Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно выселить квартирантов за неуплату при наличии договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд
Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице. И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.
Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.
2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.
Условие о внесудебном расторжении должно быть понятным и справедливым
Если вы сами формулируете условие о внесудебном расторжении, ориентируйтесь на требование о добросовестности. Действовать добросовестно — значит учитывать не только свои интересы, но и интересы арендатора. Поставьте себя на место нанимателя: если формулировка кажется вам несправедливой, использовать её не стоит.
Вот на что ещё нужно ориентироваться:
✅ Формулируйте условия расторжения максимально полно и конкретно.
Если речь пойдёт о просрочке платежей, зафиксируйте чёткий период: например, что договор может быть расторгнут, если наниматель задерживает арендную плату больше чем на 10 календарных дней. Чем меньше срок договора, тем короче может быть период просрочки.
В пункте о порче имущества стоит указать конкретную сумму. Скажем, если при посуточной аренде наниматель причинит ущерб помещению на сумму больше 10 000 ₽, наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Не стоит забывать о здравом смысле. Если указать в договоре на 11 месяцев аренды, что вы можете выселить квартиранта из-за одного дня просрочки, суд вряд ли примет вашу сторону.
✅ Чётко пропишите, как будут выполняться условия расторжения. Нужно зафиксировать, как вы сообщите арендаторам о прекращении договора, за сколько дней им нужно будет съехать и как вы будете принимать квартиру обратно. Например, можно написать так:
- договор прекращается через 10 дней после получения арендатором уведомления;
- арендодатель направляет арендатору уведомление по указанной в договоре электронной почте;
- арендатор обязан передать помещение обратно арендодателю по акту приёма-передачи в течение трёх дней после прекращения договора.
Уведомить о расторжении договора можно в мессенджере или по электронной почте — законно, но нужно указать это условие в договоре. Даже если арендатор не прочитал сообщение, оно считается прочитанным на следующий рабочий день после отправки.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру: разбираемся почему
Люди не исполняют обязательства по самым разным причинам. Если арендатор не платит арендную плату и не освобождает помещение, значит, для этого у него имеются основания. Мотивы отказа выполнять условия договора аренды в каждом случае индивидуальны. Они могут быть результатом личных проблем гражданина, а могут быть следствием общей социально-экономической ситуации в стране.
Арендатор не платит и не освобождает квартиру чаще всего по следующим причинам:
- отсутствие денежных средств (может быть как краткосрочным, так и долгосрочным);
- сокращение или увольнение на работе. Потеря заработка и отсутствие накоплений приводит к тому, что человек перестает делать регулярные платежи и тратит деньги на базовые потребности;
- несвоевременное уведомление арендодателя об изменениях условий договора;
- недостатки в арендуемом помещении;
- неисправность коммуникаций или сломанное оборудование;
- сворачивание или закрытие бизнеса. Например, в 2020 году, когда в Россию пришла пандемия;
- иные обстоятельства и форс-мажоры.
Сдача квартиры в аренду: преимущества и недостатки
Сдать жилье, которое временно вам не понадобится – хороший вариант дополнительного дохода, если учесть все возможные риски и действовать с умом. Пустив в квартиру арендаторов, вы получаете такие преимущества:
- В доме постоянно кто-то живет, а значит риск того, что произойдет ограбление, возникнет аварийная ситуация (например, затопят соседи сверху) – минимизируется.
- У арендодателей появляется стабильный источник дохода, который станет хорошим подспорьем во времена кризиса.
- Платить коммуналку за жилье, в котором вы не живете не придется. Просто включите сумму коммунальных услуг в квартплату и переложите это бремя на квартирантов.
Выселение квартирантов без договора: возможные негативные последствия
Обиженные квартиранты, к которым применили силу и угрозы – могут не только специально испортить ваше имущество и скрыться в неизвестном направлении. Некоторые из них жалуются в полицию, что арендодатель незаконно обогащается, не заключая договор аренды.
Другие вероятные негативные последствия выселения квартирантов, живущих без заключения договора:
- Бывшие жильцы пожалуются в налоговый орган и к вам могут прислать инспекцию. Если налоговой установлен факт нелегальной сдачи квартиры, придется заплатить налоги, а также штрафы и пени.
- Штраф за то, что в квартире или доме более 90 дней проживали квартиранты, не имеющие временной регистрации.
- Уголовная ответственность, если жилье сдавалось несколько лет без выплаты налогов. Владельца могут даже заключить в тюрьму на срок до 1 года.
Можно ли выселить квартирантов соседей?
Часто буйные жильцы соседей доставляют дискомфорт всему подъезду. Причины могут быть самые разные – дебоши, воровство, курение на лестничной площадке, порча общественного и частного имущества. Не всегда хозяин квартиры спешит выселить такого жильца по первой жалобе соседей.
Что можно сделать в такой ситуации? Пообщайтесь с другими соседями, страдающими от поведения нерадивого жильца, и договоритесь действовать вместе. Жалуйтесь хозяину квартиры и требуйте принять меры. Если жалобы будут настоятельными и регулярными, большинство арендодателей не захотят усложнять отношения с соседями и выселят нерадивого квартиранта.
Если владельцы квартиры бездействуют, в то время, когда непорядочный жилец отравляет жизнь окружающим – вызывайте полицию и пишите заявление. Когда будет написано более 3 заявлений, полиция будет обязана принять меры и выселить квартиранта соседей.
Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!
Даже в ситуации, когда наниматели не следуют правилам приличия и нарушают установленную между ними и хозяином жилья договоренность, использование крайних мер выглядит нецелесообразным, поскольку такой акт (отключение электричества, например), препятствует проживанию, и, следовательно, будет расценен судебным органом как нарушение прав личности.
Если о расторжении договора официально не заявлено, правда будет на стороне проживающих.
В такой ситуации с владельца жилья потребуют выплаты штрафа и компенсации причиненного нанимателям вреда (морального в том числе).
Можно ли решить вопрос с выселением через суд?
Да. Подача искового заявления в суд — единственный законный вариант выселить чужих людей из съемного жилья. «В иске можно одновременно заявить требования и о взыскании задолженности по договору найма, и о выселении из жилого помещения. Однако нужно понимать, что к этим мерам можно прибегнуть только при наличии письменного договора — доказать суду, что между хозяином и проживающими в квартире лицами были отношения по найму, очень сложно, практически невозможно. Кроме того, рассмотрение дела в суде может занять не один месяц, на протяжении которого жильцы все еще будут бесплатно жить в квартире. Но есть один несомненный плюс: при вынесении положительного решения с ним можно будет обратиться к судебным приставам — они помогут освободить квартиру от недобросовестных квартиросъемщиков и повысят шансы хозяина на выплату долга», — рассказала Малышева.
Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:
- обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
- удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
- не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
- сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.
Выселение квартирантов через суд
Выселение через судебное решение состоит из нескольких последующих действий. Арендодатель подает заявление с изложенными исковыми требованиями на предмет выселения из квартиры недобросовестных съемщиков. Иск подается в судебную инстанцию по месту нахождения квартиры. К нему прилагается следующая информация:
- персональные данные нанимателя, место регистрации, контактные телефоны;
- копия договора найма;
- перечень приложенных документов;
- указание с обоснованием причин, послуживших поводом для обращения;
- изложение доказательной базы;
- изложение конкретной мотивации, послужившей основой для обращения в судебный орган.
Для оформления исковых требований используется образец, отвечающий процессуальным нормам и требованиям.
Судебное разбирательство – это последний этап разбирательства, который предполагает принудительное выселение жильцов, при условии, что собственник докажет обоснованность своих претензий.
Процесс обращения в суд выглядит так:
- Истец собирает пакет документов, в том числе и доказательства мирного урегулирования ситуации.
- Составляется иск с изложением сути претензий и оснований к выселению.
- Собственник уплачивает госпошлину за рассмотрение (в последующем эта сумма может быть взыскана с ответчика).
- После рассмотрения дела суд принимает решение о выселении или о недостаточности оснований для такого действия.
Если владелец получает удовлетворение по заявлению, то он все равно не может самостоятельно поменять замки или иным образом выдворить жильцов.
Если жильцы имеют регистрацию
Факт регистрации сам по себе является весомым препятствием выселения жильцов. Так как этот документ является прямым доказательством права использования жилья. По нормам жилищного законодательства для выселения квартирантов есть два основных пункта, согласно которым реально произвести это действие:
- Личное желание временных владельцев.
- По итогам судебного разбирательства.
В дополнение есть еще ряд активностей по использованию жилья, которые могут привести к выселению:
- предоставление поддельных документов при регистрации;
- если человека признали умершим или пропавшим без вести;
- лишение свободы за серьезные нарушения закона;
- уход в армейские войска РФ.
В качестве исключения рассматриваются также случаи, когда указанное лицо не проживает на зарегистрированной территории более 6 месяцев или же по некоторым причинам произвело смену постоянного места своего проживания.
Для этого владельцу квартиры необходимо подать заявление в миграционную службу и приложить документальные доказательства отсутствия жильца в квартире. Далее, организация может без проблем снять лицо с учета. Во всех других действиях любое намерение выселить квартиранта является незаконным и наказуемым.
Как выселить квартирантов без договора
Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.
Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.
Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:
- Переговорить с квартирантами и попросить их освободить помещение.
- Позвонить участковому и сообщить, что в квартире находятся чужие люди.
- Дождаться, пока представитель правоохранительных органов приедет и зафиксирует, что в помещении находятся посторонние.
- Потребовать арендатора добровольно покинуть помещение. Если лицо отказывается, можно пригрозить судебным разбирательством.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Можно ли решить вопрос с выселением через суд?
Да. Подача искового заявления в суд — единственный законный вариант выселить чужих людей из съемного жилья. «В иске можно одновременно заявить требования и о взыскании задолженности по договору найма, и о выселении из жилого помещения. Однако нужно понимать, что к этим мерам можно прибегнуть только при наличии письменного договора — доказать суду, что между хозяином и проживающими в квартире лицами были отношения по найму, очень сложно, практически невозможно. Кроме того, рассмотрение дела в суде может занять не один месяц, на протяжении которого жильцы все еще будут бесплатно жить в квартире. Но есть один несомненный плюс: при вынесении положительного решения с ним можно будет обратиться к судебным приставам — они помогут освободить квартиру от недобросовестных квартиросъемщиков и повысят шансы хозяина на выплату долга», — рассказала Малышева.
Что лучше не делать хозяину квартиры, если жильцы не платят?
Как рассказала юрист, в России отношения по найму жилья находятся в максимально неурегулированной позиции, поскольку многие хотят получать прибыль, но не хотят платить налоги — это приводит к теневым отношениям, стороны которых находятся в обоюдно незащищенном состоянии. «Хозяева, которые официально оформляют отношения, заключая договоры, и не пренебрегают их государственной регистрацией, практически не попадают в ситуации с неоплатой и выселением. А те, кто договариваются “на словах”, понимая незащищенность своей позиции, часто пользуются недопустимыми методами — применяют физическую силу или дожидаются, пока наниматель покинет квартиру, выставляют вещи и меняют замки», — делится опытом Малышева.
Эксперт подчеркнула, что наймодатели не должны применять такие меры воздействия, поскольку при наличии договора найма жильцы могут жить в квартире без оплаты до вступления решения суда о выселении в законную силу, и даже при отсутствии договора наниматель вправе обратиться в полицию по факту побоев, порчи имущества и т. д.