Юристы перечислили «подводные камни» грядущей «гаражной амнистии»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юристы перечислили «подводные камни» грядущей «гаражной амнистии»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Кто может воспользоваться?

2. Резюме. Делать выводы о «гаражной амнистии» – рано, но процесс обнадёживает

3. Особенности процедуры.

4. Гаражная амнистия в 2021 — 2022 году

5. Когда можно воспользоваться гаражной амнистией

6. Гаражи, которые попали под амнистию

7. Советы собственникам гаражей

8. Кого коснется новый порядок?

9. Что говорит федеральный закон № 218 о праве владения гаражами

10. Гаражная амнистия применима для гаража, построенного до 30 декабря 2004 года.

11. Законопроект о гаражной амнистии

12. Часто задаваемые вопросы

13. Последние новости «Гаражной амнистии» в 2023 году

Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.

Кто может воспользоваться?

Главные требования для оформления:

Необходимое условие — возведение постройки до 2004 года, то есть до принятия Градостроительного кодекса. На гаражи, которые построили позже этой даты, амнистия не распространяется.
Гараж должен состоять только из одного этажа, в нем не должно быть жилых комнат. Объект может быть построен как отдельное здание или часть гаражно-строительного кооператива. Важное условие — подтверждение статуса капитального строения (у гаража должны быть стены и фундамент).
Земля, на которой находится гараж, должна принадлежать государству или муниципалитету.

Важно! При оформлении смотрите на дату возведения, а не покупки. Наследники гаража могли получить его и до, и после 2004 года, но важно, чтобы объект был построен до конца 2004. Поэтому им придется документально подтвердить этот факт.

Какая недвижимость не попадает под амнистию:

Гаражи, которые возникли после 2004 года.
Самовольные постройки.
Ракушки — разборные металлические сооружения.
Подземные гаражи в офисных комплексах и многоэтажных домах.
Пристройки к другим объектам: магазину, дому, зданию автосервиса и т.д.

Кто имеет право на «гаражную амнистию»:

Владельцы объектов, которые были возведены до 2004 года.
Наследники владельцев гаражей.
Покупатели, которые приобрели объект у первоначального владельца.

Гаражи и аналогичные постройки, имеющие общие родовые признаки, относятся к объектам недвижимости. Регистрация имущественных прав на них обязательна. Например, если строение признано капитальным и имеет признаки гаража, то на него должно быть оформлено вещное право.

Многие собственники желают узаконить своё право, но сталкиваются с некоторыми препятствиями. В частности:

строение не соответствует санитарным, гигиеническим, техническим, градостроительным и прочим нормам. Виноват в этом не владелец, ошибки были допущены при строительстве или появились из-за технического износа строения;
отсутствие документов, подтверждающих возникновение права у заявителя;
нет доказательств того факта, что данный гараж был приобретён добросовестно, а не является самовольной постройкой;
при использовании гаража нарушаются права третьих лиц;
строение используется не по назначению.

При оформлении имущественного права могут возникнуть и другие сложности. В частности:

нет возможности подвести коммуникации;
нет возможности застраховать строение и титул на него;
существует законный запрет на проведение сделок по отчуждению права.

Если право собственности на строение не оформлено, его могут снести. Это волнует не только владельцев гаражей, но и чиновников. В бюджет не поступают налоги на имущество, отсутствуют основания для привлечения пользователей к ответственности.

С некапитальными гаражами никакого особого волшебства не случилось.

Приобрести землю под ними в собственность или аренду в обычном случае нельзя.

Закон внес новую статью 39.36-1 в Земельный кодекс, которая определяет возможность для администраций муниципальных образований утверждать схемы размещения некапитальных гаражей (по аналогии с нестационарными торговыми объектами).

Использование земли под некапитальным гаражом будет платным. На уровне регионов может быть определен перечень граждан, которые имеют право на бесплатное использование.

Если участок будет использован под нужды инвалидов для стоянки спецсредств передвижения вблизи места их жительства, то оплата взиматься не будет.

Тем не менее возможность приобретения земельного участка под такими гаражами все таки есть. Они попадают под амнистию при определенных условиях:

он должен быть возведен до 30.12.2004 года;
участок под ним выделен из участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или переоформленного на аренду;
постоянное (бессрочное) пользование или аренда должны действовать и не быть прекращенными;
место под гараж распределено вам решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренным уставом кооператива.

Если ваш гараж не отвечает одновременно этим условиям, то под гаражную амнистию он не попадает и рассчитывать на приобретение земельного участка не приходится.

Резюме. Делать выводы о «гаражной амнистии» – рано, но процесс обнадёживает

Итак, закон о «гаражной амнистии» ещё не вступил в силу, но он на верном пути. Парламентарии продемонстрировали высокую скорость: меньше, чем за 3 месяца проект прошёл 3 чтения, был существенно доработан. Проще всего узаконить собственность будет тем, кто владеет гаражом в кооперативе. После подписания закона изучим его ещё раз и разложим порядок (документы), нужные владельцу.

По сути, проект делает первый шаг к решению непростой проблемы: тысячи людей владеют гаражами, на которые нет официальных документов. Благодаря закону, который может вступить в силу 1 сентября 2021 года, у них появится возможность оформить собственность. А значит – продать, завещать, подарить. Получится ли воплотить в жизнь светлую идею? Сомнения есть, но хочется верить в лучшее.

Особенности процедуры.

С советского времени осталось большое количество гаражей, которые располагаются на муниципальной земле и, по сути, являются ничьей собственностью.

Из-за этого в любой момент владельцы могут лишиться своих строений без какой-либо компенсации за это. Гаражная амнистия позволит защитить права собственников.

Законодатели рассчитывают, что таким способом будет зарегистрировано более 3 миллионов гаражей по всей России.

Гаражная амнистия не распространяется на гаражи-ракушки, так как они не являются капитальным строением. Однако, у владельцев таких построек имеется другое преимущество.

В Земельный кодекс принимается поправка, которая введет в действие ст. 39.36-1.

В соответствии с ней региональные власти смогут выделять муниципальные земли для возведения на них некапитальных гаражей рядом с домом автовладельцев.

Какие гаражи подпадают под «гаражную амнистию»? Те, которые соответствуют следующим требованиям:

Гараж капитальный, то есть имеет прочную связь с землей и не может быть перенесен без серьезных разрушений (гараж с фундаментом относится к таковым, гараж-«ракушка» – нет).
Гараж построен до 29 декабря 2004 года, то есть до введения действующего Градостроительного кодекса РФ.
Гараж не признан самовольной постройкой по суду. Если документы просто утеряны, это не делает гараж автоматически самовольной постройкой, такие машино-места можно регистрировать по упрощенной системе.

Есть ряд обстоятельств, которые могут насторожить владельца, но по закону они не могут быть препятствием для оформления гаража в собственность:

Гаражный кооператив, в котором изначально приобретался гараж, теперь не существует.
Гараж имеет совместные стенки с другими гаражами.
Земля под гаражом не в собственности.
Гараж получен по наследству, а не был куплен тем, кто им сейчас пользуется.
Земля изначально предоставлялась кооперативу на праве бессрочного пользования или аренды.

Гаражная амнистия в 2021 — 2022 году

На территории Российской Федерации имеется огромное количество незарегистрированных гаражных кооперативов, а также помещений для автомобилей.

Главная проблема до текущего момента заключалась в том, что даже маленький ребенок знает, что такое гараж или гаражный кооператив, в то время как законодательство даже не имело какой-либо конкретной формулировки для данного термина.

Это стало серьезной проблемой для развития отрасли, поскольку по различным оценкам на территории России находится от 3,5 до 5 миллионов незарегистрированных построек для авто.

В результате незаконно заняты огромные площади на территории государства, что формировало серьезную необходимость создания соответствующего законодательства, регулирующего данную отрасль.

Когда можно воспользоваться гаражной амнистией

Учитывая указанные выше условия, по гаражной амнистии можно оформить права на гараж в следующих ситуациях:

если гаражный кооператив, членом которого являлся заявитель, уже не существует;
если гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду, не может быть выделен как отдельный объект;
если земля под гаражом не оформлена в собственность или аренду;
если продавец гаража умер, а получить у него документы невозможно;
если гараж принадлежал умершим родственникам, но для оформления наследства недостаточно документов;
если земля под гаражом принадлежит кооперативу на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования.

Под каждый из перечисленных случаев будут нужны документы или сведения, подтверждающие возведение гаража, какие-либо права на него.

Гаражи, которые попали под амнистию

«Гаражная амнистия», как называют ее люди, коснется не всех гаражных построек. Ваш гараж должен соответствовать условиям:

должен стоять отдельно (в гаражном кооперативе, дворе), быть не временным и с фундаментом, у него может быть общая крыша или стены с другими гаражами ,а так же нем не может быть жилых помещений и только 1 этаж;
он должен находиться на государственной или муниципальной земле, которая предоставлена организацией или выделена. Если ваш гараж находиться за городом в частном секторе или некоммерческих садовых товариществах, то он не подходит под «гаражную амнистию».
гараж должен быть построен до 30.12.2004г.

Советы собственникам гаражей

Пока ФЗ не вступил в силу, и региональные нормативы о гаражной амнистии находятся на стадии разработок, не апробирован практикой механизм как оформить гаражную амнистию, но уже сейчас, можно дать следующие советы:

если Вы хотите зарегистрировать право собственности на индивидуальный гараж, который включен в Единый реестр, обязанность предоставить тех. план отсутствует, требования регистрирующего органа о его предоставлении незаконны.
если в реестре содержится запись о праве на земельный участок, на котором расположен гараж, Вам не потребуется предоставлять право устанавливающий документ на данный участок
если в реестре нет никакой информации о машино-месте, регистрация права собственности и кадастровый учет этого объекта происходит одновременно.

Сама идея гаражной амнистии и создание соответствующей законодательной базы вполне обоснована. Однако, насколько успешной является федеральная попытка гаражной амнистии 2020 года, сможет показать только практика.

Кого коснется новый порядок?

Новый режим оформления гаражей в собственность распространяется на гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года, то есть до введения в действие нового Градостроительного кодекса России.

В упрощенном порядке можно будет бесплатно оформить как капитальные гаражи, так и некапитальные строения, если они соответствуют ряду требований.

Например, если гараж представляет собой некапитальное строение, то его можно приватизировать в том случае, если участок под ним ранее был предоставлен на праве бессрочного пользования гаражному кооперативу, в котором состоял его владелец.

Участок под капитальным гаражом может быть как предоставлен владельцу гаражным кооперативом, так и выделен любой организацией или государством. Капитальные гаражи, согласно закону, могут быть как отдельными строениями, так стоять в один ряд, имея общие стены, крышу и коммуникации.

Что говорит федеральный закон № 218 о праве владения гаражами

ФЗ-218 определяет законодательно установленные правила регистрации недвижимости, к которой при соблюдении определенных условий может относиться и гараж. В частности, таковым может быть гараж, являющийся капитальным строением.

Однако на практике владельцы гаражей сталкиваются со всевозможными проблемами в процессе легализации строений, среди которых:

несоответствие санитарным, техническим, градостроительным или иным правовым нормам, возникшее ввиду допущенных ошибок при строительстве или появившееся ввиду технического износа, реконструкции постройки,
отсутствие правоустанавливающих документов,
отсутствие письменных или иных доказательств добросовестного приобретения гаража, владения этим имуществом,
нарушение прав иных лиц,
использование постройки не по назначению и т.д.

Не меньше трудностей появляется и из-за невозможности оформить право собственности на постройку, в том числе:

сложности с подводом коммуникаций;
невозможность страхования помещения;
запрет на легальную куплю-продажу.

Также владельцы построек опасаются, что из-за отсутствия разрешающих документов их могут снести. С проблемами сталкиваются и чиновники. Гаражи не облагаются налогом, и владельца нельзя привлечь к ответственности за неправомерные действия на территории.

В связи с этим государство решило рассмотреть законопроект, устанавливающий имущественный статус гаражей. В середине 2017 г. был разработан правовой документ, который поступил на рассмотрение депутатов Госдумы. Законопроект предусматривал внесение изменений в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Последние поправки касаются гаражной амнистии, которая призвана установить следующие положения:

вводится раздел о государственном кадастровом учете нежилых построек;
дополняется статья, регламентирующая процедуру регистрации нежилых построек в составе комплекса гаражей.

Чтобы человек мог воспользоваться своим правом, требуется предоставить документ, в котором будет содержаться информация об оплате паевого взноса за помещение, относящееся к комплексу гаражей. Также необходим документ, фиксирующий факт выделения земельного участка гаражному кооперативу.

Но по тем или иным причинам указанный законопроект так и не доходил до стадии принятия.

Гаражная амнистия применима для гаража, построенного до 30 декабря 2004 года.

Предновогодняя дата 30.12.2004 года выбрана не случайно.

В этот день вступил в действие Градостроительный кодекс.

Иными словами, если гараж возведен до указанной даты, то он попадает под гаражную амнистию.

Обратите внимание.

Значение имеет не дата начала использования гаража.

И не дата оформления прав на гараж.Юридическое значение имеет дата завершения строительства гаража.

Это важно понимать наследникам, покупателям и иным приобретателям гаражей.

Если гараж построен до 30.12.2004, а текущий владелец гараж получил его позже, то гаражная амнистия действует.

Другими словами, ключевое значение имеет дата постройки гаража до указанной даты.

Наследникам и иным владельцам не следует путать данную дату с моментом получения прав на гараж.

3-е условие.

Законопроект о гаражной амнистии

По формату итоговый закон о гаражной амнистии занял несколько десятков страниц. Им вносятся изменения в целый ряд законодательных актов, так или иначе, имеющих отношение к незарегистрированным гаражам.

Основная идея состоит в том, что можно будет зарегистрировать одновременно права на имущество и земельный участок. Причем, процесс бесплатный для всех категорий граждан независимо от социального положения.

Существует несколько условий:

наличие капитального строения;
земля под объектом находится в государственной или муниципальной собственности;
гараж не признан в установленном порядке самовольно возведенным (т. е. без каких-либо разрешительных документов).

На «ракушки» амнистия не распространяется. В свою очередь, владельцы металлических конструкций смогут легализовать участок под ними при условии, что земля на законных основаниях предоставлена гаражному или гаражно-строительному кооперативу.

Часто задаваемые вопросы

Кто может получить отказ в амнистии гаража?

Отказать могут владельцу, если гараж построен после 2004 года или будут отсутствовать документы, подтверждающие его право. Также участок не подлежит оформлению, если постройку признают самовольной. Может быть ограниченный оборот участка, тогда его оформляют в аренду.

Что делать, если отсутствуют документы на гараж?

Нужно сначала обратиться в службу Росреестра для выяснения кому принадлежит земля под гаражом. Если в ЕГРН имеются сведения, то надо будет оформить разрешение по вводу в эксплуатацию и техпаспорт в Бюро технической инвентаризации.

Что делать, если человек, который являлся владельцем гаража, умер?

По закону о гаражной амнистии на гараж и землю имеют право наследники, а также граждане, купившие гараж и предоставившие соглашение.