Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.

Что нужно сделать перед заключением договора купли-продажи

Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.

• Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
• Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
• Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
• Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
• Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
• Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.

Акт приёма-передачи как часть ДКП

Акт приёма-передачи квартиры, который ещё называют передаточным актом, — документ, без которого ДКП не зарегистрируют в Росреестре! В нём указывают, что расчёт между сторонами договора произведён в полном объёме или в договорной форме — например, если участники сделки выбрали рассрочку.

Бланк акта, как и ДКП, должен соответствовать следующим правилам:

• быть юридически грамотным;
• содержать полную информацию о сторонах договора;
• иметь подробное описание передаваемого объекта (наличие мебели, техники, счётчиков, техническое и косметическое состояние квартиры);
• отображать все условия договора.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Стоимость оформления купли продажи

Стоимость оформления купли продажи совсем не малая, но главные Ваши расходы не на оплату обязательных платежей, они доступны каждому. Десятки тысяч рублей Вы сможете потратить на риелторов и юристов.
Статья обновлена: 05.01.2020 г

• На этом сайте есть вся информация для самостоятельного и безошибочного оформления сделки.
  Для составления предварительного договора купли-продажи можно использовать
• Юридический конструктор договоров
• Но вернемся к Вашему вопросу.

• Обязательный платеж — это государственная пошлина за регистрацию права собственности. Она составляет 2000.0 рублей для физического лица Читать

Форма нотариального договора

В верхней части договора указывается его название и номер документа. Номер может задаваться нотариусом либо одной из сторон составления договора. В обязательном порядке указывать дату и место составления нотариального документа. Далее обозначаются лица, между которыми заключается данный договор. Обязательные данные для физических лиц:

• полное (ФИО) фамилия, имя, отчество;
• данные документа, удостоверяющего личность (паспорта, временного удостоверения);
• полный адрес прописки и фактического проживания (если адреса отличаются).

Для юридического лица:

• указание формы собственности (ЧП, ООО, ЗАО или другая);
• полное название (согласно свидетельству);
• данные представителя – директора, исполняющего обязанности директора, ответственного лица, которое имеет право представлять предприятие согласно доверенности (по аналогии с данными физлица);
• данные доверенности – номер, дата подписания.

В первом пункте указывается предмет договора с подробным описанием. Если речь идет о покупке квартиры – указывается ее полный адрес, данные из реестра регистрации недвижимого имущества и технического паспорта. Стоимость договора указывается в валюте, страны, где заключатся договор. Валюта прописывается цифрами и прописью. Если имущество, а в данном примере квартира расположена за пределами РФ, изготовлен в иностранном государстве, или для его приобретения одна из сторон оформляет кредит в иностранной валюте, в договоре указывается стоимость в иностранной валюте и ее эквивалент в национальной по действующему курсу банка валюте на дату подписания договора.

Для определения рыночной стоимости движимого и недвижимого имущества необходимо заказать у эксперта независимую оценку. Услугу «независимой оценки» имеют право предоставлять только компании с соответствующей официальной лицензией. Еще практикуются варианты указания денежной, ликвидационной, договорной стоимости или стоимости от производителя. Если вы умышленно занижаете цену любого из предметов соглашения для уплаты меньшей суммы пошлины, то это приводит к проблемам в процессе разрешения споров.

Второй пункт – обязанности сторон – определяет точные условия взаимодействия сторон по отношению к предмету договора: сроки оплаты, условия передачи имущества в пользование. Оплата может быть как разовой, так и в полном размере а также разбиваться на части – с предоплатой, рассрочкой платежей, расчетом за каждый этап выполнения работ (для договоров оказания услуг).

Третий пункт документа – ответственность сторон. В нем определяются штрафные санкции (неустойка, пеня, штраф) за нарушение пунктов соглашения. Например:

• несвоевременная поставка товаров, передачи имущества в пользование;
• несвоевременная оплата;
• передача имущества в несоответствующем договоренности состоянии;
• несоответствие качества и сроков выполненных услуг.

Размер штрафа за несоблюдением договоренности может обозначаться в процентном соотношении к указанной стоимости предмета договора или в фиксированной сумме за каждый день просрочки выполнения обязательств. Необходимо обозначить действия сторон в случае форс-мажора, возникновение которых не зависит от сторон.

В договоре о передаче имущества можно указывать наличие дефектов (если они есть). Таким образом стороны обезопасят себя от будущих претензий. Описание должно быть максимально подробным и точным. Если дефект, например, царапина, то стоит указать место ее расположения, размер, форму, также можно заснять на мобильное устройство.

Пункт номер 4 — указывают условия расторжения или прекращения действия договора. Нотариальный документ может считаться выполненным при подписании акта приема-передачи, акта выполненных работ или после уплаты полной суммы стоимости предмета сделки. К юридическим договорам можно оформлять изменения, делать правки и дополнения. Чтобы предусмотреть эту возможность необходимо указать в основном договоре соответствующий пункт. Внесение изменений в договор возможно только в письменной форме. Также стоит указать возможность внесения изменений в одностороннем порядке. Документ обязан быть заверен нотариально.

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии.
З а принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке	1 500 руб.	1 000 руб.
З а принятие в депозит д енежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	2 000 руб.
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ	нет	5 600 руб.
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	8 000 руб. + 1 200 руб.
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество	0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб.	5 000 руб.
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере:		3 000 руб.
– д о 3 000 руб.	300 руб.
– от 3 001 до 10 000 руб.	500 руб.
– от 10 001 до 200 000 руб.	1 000 руб.
– свыше 200 001 руб.	0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб.
Обеспечение доказательств	3 000 руб.	3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

По большому счету, их нет. Не зря же многие люди идут к нотариусу, даже если договор можно составить в простой письменной форме. Речь нужно вести не о рисках, а о преимуществах. А они таковы:

1. Нотариус досконально проверяет чистоту сделки. Хотя, конечно, бывают «промахи», но, в основном, они не являются умышленными. Месячный и годовой доходы нотариальной конторы настолько велики, что рисковать и умышленно нарушать закон мало кто желает.
2. Нотариус может проконсультировать клиента по острым вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости. Причем, консультация входит в стоимость удостоверения договора.
3. Нотариус сопровождает сделку: запрашивает все необходимые документы и, если стороны захотят, сдает документы на регистрацию.

Таким образом, нотариальная форма договора, если так можно выразиться – самая законная.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

1. Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
2. Доверенность.
3. Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
4. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
5. Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
6. Договор купли-продажи.*
7. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
8. Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи через нотариуса

В случае обращения к нотариусу для заверения сделки происходит проверка на ее юридическую чистоту: является ли продавец собственником объекта недвижимости, имеются ли аресты или ограничения в отношении продаваемой квартиры и т.д.

Положительными сторонами такой процедуры являются:

• исключение рисков мошенничества;
• уверенность, что сделку будет сложно признать недействительной;
• все необходимые документы проверены;
• договор купли-продажи составлен строго по нормам законодательства.

Если сделка не требует обязательного нотариального участия, то граждане вправе самостоятельно оформить и подписать договор сделки. Но тогда нужно быть уверенным, что будут учтены интересы обеих сторон, без ущемления какой-либо из них. При составлении договора нотариусом за совершенные действия он несет имущественную ответственность.

Среди минусов такой формы оформления сделки:

• необходимость нести дополнительные расходы на заверение соглашения, а также услуги технического и юридического характера;
• увеличение срока совершения сделки.

Зачем это нужно и какие гарантии предоставляются?

При продаже квартиры нотариус подтверждает факт заключения сделки, а также соблюдения всех законодательных и правовых норм в данной процедуре. Данное право дает ему государство как компетентному заверителю. В дальнейшем нотариальное подтверждение поможет избежать спорных ситуаций и судебных разбирательств, при возникновении же таковых станет весомым основанием для решения вопроса в пользу законных владельцев.

Нотариальный акт является документом с повышенной доказательной силой. Это значит, что данный документ не требует дополнительных подтверждений, самостоятельно являясь безусловным доказательством, что очень важно при возникновении конфликтов и судебных разбирательств. Оспорить его можно только в случае подделки документов или при выявлении нарушений в их составлении.

Составление нотариального акта обезопасит от рисков мошенничества или оспаривания, что особенно значимо для крупных сделок. Залогом действенности документа выступает ответственность (имущественная) самого уполномоченного лица.

Именно поэтому перед проведением засвидетельствования нотариус в полной мере проверяет правомерность договора:

• добровольное волеизъявление;
• осознанность при заключении сделки;
• соответствие документов правовым нормам.

Похожие записи:

• Социальные льготы и привилегии ветеранам боевых действий
• Возврат госпошлины в суд: помощь адвоката
• Что полагается за третьего ребенка?