Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру под нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Грамотное позиционирование — главный аспект в торговле, ну, и при продаже квартиры на первом этаже, конечно же тоже. Кто ваш целевой покупатель? Кому конкретно вы предлагаете купить жильё? Кого вы рассчитываете найти и сможете ли вы вообще это сделать? По опыту могу сказать, что порой желание собственника опережает его возможности. Для анализа сложившейся перед продажей ситуации необходимо воспользоваться консультацией грамотного, сведущего в таких делах, специалиста. Конечно же все как один, хотят реализовать жильё как можно дороже, и большинство владельцев мечтают перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд и продать под коммерческую недвижимость. Но по тем или иным причинам: конъюнктура рынка, невыгодное местоположение, сложность процедуры — не позволяют им этого сделать. Но поверьте и без этого покупателей хватает. Люди пожилого возраста, с ограниченными возможностями, страдающие акрофобией, любители животных, многодетные семьи и просто фанаты приземлённого жилья — вот неполный перечень потенциальных покупателей квартир на первом этаже…
Кто купит у меня квартиру на 1 этаже?
На самом деле, круг потенциальных покупателей квартир на первом этаже достаточно широк — это и многодетные семьи, и любители животных, и люди пожилого возраста, и, конечно же, не стоит забывать о тех, кто привык жить в квартирах на первом этаже. Многодетные мамаши стараются выбирают жильё пониже — им не с руки бегать по этажам с колясками, детьми и авоськами, да к тому же следить за многочисленным потомством, играющим на детской площадке намного легче из окон первого этажа. Следить за выгулом домашних и подкармливать уличных питомцев, также удобнее всего с низкого этажа. Люди зрелого и престарелого возраста чаще всего выбирают себе этаж не выше второго, так как им тяжело подыматься по лестнице, у них кружится от высоты голова и поднимается давление. Для них жизнь на первом имеет свои неоспоримые преимущества — быть в курсе всех новостей, событий и собирать все сплетни на районе, для этого им даже не придётся выходить на улицу. Достаточно выглянуть в окно, чтобы пообщаться со сверстниками и наладить диалог, без усилий, не повышая голос, можно вести беседу с подружками на лавочке. Роль общественного контролёра держит бабушек, живущих на первом, в тонусе, дает им силы и осознание, что они ещё кому то нужны. Окна квартиры выходящие на подъезд позволяют беспрепятственно осуществлять эту общественно полезную функцию и социальную нагрузку. Приверженцы жития на первом — те кто уже когда-то жил, сейчас живёт, и никакой другой им задаром не нужен. Они находят в приземлённом жилье свои прелести — например, есть возможность разбить полисадник под окнами и ухаживать за цветами в клумбе, или даже вскопать мини огород и, не выезжая за город, иметь хороший урожай помидор или огурцов. Также, апологеты первого этажа обосновывают свою позицию тем, что они абсолютно не зависимы от лифта, даже при всём желании, никого не смогут затопить, под ними только подвал и жизни нет, а значит они никому её не смогут испортить, как свидетельствует статистика, наибольшее количество жертв от пожаров приходится именно на жителей верхних этажей. На первом этаже очень часто есть подпол, а в квартире люк в него — без труда можно сделать под боком склад или другое подсобное помещение. При желании список весомых доводов адепты 1 этажа могут продолжать приводить до бесконечности…Была бы квартира, а покупатель на первый обязательно найдётся.
По своему опыту могу сказать, как показывает практика риэлтора, многие потенциальные покупатели вторичного жилья изначально категорически отказываются рассматривать квартиры на крайних этажах, отрезая все попытки предложить что-то подходящее одной расхожей фразой на рынке — Первый и последний не предлагать! Что поделать — стереотипы, власть предрассудков и предубеждений. Но бывает, что их мнение о покупке меняется, зачастую ровно после того, как приходит осознание, что ничего они себе позволить не могут, и тогда их взгляд устремляется по этажам всё ниже и ниже. Не редки случаи, когда полностью устраивающий по всем параметрам вариант, нашёлся именно на первом этаже.
Продать квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость
Первая линия домов с высоким пешеходным трафиком как правило недалеко от станций метро, или выходящие на оживлённые автомобильные трассы — помещения с такими характеристиками являются самым ликвидным товаром под размещение объекта торговли или оказания услуг в сегменте коммерческой недвижимости. В связи с этим проводится множество маркетологических изысканий и исследований рынка консалтинговыми группами для экономического обоснования целесообразности такой покупки — одного только желания хозяина при этом явно будет не достаточно. Да, и действительно, не все квартиры на первом этаже могут похвастаться уникальной возможностью перевода в нежилой фонд и потенциально заинтересовать инвестора, а только избранные. Помещения расположенные на первых этажах в глубине жилого массива и скрытые от посторонних глаз как правило остаются не востребованы и не попадают в поле зрения предпринимателей. Однако стоит отметить, что случаи когда и такие объекты нашли своего покупателя не единичны, раз в год и палка стреляет…
Но гипотетическая и поистине уникальная возможность есть только у первого этажа, когда можно продать квартиру не просто подороже — в некоторых случаях и втридорога. Если в вашем доме уже есть магазин расположенный на первом этаже, то перевод под коммерческую недвижимость не должен составить особого труда, тогда как вскапывать целину и быть в доме первопроходцем в этом деле намного сложнее.
Всем выгодных сделок по купле-продаже жилья на первом этаже!
Продать квартиру под нежилое помещение: особенности процедуры
Затем нужно получить от УК или ТСЖ технические условия на присоединение к инженерным сетям. В ПИБе запрашиваются технический паспорт на квартиру, справка о техническом состоянии конструкции, поэтажные планы всего дома.
Казалось бы, квартиры на первом этаже должны привлечь внимание людей, которые не прочь под окнами посадить дерево и цветы, но, увы, таких людей в России крайне мало. Этому способствует целый ряд неудобств. Людей отпугивает высокий уровень шума, проблемы, связанные с близостью подвалов. Мало кого могут обрадовать любопытные взгляды людей, проходящих мимо.
При регистрации договора необходимо будет заплатить госпошлину. Для физических лиц она составляет 2000 рублей.
А если дом расположен рядом с крупной магистралью и отличается хорошей проходимостью, то целесообразнее сначала перевести жилое помещение в нежилое. Те же объекты стрит-ритейла в местах с хорошим пешеходным трафиком будут стоить существенно дороже, нежели квартиры на первых этажах, которые, скорее всего, придется продавать еще и с дисконтом.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.
Приземлённая психология первого этажа
“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы. Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно. Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.
А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты. Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.
Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
В продаже первого поможет ремонт
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро — могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная — только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе…
Как договориться с собственниками
Если звезды сошлись (локация, торговое окружение, большая часть голосов) и у вас появился шанс перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд, то осталось главное — договориться с собственниками. Добиться большинства голосов можно с помощью уговоров, лести, уступок, подарков и обещаний. Расскажем о способах, которые чаще всего использовали инвесторы 2000-х.
Взаимные уступки. Люди соглашаются поставить подпись, а вы обустраиваете придомовую территорию, детскую площадку, ставите мусорки, скамейки, высаживаете газон, завозите песок в песочницу, обустраиваете парковку, чините крышу дома. Подумайте, чего остро не хватает жильцам и предложите это оплатить.
Договориться с конкретными людьми (собрать группу поддержки). Эта тактика эффективнее всего работает до первого голосования. Ваша задача найти своих среди чужих, прощупать почву, узнать настроения и мнения. Вы увидите, что люди разобьются на три лагеря. Одни будут за, вторые еще не определились, а третьи против. Так вот, сначала нужно собрать группу поддержки, а потом договариваться с теми, кто против.
Индивидуальные подарки. В поздние 90-е был тотальный дефицит денег на руках, а купить можно было все. Чтобы получить подпись дарили бытовую технику (микроволновки, чайники, видеомагнитофоны), велосипеды детям, коляски мамочкам, иногда голос можно было получить за бутылку водки. Проявите индивидуальный подход.
Какие документы потребуются для сделки
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
Если покупатель — частное лицо, то ему нужен только паспорт, чтобы на сделке подтвердить личность. Дополнительные документы покупателю потребуются в следующих ситуациях.
- Если сделка совершается на кредитные деньги, к пакету документов нужно добавить кредитный договор, подтверждающий, что банк выделил средства и одобряет покупку, если это целевое кредитование.
- Если покупатель не может лично присутствовать на подписании договора: в такой ситуации заранее оформляется нотариальная доверенность на представителя. Оригинал доверенности должен быть у представителя с собой на сделке.
Проверяем возможность перевода квартиры в нежилой фонд
В первую очередь бизнесмену стоит запомнить: далеко не каждую квартиру можно переоборудовать под офис. Официальные инстанции потребуют у владельца квадратных метров основания для изменения статуса объекта. Для этого придется признать помещение непригодным для проживания, либо доказать целесообразность переоборудования —например, общественную пользу для жителей микрорайона и показатели улучшения их бытового обслуживания.
Квартиру можно перевести в нежилой фонд при соблюдении нескольких условий:
-
1 У помещения есть отдельный вход или техническая возможность его оборудовать
По закону доступ в нежилое помещение с улицы должен быть отдельным, недопустим проход по обычной лестнице, которой пользуются жильцы дома. Возможность перепланировки квартиры с устройством индивидуальной двери необходимо обосновать в проектной документации.
-
2 Квартира расположена на первом этаже либо над нежилыми помещениями
Нежилое помещение не может располагаться над жилым — это нарушило бы права и интересы соседей. Проще всего искать квартиру на первом этаже, либо в жилом здании, где часть недвижимости уже переведена в статус коммерческой.
-
3 Дом не должен стоять в планах на капремонт
Программа реконструкции или ожидаемого сноса здания также будет препятствовать изменению статуса помещения.
-
4 В квартире никто не прописан
По закону квартиру нельзя признать нежилым помещением, если у какого-либо гражданина она является местом постоянной регистрации. Также на недвижимости не должно быть обременений в виде прав каких-либо третьих лиц.
Подходящий объект можно найти на любом крупном портале недвижимости. Достаточно отметить в поисковой форме, что вас интересуют квартиры на первом этаже. Часто продавцы сами указывают в объявлении, что помещение легко перевести в нежилой фонд.
Этапы перевода в нежилой фонд
- составление проектной документации для переоборудования жилого помещения, включающей в себя устройство отельного входа и внутреннее переустройство;
- согласования разработанной проектной документации;
- получение разрешения на переустройство в органе, осуществляющем контроль за переустройством помещений в жилых домах;
- получение решения о переводе помещения в органе, осуществляющем перевод помещений;
- внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение номера нежилого помещения;
- регистрация нежилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Каждый этап процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд требует внимательного профессионального исполнения, так как эта работа связана с бесчисленным множеством законодательных норм и технических требований. Большой опыт работы позволяет нашим специалистам, лаконично и грамотно выстраивать работу, сокращать временные затраты и находить решения даже в сложных ситуациях.
Как зарегистрировать право собственности на вновь образуемые помещения
Какие помещения признаются нежилыми?Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ). Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане и т.д.
Прежде чем продать квартиру без потерь в цене, ее нужно перевести в нежилой фонд, а это непростой и трудоемкий процесс. Изначально необходимо получить согласование у жильцов, а также согласовать проект перепланировки и проект организации отдельного входа в различных органах, в том числе в Комитете по архитектуре и градостроительству города. Сама процедура может занимать 8 месяцев и больше в зависимости от того, сколько времени занял тот или иной этап. Жильцы могут не давать согласие на перевод, особенно, если они уже сталкивались с подобной ситуацией с негативной стороны.
Стоит также отметить, что жилое помещение, которое собственник хочет перевести в нежилой фонд, должно соответствовать определенным техническим требованиям. Например, в нем должен быть оборудован отдельный вход (либо у собственника должна быть возможность это организовать). Помимо этого, перевод не допускается, если квартира используется в качестве постоянно места проживания или право собственности на нее находится под обременением (например, в залоге у банка).
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник должен обратиться в орган местного самоуправления и предоставить следующие документы: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры, поэтажный план дома, а также подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки (в случае, например, если существует необходимость оборудовать отдельный вход).
По словам Валерия Лазугина, заместителя генерального директора АН «Итака», реализация проекта перевода помещения в нежилой фонд, согласование отдельного входа и т.д. занимают около года, средняя стоимость – 400-500 тысяч рублей. «Если речь идет о центре города, то сроки и стоимость могут вырасти, все зависит от характеристик конкретной локации, — отмечает он. — При продаже квартиры под офис/магазин и т.д., никаких особенных документов не требуется, стандартный пакет. Согласовывать перевод будет покупатель».
Собственник может пройти процедуру перевода квартиры в нежилой фонд самостоятельно – здесь уже можно говорить о более существенной прибавке к стоимости, которая может доходить до 100%. В любом случае квартиры, которые продаются для перевода в нежилой фонд, будут стоить дороже своих аналогов. Конкретную сумму выигрыша в цене назвать сложно, так как она напрямую зависит от местоположения и характеристик квартиры.
В случае успешного перевода жилого помещения в нежилой фонд, по словам Евгения Семенова, разница в цене может доходить и до 300%. «Городские власти активно обсуждают увеличение количества «пешеходных» улиц, — рассказывает он. — Собственники первых этажей только этого и ждут. Ведь имущество мгновенно подорожает, как только будет принято такое решение».