Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила сдачи комнаты в коммуналке в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
-
Закон не запрещает сдавать комнату в коммунальной квартире. Более того, он однозначно не требует согласия всех соседей для этого.
-
Однако отношения с соседями портить не стоит. Они могут выселить квартиранта по суду или выжить его из квартиры своими действиями.
-
Получив письменного согласие соседей на сдачу в найм своей комнаты, вы обезопасите себя на случай, если дело дойдёт до суда.
-
Если хотите сдавать комнату легально, то необходимо заключить с квартирантом договор найма жилого помещения.
-
Если оставляете в комнате мебель или бытовую технику, составьте акт приёма-передачи жилья. Обязательно вместе соседями определите для квартиранта порядок пользования общим имуществом.
Сдав комнату по договору найма, не забудьте ежегодно платить налог с полученной прибыли.
Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:
- менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
- менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.
Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Необходимые документы
Сдать комнаты в коммунальной квартире бывает проблематично. Отчасти это объясняется тем, что соседи, проживающие рядом, не всегда согласны с появлением нового человека. Но на этот счет в законе предусмотрены отдельные нормы, которые разрешают подобные споры.
Чтобы не возникли проблемы со сдачей комнаты в коммуналке, необходимо выделить все возможные ситуации, с которыми могут столкнуться собственники и наниматели:
- Неприватизированная комната. В данном случае, чтобы сдать комнату, потребуется получить соответствующее разрешение в местном муниципалитете (у действующего собственника) и согласие у соседей (нанимателей остальных комнат), включая членов семей последних.
- Приватизированная комната. Этот вариант удобен тем, что владелец, согласно Конституции, вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. И владелец может сдать жилое помещение без участия третьих лиц.
- Неприватизированная квартира. Комнаты в такой коммуналке сдают при условии получения разрешения от местного муниципалитета, а также членов семьи, проживающих с арендодателем.
- Приватизированная коммуналка. Этот вариант наиболее простой, так как сдать в аренду можно без согласования с третьими лицами.
Чтобы правильно сдать в аренду долю в коммуналке, необходимо учитывать приведенные ситуации. От этого, в частности, зависит список документов. Для сдачи потребуются:
- свидетельство о собственности или договор социального найма;
- справка о составе семьи – лиц, зарегистрированных совместно с собственником;
- паспорт;
- согласие членов семьи и/или соседей.
Можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Данный вариант возможен в ситуациях, когда комната является собственностью арендодателя. В таком случае владелец вправе сдать недвижимость, не получая на то согласия других лиц, проживающих в коммуналке, либо местного муниципалитета.
В подобных ситуациях нередко возникают споры по поводу права эксплуатации имущества, входящего в общедолевую собственность: санузлы, кухни, коридоры и иное. Соседи, которые не дают сдать жилплощадь, упирают на то, что наниматели не могут пользоваться по своему усмотрению указанными помещениями.
Действующее законодательство (Жилищный и Гражданский Кодекс) разрешает данный спор. В ЖК прямо указано, что лицо, являющееся полноправным владельцем комнаты в коммуналке, может распоряжаться имуществом, которое относится к общедолевому. Из этого следует, что аналогичными правами обладает и наниматель жилого помещения.
Во избежание неприятностей рекомендуется согласовать с соседями вопросы, которые часто вызывают споры: время посещения гостей, порядок и условия использования общедолевого имущества и другое. При необходимости эти нюансы можно отразить в отдельном документе.
Второй важный нюанс — наниматель не должен портить общую собственность или создавать проблемы остальным проживающими (нарушать порядок). Если эти требования не соблюдаются, соседи вправе подать жалобу в соответствующие органы, которые могут обязать владельца комнаты расторгнуть договор аренды.
Можно ли подселить квартирантов в коммуналку без согласия соседей?
Сдача комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения определенных требований и документов. В соответствии с порядком составления договора аренды жилой площади, подселение квартирантов в коммуналку возможно только с согласия соседей.
Для правильного составления договора аренды необходимо соблюдать следующие правила:
- Получить согласие каждого соседа на подселение квартирантов;
- Составить договор аренды жилого помещения, в котором будет отражена информация о количестве квартирантов и их личных данных;
- Уведомить всех соседей о намерении подселить квартирантов и предоставить им копию договора аренды;
- Получить подписи соседей под уведомлением об обязательной сдаче помещения.
Таким образом, чтобы подселить квартирантов в коммуналку, необходимо заключить договор аренды жилого помещения в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Без согласия соседей такой договор нелегитимен, и подселение квартирантов будет незаконным.
Как сделать все официально?
- Получите письменное разрешение каждого соседа на подселение квартирантов;
- Составьте договор аренды жилой площади, включив в него информацию о квартирантах и их личных данных;
- Установите срок аренды и сумму арендной платы;
- Согласуйте условия с арендодателем и подпишите договор;
- Предоставьте копию договора аренды каждому соседу в вашей коммунальной квартире;
- Убедитесь, что все соседи ознакомились с договором и дали согласие;
- Подпишите и заверьте договор нотариально.
Наймодателю до заключения договора найма внесли задаток, что это такое, какие последствия, ответственность?
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Последствия прекращения и неисполнения, принятых на себя сторонами обязательств, обеспеченных задатком, следующие:
1) при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен;
2) если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны;
3) если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Общая, долевая, совместная собственность: в чём разница
Если один объект недвижимости принадлежит нескольким людям, это называется общей собственностью. Этот вид собственности может быть долевым или совместным.
- Совместная собственность — это дом или квартира, которые принадлежат всем своим хозяевам в равной мере. Недвижимость не поделена на доли, обязанности и права на неё у всех участников равнозначны. Совместной собственностью является жильё, приобретённое в браке, даже если оно зарегистрировано только на мужа или на жену. Квартиру можно приватизировать в совместную собственность всех членов семьи без выделения долей, но купить — только в долевую. Если один из владельцев задолжает по кредитам, квартиру в совместной собственности не смогут изъять за долги. Все документы на такую недвижимость нужно оформлять коллективно, а если среди владельцев есть ребёнок до 18 лет, операции с недвижимостью будут контролировать органы опеки.
- Долевая собственность — это жильё, в котором доли каждого совладельца чётко определены. Число хозяев и размеры долей могут быть различными, в том числе неравными. Например, один гражданин может владеть 1/4 квартиры, а другой — 3/4. Стать хозяином доли в квартире можно в результате приватизации, наследования или покупки. Совместную собственность допустимо переоформить в долевую, но не наоборот. Совладельцы могут дарить, продавать и завещать свои доли, но также долю в квартире могут арестовать и изъять за долги. Если квартира однокомнатная или долю невозможно выделить в отдельное помещение, чтобы определить порядок пользования жильём, придётся договариваться с совладельцами или обращаться в суд.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
При официальной сдаче комнаты в аренду по закону 2023 года, владелец квартиры должен позаботится о своевременной оплате налога. Его размер составляет 13% от суммы платы за аренду, полученной за один календарный год. Оформление ИП здесь не нужно.
В качестве доказательства размера оплаты, собственник недвижимости может предоставить выписку с расчетного счета и копию договора аренды. Один раз в год, он обязан:
- Сдать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным.
- Оплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля года, следующего за отчетным.
Заполнить налоговую декларацию достаточно просто. В ней отражается сумма полученных доходов и расходов, а также размер налога, подлежащего уплате. Если комната пустовала, т.е. арендная плата не поступала, в декларации проставляются нули.
Если не сдать отчетность вовремя и не оплатить налог, собственнику недвижимости придется заплатить штраф.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей?
В Жилищном Кодексе есть несколько статей, противоречащих друг другу. Так, например, согласно п. 1 ст. 41 ЖК РФ, помещения общего доступа принадлежат всем владельцам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
И для того, чтобы квартирант получил доступ к ванной, кухне и прочим общим местам, необходимо получить разрешение у соседей. Что же делать? Как сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?
Если соседи выступают против заселения комнаты третьим лицом, арендатору стоит обратиться к п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений принадлежат места, не являющиеся частью квартиры или комнаты: лифт, лестничная площадка, придомовая территория, подвал, чердак и т. д.
На выручку придёт также и ст. 42 ЖК РФ, гласящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке имеется своя личная доля в общей собственности, которой он волен распоряжаться по своему усмотрению.
Таким образом, опираясь на эти статьи, можно сделать вывод: собственник вправе предоставить внаём не только саму комнату, но и право пользования санузлом, кухней, коридором и прочей общей территорией. И здесь важно правильно составить договор.