если жена сможет доказать, что также вкладывала свои средства (например, в первоначальный взнос), ей будет выделена доля в недвижимости.
Обычно ДДУ оформляется на одного из супругов, второй является созаемщиком. Если хотите избежать спорной ситуации при разделе имущества, берите в созаемщики другого родственника или заключайте брачный контракт.
Зачастую возникает вопрос у семейных пар, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, когда сделка совершается по доверенности. Если муж или жена действуют от имени второго члена семьи по выданной ему доверенности, нотариальное согласие супруга на покупку квартиры совсем не требуется. Тогда официально считается, что доверенное лицо осведомлено о факте совершаемой сделки и своей подписью подтверждает своё согласие на осуществление подобной операции.
Если от имени одного из представителей семейной четы по доверенности квартира приобретается третьим лицом, например, риелтором, то в таком случае нужно согласие второго супруга. Бывают случаи, когда супруг сам действует по доверенности, выданной в интересах третьего лица на его имя. Нужно ли согласие супруги на покупку квартиры при таком случае?
Ответ резонный – нет, поскольку квартира не переходит в собственность супруга, а приобретается в пользу другой персоны. Цена обычной доверенности составляет около 500 рублей. Стоимость генеральной доверенности может достигать 2000 рублей.
В каких случаях получение согласия супруги является обязательным?
Покупка квартиры является ответственным шагом для каждого из супругов, требующим значительных материальных вложений. Семейный Кодекс Российской Федерации поясняет, может ли муж купить недвижимость без согласия жены.
Важный момент, который определяет порядок регулирования имущественных отношений между супругами — наличие или отсутствие брачного договора. Если пара посчитала данную формальность необязательной, то все имущество, которое появилось у супругов во время официального брака, принадлежит им поровну, даже если жена была домохозяйкой без официального дохода. Соответственно, Семейный Кодекс предполагает, что супруг не может совершать какие-либо сделки с квартирой без согласия жены, при этом предоставлять разрешение в виде официального документа не требуется.
Даже если супруг утаил покупку от жены, то в конечном итоге женщина будет иметь на недвижимое имущество точно такие же права, что и муж. Тем не менее, сторона, которая не была поставлена в известность о совершении покупки, может добиться признания данной сделки недействительной.
Если же брачный договор был заключен, то следует руководствоваться положениями данного документа. Существует возможность заранее оговорить, что супруг не может рассчитывать на какую-либо долю во вновь приобретаемом недвижимом имуществе. Соответственно, согласие на покупку в данном случае также не понадобится.
Иными словами, Семейный Кодекс подразумевает наличие согласия жены при покупке жилья по умолчанию. Документальное оформление соответствующего разрешения супруги требуется далеко не во всех случаях. Например, приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита подразумевает обязательное предоставление нотариального согласия жены или мужа.
Может ли сделка по приобретению жилья без согласия супруги быть признана недействительной?
Покупка квартиры втайне от супруги может обернуться большими неприятностями как для мужа, так и для продавца жилья. Семейный Кодекс подтверждает, что супруг, который не давал согласия на покупку жилья, может обратиться с иском в суд для признания сделки недействительной. Для этого истцу необходимо доказать, что он или она были категорически против того, чтобы купить квартиру. Напоминаем вам, что согласие вашей второй половины обязательно должно быть получено, хотя бы в устной форме.
Если о получении согласия было забыто при проведении сделки, требующей государственной регистрации, то вторая половина может доказать факт отсутствия разрешения только в течение определенного периода. Подать иск необходимо не позднее одного года с момента, когда стало известно, например, об оформлении ипотеки. Соответственно, советуем вам не забывать о получении согласия супруга или супруги в таком ответственном деле как приобретение жилья.
Нужно ли разрешение от мужа (жены) на приобретение земли
Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.
Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку. Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра. Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.
В 2019 году никаких изменений в этой области права не предвидится. Договор на приобретение недвижимого имущества не нужно регистрировать, а соответственно, от второго члена семейной пары не нужно одобрение покупки.
На следующем этапе осуществляется полный расчет с покупателем. Средства перечисляются на счет фирмы, которая передает права на квартиру. Данный этап занимает в среднем около семи дней. Договор купли-продажи в данном случае не составляется, так как квартира новая, и хозяина у нее не было.
Право собственности оформляется по договору передачи. Одной его стороной выступает покупатель, а другой – комитет муниципального жилья. Остальные организации, которые принимали участие в строительстве объекта, также указываются в договоре передачи, хоть и не выступают в качестве сторон договора.
Сотрудниками риелторской фирмы должен быть подготовлен проект договора, а также собраны все необходимые документы, которые выступили основанием для строительства дома, где располагается квартира. Также собирается документация, подтверждающая факт передачи дома в эксплуатацию. Кроме этого, требуются документы, которыми подтверждаются договорные отношения инвестора, заказчика и подрядчика, а также выполнение обязательств каждым из них.