Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Какие документы принести в орган опеки
Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:
- Паспорта граждан, которые подают заявление.
- От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
- Свидетельства на рождение детей.
- Подтверждение регистрации брака или развода.
- Бумаги на продаваемое жилье.
- Бумаги на покупаемое жилье.
На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:
- подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
- доказательства технического состояния – планы, паспорта;
- основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
- справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
- подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технические разрешения и справки.
Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.
Получение налогового вычета при покупке квартиры с ребенком
Гражданин Д. Гоцман, поснимав деньги со всех своих счетов, и не посоветовавшись с соседями, решил-таки купить новую квартиру за 6 млн. руб.
Как заботливый глава семейства он оформил собственность в равных долях на всех членов своего клана – на себя, на свою жену, на любимую тещу и на маленькую дочь. По ¼ доли на каждого.
Врожденная тяга к нажитому непосильным трудом капиталу подсказала Гоцману, что часть потраченных денег можно вернуть от государства. Если его об этом грамотно попросить. Гоцман так и сделал. Вместе с супругой и тещей он подал в местную УФНС декларацию по форме 3-НДФЛ с заявлением о возврате подоходного налога за покупку жилья. И указал, что за долю дочери он и его супруга готовы таки сами получить вычет.
Итого, по возврату налога семейство Гоцмана имеет следующую картину:
С точки зрения налоговиков, «затраты» каждого собственника = ¼ * 6 млн. руб. = 1 500 000 руб.
Эта сумма меньше, чем максимально допустимый вычет на нос (2 млн. руб.), поэтому Гоцман со своей супругой увеличили размер своих вычетов на 500 000 руб. каждый, за счет доли дочери. Так каждый из родителей возвращает себе максимально возможную сумму с покупки квартиры. Что получаем:
Возврат налога Гоцману (за свою долю и часть доли дочери)
= 1 500 000 * 13% + 500 000 * 13% = 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.
Возврат жене Гоцмана (за свою долю и часть доли дочери)
= 1 500 000 * 13% + 500 000 * 13% = 2 000 000 * 13% = 260 000 руб.
Возврат теще Гоцмана = 1 500 000 * 13% = 195 000 руб.
Общий возврат НДФЛ на все семейство = 715 000 руб.
Оставшаяся часть доли дочери (1 500 000 – 500 000 – 500 000 = 500 000 руб.) осталась таки невостребованной.
А если бы Гоцман оформил квартиру только на себя и жену, то смог бы вернуть в семью НДФЛ только на сумму = 260 000 Х 2 = 520 000 руб.
Если бы Гоцман оформил квартиру только на дочь, то смог бы получить за нее единственный вычет = 260 000 руб.
Именно поэтому Гоцман, будучи в здравом уме, оформил квартиру на всех своих домочадцев, и вернул в бюджет семьи максимально возможную сумму.
Имущественный вычет при покупке квартиры при оформлении долей в ней на несовершеннолетних
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности.
Имеем ли мы право заявить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ по расходам, связанным с приобретением как непосредственно наших долей по 1/4, так и долей, приходящихся на наших детей, чтобы общий размер вычета, предоставляемого нам на основании декларации о доходах физических лиц, составил по 2/4 от общей суммы расходов?
Имущественный вычет при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2022
. Таким образом, абзац четвертый подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 20 августа 2004 года N 112-ФЗ (в настоящее время — абзац восемнадцатый), во взаимосвязи с другими положениями данного Кодекса, а также со статьями 17, 18, 21, 28, 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 54, 56 и 64 Семейного кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как исключающий право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.
Процедура проведения сделки
После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.
По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:
- в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
- только после этого — детей.
Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.
Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.
Процедура предварительного этапа
- В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
- Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
- После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
- Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.
Заявление на имущественный вычет за несовершеннолетнего ребенка
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры на ребенка? Подробная инструкция Как законные представители дочерей, родители подали от их имени декларации в налоговую и заявили вычет. Посчитаем НДФЛ к уплате для каждой: С 2014 г. в п.6 ст.220 НК прямо закреплено право родителей на возврат налога при покупке квартиры за ребенка до 18 лет. Причем, оно распространяется не только на кровных отца и мать, но и на следующие категории:
Правомочие родителя может быть поставлено под сомнение лишь в случае, если будет доказано, что фактическая оплата стоимости квартиры осуществлялась другими лицами. Обычно такое происходит, когда фактически оплатившее жилье лицо захочет лично получить возврат.
Налоговый вычет на несовершеннолетнего ребенка Следует заметить, что для оформления имущественного налогового вычета родителями, согласие ребенка не требуется. В случае, если налоговым вычетом воспользовался родитель, у ребенка остается право на имущественный вычет в будущем.
Внимание!
Указанный перечень документов для заполнения декларации 3-НДФЛ не является исчерпывающим. В зависимости от Вашей ситуации могут понадобиться дополнительные сведения или документы.
Если квартира приобретается обоими родителями и оформляется в долевую или совместную собственность с детьми, то оба родителя могут получить вычет за своих детей, или распределить расходы в пользу одного родителя (Письмо Минфина России от 21.07.2017 N 03-04-05/46692).
Имущественный налоговый вычет на детей в Письме от 14.09.2018 г. № 03-04-05/65993 говорится о том, что родители могут возместить расходы на приобретение недвижимости в размере фактических затрат, но не более 2 млн. руб. на одного родителя. Для оформления льготы необходимо собрать документы, подтверждающие право на вычет и понесенные расходы на приобретение, и предоставить их в фискальный орган; Имущественный вычет родителю за ребенка дается с учетом обычного ограничения по сумме – не более 2 млн. руб. При условии, что оба родителя получают налогооблагаемые доходы, льгота может быть оформлена в размере до 4 млн. руб. совокупно на обоих супругов. По оставшейся части расходов возмещение выплачено не будет. При этом при распределении сумм вычета необходимо учитывать доли собственности в имуществе.
Если недвижимость покупалась с использованием материнского капитала, сумма этих средств не учитывается в размере льготы.
В 2004 году мы с несовершеннолетней дочерью приобрели в общую долевую собственность однокомнатную квартиру: по 1/2 доли. Имущественный налоговый вычет за свою долю получила. Имею ли я право на вычет на свою дочь.
Новая льгота с 2022 года
Новая норма освобождает от НДФЛ доход от продажи комнаты, квартиры, жилого дома (или их частей) или доли в праве собственности на перечисленные жилые помещения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилья, если одновременно соблюдаются несколько условий. Такими условиями являются:
- налогоплательщик является родителем не менее двух детей (в том числе усыновленных), не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети обучаются очно), на дату продажи жилья;
- в календарном году, в котором осуществлена продажа (или не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщик приобрел иное жилое помещение;
- общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает аналогичные показатели проданного жилья;
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;
- налогоплательщику, его супругу и детям (в том числе усыновленным) в возрасте до 18 лет в момент продажи не принадлежит иное жилье с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими показатели продаваемого помещения.
Новые правила распространяются на правоотношения с 2021 года. То есть если вы продали недавно купленную квартиру в 2021 году, то сможете не платить с нее НДФЛ, если выполните все условия.
Вычет при покупке квартиры на ребенка
Не так давно появилась возможность получить имущественный налоговый вычет на ребенка при покупке квартиры. Но только приобрести его можно лишь тогда, если недвижимый объект был приобретен в 2014 году и позднее.
По той причине, что дети не соответствуют всем тем критериям, которым должен соответствовать гражданин, подающий документы на компенсацию из налога, все обязательства падают на их родителей.
ВНИМАНИЕ !!! Для этого гражданин, который подает заявление на получение налоговой скидки, должен иметь официальную работу или официальный доход, с которого взимается налог, при отсутствии данного критерия получение вычета невозможно. Особо актуальным этот вопрос является в семьях, где присутствует только неработающий родитель. Также стоит помнить, что если родитель использовал для приобретения материнский капитал, то скидки на налог также не ожидается.
Для получения вычета, в семье из двух или одного родителя и детей, должен быть хотя бы один работающий гражданин, который платит налоги.
Налоговый вычет при покупке жилья одним родителем и ребенком
Cогласно п. 6 ст. 220 НК РФ родитель, купивший квартиру в собственность со своим несовершеннолетним ребенком, имеет право на получение имущественного вычета не только за свою долю квартиры, но и за долю квартиры ребенка.
Данная позиция подкрепляется также предыдущими письмами Минфина России: от 20.08.2013 N 03-04-05/33942, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-194, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-523, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-521.
Пример: Петрова А.А. купила квартиру стоимостью 2 млн рублей на себя и своего 10-летнего сына (по 1/2 доли). Несмотря на то, что половина квартиры оформлена на сына, Петрова имеет право на получение имущественного вычета в размере полной стоимости квартиры — 2 млн рублей.
Может ли родитель получить вычет за ребенка, если ранее он уже получал имущественный вычет?
Если родитель уже исчерпал имущественный вычет по иному объекту жилья, то получить вычет за ребенка он не сможет. Это связано с ограничением применения имущественного вычета. Основание: п.11 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.03.2015 N 03-04-05/13747.
Однако если родитель хочет получить вычет за ребенка по тому же объекту недвижимости, что он получал сам в части своей доли (например, он не знал о возможности получения вычета за ребенка), то он имеет на это право.
Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета. Основание: письмо Минфина России от 02.02.2012 N 03-04-05/9-109.
Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру. Это учебный сайт для тех, кто хочет разобраться в правилах купли-продажи квартир.
Распределение вычета между собственниками
В случае, если объект недвижимости зарегистрирован и на родителей, и на детей, каждый из взрослый может увеличить вычет за счет доли ребенка до максимальной суммы. Как именно будет распределен вычет, необходимо прописать в заявлении, подаваемом вместе с пакетом соответствующих документов в налоговую инспекцию.
То есть, если несовершеннолетний становится владельцем жилья, он (в связи с тем, что сам не зарабатывает деньги), может «передать» право реализации вычета своим родителям. И в этом случае отец или мать, либо оба родителя, получат вычет как по своей доле, так и по доле ребенка. Но только в пределах максимально возможной суммы – сегодня для одного человека она составляет два миллиона рублей. С этого максимума родитель/опекун может возвратить 13% средств через НДФЛ.
Пример. Приобретается квартира стоимостью 3 миллиона, она оформляется в равных долях на мать и сына. Так как доля матери составляет 50%, она может получить налоговый вычет в размере 13% с суммы 1,5 млн рублей. Согласно п.6 ст. 220 НК РФ мать может «дополнить» сумму, с которой получит вычет, до 2 млн рублей с доли несовершеннолетнего собственника. Таким образом, ей удастся вернуть не 195 тысяч рублей, как в первом случае, а 260 тысяч рублей – предусмотренный законом максимум для одного человека.
Если владельцами жилья являются несколько детей, родители могут распределить имущественные вычеты между собой – тогда каждый взрослый собственник увеличит сумму возвращаемых ему государством средств. Главное при этом одно – не превысить два миллиона по каждому вычету.
Покупатель квартиры вправе притязать на 13% стоимости купленной квартиры. Эта стоимость исчисляется из суммы, указанной в договоре купчей, зарегистрированном в Росреестре, и подтвержденной платежными документами.
При этом стоимость приобретенной недвижимости не должна превышать 2 000 000 рублей. Если же она выше установленной планки, то расчет производится из максимальной стоимости.
Регламент нормативов, действующий до 2014 года, устанавливал эту планку не на собственника, а на объект. Этот же регламент распространяется на имущественные сделки, совершенные до 2014 года.
Купля недвижимости, совершенная после установленного периода, допускает ориентироваться на собственника, которому можно получить вычет за приобретение недвижимости, исчисляемый из 2 миллионов, а при оформлении ипотеки – из 3 миллионов, с учетом уплаченных процентов. Так как при оформлении недвижимости с детьми возникает прецедент долевой собственности на основании норм статьи 250 ГК РФ, этот момент играет существенную роль (как получить налоговый вычет при покупке по ДДУ?).
Если квартира переоформлена куплей-продажей от родителей к детям – право на налоговую льготу утрачивается.
Когда можно получить?
Дополнительно требования предъявляются к совершаемой сделке. Так, вычет предоставляется, если квартира была куплена:
- на собственные средства (если использовали ипотеку, тоже можно получить вычет за ребенка, но это уже другая разновидность, большая сумма и иные условия применения);
- не у близких родственников (такое ограничение было введено, чтобы люди не совершали фиктивные сделки купли-продажи недвижимости, желая получить налоговый вычет, фактически не платя ни за что и не получая квартиру в собственность).
Дополнительно родители опасаются, что право на вычет за ребенка у них есть не всегда. Возврат возможно оформить за несовершеннолетнего, если собственником выступает:
- Только ребенок. К примеру, вы купили квартиру за 1 500 000 руб. и оформили ее на ребенка. Если ранее вычет вами не использовался, то за ребенка можно получить возврат по полной стоимости.
- И вы, и ваш ребенок. Например, приобретая ту же квартиру за 1 500 000 руб. по ½ на каждого, вы можете получить вычет за себя и за ребенка по 750 000 руб.
Если родителей у ребенка несколько, то каждый имеет право на вычет, но суммарно он не должен превышать стоимость доли.