Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Созаемщик по ипотеке в 2024 году все что вы хотели знать но боялись спросить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заемщик — лицо, оформляющее на себя кредит и получающее заемные средства. Он заключает договор с банковской организацией, что принимает на себя обязательство вернуть полученную сумму с процентами в течение установленного времени. При этом формируется график платежей, которые заемщик должен вносить каждый месяц до определенного числа. Если это требование нарушается, начисляется пеня, которая увеличивает сумму долга. А если платеж не поступает в течение нескольких месяцев, денежные средства будут списаны в принудительном порядке. Если даже таким образом не получится погасить задолженность, банковская организация имеет право обратиться в суд и продать жилплощадь, которая куплена на заемные средства и погасить ими долг заемщика. Если объем вырученных средств превышает сумму долга, остаток возвращается клиенту, который нарушил свои финансовые обязательства.
Обязательно ли супруг или супруга должны быть созаемщиком
Созаёмщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью.
Созаёмщик–супруг (или супруга) не станет владельцем недвижимости, если:
- брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаёмщиков;
- у него (или неё) отсутствует гражданство Российской Федерации.
Можно ли вывести созаемщика из сделки
Теоретически созаемщик может отказаться от своих обязательств по кредитной сделке. Но нужно учитывать, что на практике это достаточно проблематично. Есть два варианта:
- по добровольному соглашению с заемщиком написать заявление в банк и отказаться от своих обязательств — в этом случае основному участнику сделки придется найти нового созаемщика, который подходит под требования кредитора, а при расторжении действующего договора должны присутствовать оба участника сделки, иначе банк оставляет за собой право отклонить требование об аннулировании финансовых обязательства;
- обратиться в суд и предоставить доказательства того, что исполнять обязательства по кредитному договору больше невозможно — это может быть потеря работы, инвалидность и иные жизненные обстоятельства, которые серьезно меняют финансовую ситуацию.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
В этом случае пробуйте добиться вывода созаемщика из ипотеки через суд. Это же касается и ситуаций, когда созаемщик не хочет добровольно выходить из ипотеки и при этом не принимает участия в ее погашении. Но не факт, что и суд одобрит сделку, если банк при этом с ней не согласен.
Еще один вариант решения проблемы — рефинансирование в другом финансово-кредитном учреждении с изменением состава заемщиков и собственников. В этом случае выполняется досрочное погашение ранее оформленной ипотеки, сумма кредита переводится в другой банк, составляется новый договор с другим составом.
Но и здесь все так же решается индивидуально — новый банк должен дать согласие на проведение сложной сделки, плюс нужно вывести созаемщика из собственников до наложения обременения в пользу другой кредитной организации. Заемщик должен соответствовать требованиям банка, ранее оформлена ипотека должна оплачиваться идеально.
Вывод созаемщика возможен, но кредитор может отказать, у него нет обязанности давать согласие на это действие. Если пришел отказ, пробуйте отстаивать свои интересы в суде или ищите банк, который согласится провести сложное рефинансирование (не исключено повышение ставки).
Созаемщик и поручитель
Ни в коем случае не стоит путать созаемщика с поручителем из-за различия их прав и обязанностей. У созаемщика, являющегося по сути тем же заемщиком, такие же права и обязанности, как и у человека, оформившего займ.
Для сравнения, поручитель для банка выступает гарантом того, что заемщик вернет задолженность в оговоренный срок. С поручителя не берутся обязательства по выплате кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей.
К слову о графике платежей, согласно этому документу и соответствующему кредитному договору уполномоченный заемщик погашает взятый займ. Другими словами, для основного заемщика открывается счет для оплаты ежемесячных платежей, который вправе пополнять созаемщики.
Возвращаясь к поручителям, стоит отметить и то, что доходы последних не учитываются банками при расчете максимальной суммы ипотеки.
Также немаловажно, что у поручителя, в отличие от созаемщика, нет прав на приобретенную в ипотеку недвижимость. Подтверждает тот факт, что поручитель не является собственником, заключение отдельного договора поручительства. С созаемщиком же подписывается один и тот же кредитный договор, что и с заемщиком.
Поручитель или созаемщик?
При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.
Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.
Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).
В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).
Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.
Что будет, если созаемщик по ипотеке умер?
Здесь решающую роль играет страховка. При ипотеке страхование обязательно по закону. После смерти заемщика или созаемщика страховая компания будет оценивать, является ли смерть страховым случаем.
Когда ипотеку оформляют созаемщики, банк оценивает, в каком соотношении они будут оплачивать ипотечный кредит. И уже исходя из этой картины, оформляется страхование по операционным рискам — страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Например, за ипотекой обратились супруги. У мужа зарплата составляет 50 тыс. рублей, у жены, которая выступает созаемщиком — 25 тыс. рублей. Размер кредитования — 1 млн. рублей. Как требует банк, страховка должна покрывать 1,1 млн. рублей (+10%). По зарплатам их страхование будет выглядеть так: 75% на 25%. То есть:
- основного заемщика страхуют на сумму 825 тыс. рублей;
- созаемщика страхуют на сумму 275 тыс. рублей.
Банкротство созаемщика по ипотеке: судебная практика
Анализ судебной практики показал, что при банкротстве созаемщика по ипотеке последствия не всегда предсказуемые.
Верховный суд РФ своим определением признал решения нижестоящих судов обоснованными и отказал супругам-созаемщикам по ипотечному кредиту в пересмотре их кассационной жалобы об исключении из конкурсной массы их единственного жилья.
Верховный суд согласился с решениями нижестоящих судов в том, что кредитор по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на единственную пригодную для жилья квартиру в деле о банкротстве в том случае, если супруги-должники по договору об ипотеке являются созаемщиками по кредитному договору.
Другая ситуация. Супруги заключили с банком договор об ипотеке, где основным заемщиков являлся один из супругов, а второй был созаемщиком. Спустя годы они развелись, но это никак не отразилось в их договоре с банком по ипотечному кредиту. В рамках дела о банкротстве основного должника суд признал законными требование банка о включении спорной квартиры в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом.
Судебная практика показала, что банкротство созаемщика по ипотеке (по другим кредитам), влечет за собой нежелательные последствия, как для основного заемщика, остальных созаемщиков, а также и для членов его семьи. Поэтому, если вы оказались в сложной жизненной ситуации — не откладывайте решение данных вопросов на «потом»!
Наши юристы готовы помочь Вам разрешить любые проблемы, связанные с банкротством созаемщика, в т.ч. если это касается банкротства заемщика юридического лица, а так же если предстоит банкротство заемщика, где залогодатель третье лицо. Или вам предстоит столкнуться с банкротством созаемщика по кредитному договору. С нашими юристами — ваши интересы надежно защищены!
Можно ли поменять созаемщика
Поменять созаемщика по ипотеке возможно лишь с согласия банка. Кредитное учреждение допускает замену одного созаемщика на другого, вывод созаемщика из сделки и смену ролей титульного заемщика и созаемщика.
Чтобы банк разрешил поменять созаемщика, должны выполняться следующие требования:
- Новый созаемщик или титульный заемщик в единственном лице должен иметь достаточный доход и уровень платежеспособности;
- Новый созаемщик должен являться одним из собственников жилья, на которое выдана ипотека;
- Вывести из сделки созаемщика, являющегося супругом титульного заемщика можно лишь в случае расторжения брака либо заключения брачного контракта;
- По текущему ипотечному договору отсутствует просроченная задолженность;
- Недвижимость застрахована.