НДС с недвижимого имущества: принятие к вычету и восстановление

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «НДС с недвижимого имущества: принятие к вычету и восстановление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что нужно запомнить о возврате НДС из бюджета

2. У экспортеров возврат НДС отнимает гораздо больше времени

3. Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

4. Нюансы возмещения: особенности возврата НДС при экспорте из России

5. Сложные вопросы и узкие места

6. Облагаются ли сделки купли-продажи?

7. Как происходит общий и заявительный порядок

Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.

Надо отметить, что указанные нормы Кодекса действуют с начала 2015 года. Но это не значит, что особый порядок восстановления НДС с недвижимого имущества применяется с этого времени. Ранее аналогичные нормы были прописаны в старой редакции пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса. Сегодня эта норма закона содержит положение о принятии к вычету входного НДС, который предъявлен подрядчиками, застройщиками или техническими заказчиками при капстроительстве незавершенных объектов.

Еще одна норма, которая регулирует принятие НДС по недвижимости к вычету — пункт 2 статьи 170 Кодекса. Она гласит, что входной НДС по приобретенному имуществу, в том числе недвижимому, которое применяется в необлагаемой НДС деятельности, вычету не подлежит, а включается в его стоимость.

Что нужно запомнить о возврате НДС из бюджета

Если сумма вычетов по декларации за квартал превысила начисленный НДС, у бизнесмена появляется право на возврат налога из бюджета.
Перед тем как принять решение о возврате, налоговики тщательно проверят декларацию, запросят подтверждающие документы и проанализируют информацию о поставщиках.
Скорее всего, руководителя организации вызовут на комиссию в ИФНС и будут убеждать отказаться от вычетов. В спорных ситуациях не исключены и судебные разбирательства, результат которых предсказать сложно.
Даже при отсутствии серьезных проблем от сдачи декларации до получения денег пройдет не меньше двух месяцев. А если налоговики найдут нарушения, то этот срок может затянуться до пяти месяцев. К этому моменту уже может быть начислен к уплате НДС за следующий квартал.
Чтобы избежать подобных сложностей, налогоплательщик может отказаться от возврата НДС. Для этого он имеет право перенести часть вычетов на следующие налоговые периоды в течение трех лет. Но переносить можно только вычеты по приобретаемым товарам, материалам или услугам. Вычет, который возник при покупке основных средств, нематериальных активов, а также при перечислении авансов, переносить нельзя.

У экспортеров возврат НДС отнимает гораздо больше времени

Экспортеры вправе воспользоваться как общим порядком возврата НДС, так и заявительным, но процедура отнимает времени больше в разы из-за сбора подтверждающих документов. В обязательном порядке к декларации по НДС прикладывается договор поставки. Но если он ранее уже был представлен налоговой инспекции, и в нем ничего не поменялось, достаточно направить в ИФНС только уведомление об этом. Далее — таможенная декларация. Порядок ее представления сегодня несколько упрощен. Ее можно подать в виде распечатанной из Личного кабинета копии без отметок таможни. Такой вариант декларации должен обязательно включать информацию о выпуске товаров, помещенных в таможенную процедуру экспорта. Ну и, конечно же, можно направить электронный реестр этого документа через оператора электронного документооборота. Это будет быстрее и удобнее. Но сама таможенная декларация должна находиться в целости и сохранности. Налоговый инспектор может затребовать ее в ситуации, например, если информация об операциях налогоплательщика не будет совпадать с той, которая получена от ФТС России.

Транспортные (товаросопроводительные) документы, подтверждающие вывоз товаров, представляются только, если их запросит инспектор в рамках камеральной проверки. Экспортеры продукции в страны ЕАЭС прикладывают к декларации по НДС контракт, заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов и документы, подтверждающие ввоз товаров в ЕАЭС.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.

Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

Нюансы возмещения: особенности возврата НДС при экспорте из России

Ситуация, когда требуется возврат НДС в рамках разницы уплаченного и принятого НДС, обычно заботит предпринимателей-экспортеров. По п. 1 ст. 164 и ст. 165 Кодекса, такой бизнес применяет ставку 0% при продаже товаров за границу. И, следовательно, по декларации «цепочка» НДС у них не будет совпадать. Сумма вычетов будет превышать сумму начисленного НДС каждый квартал.

При этом факт разницы между вычетами и самим НДС – это не гарантия того, что НДС примут к возмещению. Есть практически 100% вероятность камеральной проверки, когда надо доказывать, что бизнес действительно отправил товар на экспорт. Ее суть – ФНС запрашивает большой объем документов, которые доказывают:

возможность применять пониженную ставку НДС при реализации;
размер «входящего» НДС.

Любопытно, что при возмещении НДС ИП или ООО на ОСНО, которые торгуют внутри своей страны, проверка проходит проще. Придется только предъявить документы, доказывающие «минусовую» разницу между суммой налога и вычетами, которые можно получить из бюджета.

Право на получение налогового вычета имеют все граждане РФ.
Важным условием получения компенсации будет наличие официального трудоустройства.
Вычет можно получить только с 2 млн. рублей в цене приобретенной квартиры, и до 3 млн рублей в случае приобретения в ипотеку.
Вычет предоставляется единожды, но есть возможность его разбить на несколько покупок.
Получение выплаты возможно как единовременным зачислением на счет гражданина, так и возможностью получать сумму через работодателя ежемесячно до полного исчерпания.
Если налогоплательщиком выбран вариант возмещения налогового вычета через работодателя, то ему необходимо получить уведомление в налоговом органе, которое предоставляется по месту работы вместе с заявлением работника.
Сроки рассмотрения заявлений в ИФНС варьируются от 3 месяцев при подаче заявления на единоразовую выплату до 1 месяца, если возврат будет осуществляться через работодателя.
Получение вычета по месту работы возможно только по официальному трудовому договору, когда сотрудник включен в штат организации.
Возможно возмещение по нескольким местам трудоустройства, кроме того, возможно возмещение за прошлые месяцы.

Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).

Чтобы избежать столь негативных последствий желательно тщательно проверять документы на сделке и возможно даже доверить эту процедуру нотариусу. Продаваемая недвижимость вполне может оказаться полученной юрлицом от другой компании (например, в залог или переданная в счет оплаты товара).

Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.

Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.

Сложные вопросы и узкие места

Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.

Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.

Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.

Облагаются ли сделки купли-продажи?

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ). Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Как происходит общий и заявительный порядок

Возмещение налога имеет 2 механизма. В случае общего порядка предусмотрен такой алгоритм:

предоставление в налоговую службу заполненной декларации;
её проверка (в течение 3 месяцев);
решение ИФНС о законности возмещения (оформление акта в случае выявления нарушений в течение 10 дней со дня окончания проверки);
направление данного решения в течение 5 дней;
в случае отсутствия нарушений – выплата денежных средств.

Заявительный порядок характеризуется следующими процедурами:

представление в ИФНС декларации, заявления об ускоренном рассмотрении и банковской гарантии;
проверка документов в ИФНС;
вынесение решения о выплате или невыплате НДС в течение 5 дней с момента предоставления заявления;
перевод денежных средств в течение 6 дней с даты принятия решения.

Расчет уплаты налога в бюджет можно показать на примере:

Существует фирма-поставщик, посредник и покупатель. Поставщик продает посреднику товар на 200 000 руб., т.к. ставка на НДС – 18%, сумма налога с этой суммы будет составлять 18 000 руб.

Посреднику выгодно продать товар с наценкой в 50%, а значит в сумме 300 000 руб. + 27 000 руб. (18%) на налог, которые будут удержаны с покупателя.

Но в бюджет государства перечисляют только сумму налога на добавленную стоимость, значит сумму налога в 18 000, которая уплачена поставщику необходимо вычесть. 27 000-18 000=9 000 руб. будет уплачено в виде НДС. Эту сумму за налоговый период организация будет возвращать через ИФНС.

Бывает, что имущество применяется компанией как в облагаемой, так и в необлагаемой НДС деятельности. В этом случае на основании пункта 4 статьи 170 НК РФ, в отношении суммы входного налога действуют следующие правила:

она учитывается в стоимости имущества, которое используется для осуществления необлагаемых операций;
она принимается к вычету по недвижимости, применяемой в облагаемых операциях;
она принимается к вычету либо включается в стоимость самого имущества в той пропорции, в которой оно участвует в осуществлении облагаемых и необлагаемых операций.

Как вернуть НДС с покупки квартиры? Как правило, если человек захотел вернуть деньги за сделку, он должен понять, как себя вести. Это не доставляет никаких проблем. Представленная далее инструкция поможет добиться желаемого. Только перед этим придется выяснить условия возмещения денег за сделки с недвижимостью.

Дело все в том, что у вычетов есть свои лимиты. В нашем случае основной имущественный возврат позволяет вернуть двести шестьдесят тысяч рублей, а ипотечный (за проценты по кредиту) — триста девяносто тысяч. Стоит возмещаемым средствам достигнуть указанных значений, как гражданин утратит право на оформление вычета за имущество.

Стоит также отметить, что при расчете НДФЛ, который будет переведен заявителю, используется 13 % ставка. Это значит, что от суммы расходов можно вернуть только тринадцать процентов, но не более указанных ранее лимитов.

Еще один важный момент — возврат подоходного налога в России не позволяет требовать денег больше, чем налогоплательщик перевел в виде НДФЛ в государственную казну за тот или иной период.