Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое объект капитального строительства в градостроительном кодексе?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Чем отличается от некапитального строения
По уровню благоустройства капитальное строение выше, чем некапитальные постройки. Также отличительными признаками могут быть строительные материалы и технические решения. Под капитальный объект разрабатывают проектно-сметную документацию, а для строительства получают разрешение. Эксплуатироваться такое здание может от 25 до 100 лет.
Некапитальные строения не нуждаются в глубоком фундаменте. Такую постройку можно разбирать, перевозить, собирать без повреждений и изменения параметров. На новом месте некапитальное строение сохраняет своё назначение. К такому виду объектов относят павильоны, навесы, контейнерные сооружения и другие лёгкие конструкции. Временные постройки имеют небольшой срок использования (в среднем 5 лет) и на них получать документы о праве собственности не нужно.
Определения понятия «строение» в Техническом регламенте не имеется. Есть только определение «строительная конструкция», рассматриваемое как часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.
Строение — это родовая юридическая категория, обозначающая совокупность капитальных архитектурно-строительных объектов, включая здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и их разновидности. В этом смысле строение можно считать синонимом понятия «объект капитального строительства».
Следует учитывать, что строения могут быть как капитального, так и некапитального типа (п. п. 10, 10.2 ст. 1 ГрК РФ). В Гражданском кодексе РФ строения не названы в качестве объектов недвижимости. В целях учета жилищного фонда в РФ строениями считаются отдельно построенные здания, дома, состоящие из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37).
Объект капитального строительства можно поставить на кадастровый учет только в качестве здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости). Кадастровый учет строений законодательством не предусмотрен.
Гдe мoжнo вecти кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo
Bыбop yчacткa пoд cтpoитeльcтвo тoгo или инoгo oбъeктa ocнoвaн нa клaccификaции видoв paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зeмeль. Coглacнo этoй клaccификaции, вce yчacтки нyжнo иcпoльзoвaть coглacнo иx цeлeвoмy нaзнaчeнию. Нaпpимep, oтдeльныe тeppитopии oтвoдят пoд ceльcкoe xoзяйcтвo, пpeдпpинимaтeльcтвo, пpoизвoдcтвo, жилyю зacтpoйкy, cтpoитeльcтвo oбщecтвeнныx и кyльтypныx oбъeктoв, тpaнcпopт. Пpи этoм нa oднoм yчacткe мoжeт быть paзpeшeнo нecкoлькo видoв дeятeльнocти. Paзpeшeнo вoзвoдить кaпитaльнoe cтpoeниe нa любoм зeмeльнoм yчacткe coглacнo eгo нaзнaчeнию, зa иcключeниeм зeмeль пpиpoдooxpaннoгo кoмплeкca и зaпoвeдныx yчacткoв, нa кoтopыx любoe кaпитaльнoe cтpoитeльcтвo зaпpeщeнo.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Виды капитального строительства
В Градостроительном комплексе также четко определены виды (типы) капстроительства:
Новое строительство – это возведение новостроек и комплексов, которые, по окончанию работ, будут введены в эксплуатацию и приняты на баланс.
Реконструкция – под этим подразумевается проведение работ на объекте с целью восстановления несущих конструкций, устранения дефектов, возникших в результате износа здания, а также с целью усовершенствования объекта. Восстановлению подлежат не только отдельные конструктивные элементы, но и строение в целом.
Реставрация (реновация) – это обновление фасада и помещений изнутри, перестройка и перепланировка внутреннего пространства.
Расширение (надстройка) – увеличение площади объекта недвижимости, с последующим выведением данного строения на отдельный баланс.
Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?
Прежде всего стоит заметить, что только при капитальном строительстве могут проводиться работы по расширению, реконструкции, реставрации сооружения, которое относится к капитальному типу. Сюда же можно добавить капитальный ремонт и снос.
Теперь к основным типам работ, которые могут проводиться только на капитальной стройке:
- Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве в этом нет смысла. Какая разница куда вы поставите киоск?
- Работы по возведению фундамента: у некапитальных сооружений попросту не должно быть фундамента.
- Монтаж опорных конструкций и ограждений.
- Подведение коммуникаций: чисто теоретически к киоску можно подвезти канализацию и трубопровод, но тогда его не получится транспортировать без проблем, а значит и некапитальной постройкой назвать не получится.
- Пуско-наладочные работы: запускать навес не нужно: если он не течет, то работает. Дополнительные проверки ни к чему.
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.
Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.
Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.
Законные основания для капитального строительства
В последние годы формулировка «капитальное строительство» начинает приобретать юридическую окраску в ряде подзаконодательных документах. В частности, в 2005 году в Градостроительном Кодексе РФ появилось впервые понятие капитальное строительство. Чуть позже появились основания кардинально изменить гражданско-правовое обоснование капитальности в ряде законодательных положений.
Следствием большой работы стало внедрение понятия капитального строительства в лесном и водном кодексе России. Важное значение внесла статья 130 Градостроительного Кодекса России, где чётко дано пояснение термина капитальности, который обозначает непосредственную связь объекта с поверхностью участка, который имеет фундаментную основу соответствующего типа.
В настоящее время вносятся соответствующие изменения в ряд законов, которые позволят поставить спор между понятиями временной постройки и капитального субъективного объектного строительства в отношении построек типа МАФ (малой архитектурной формы), которые наделали немало шума в ряде регионов страны. Государственная Дума предполагает поставить окончательный спор между этими объектами, после детальной экспертизы всех нововведений в иные законные акты России.
В 2004 году после редакции вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. Подробнее о вопросах строительства можно прочитать в 52 статье кодекса. В нем также рассмотрены случаи реконструкции. Отдельно выделяются вопросы капитального строительства. Они освещаются еще федеральными законами. Органы власти разрабатывают нормативные акты Российской Федерации в данной области.
Все виды работ по капитальному строительству проводятся предпринимателями или известными в этой сфере строительными компаниями. Возможно выполнение плана работ юридическим лицом при условии, что оно относится к саморегулируемой организации в рассматриваемой области. Вся ответственность за прокладку фундамента и возведение здания лежит на главных инженерах проектов. Если проводится определенный вид действий, который прописан в договоре сторон, то второй стороной становятся лица, не входящие в состав саморегулирующейся организации. Во второй части Федерального закона говорится, что граждане имеют право находиться на строительном подряде, который заключается с заказчиком. Возможно также заключение договора с застройщиком. Разрешение на строительство выдается в случае, если каждый договор заключается не больше чем на 3 миллиона рублей.
Государственным предприятиям необязательно состоять в саморегулируемых организациях.
В данном законе говорится еще о том, что вести строительные работы может застройщик, который соблюдает все нормы проектной документации. Он обеспечивает технику безопасности на стройке. Выполнение всех технических регламентов — немаловажная часть процесса. Руководитель стройки отвечает за качество работы.
Главный на стройплощадке, если он не состоит в саморегулируемой компании, имеет право приглашать на работу сотрудников на основании строительного подряда. С ними он заключает договор, в котором прописывается план работы и временные рамки выполнения заказа. Если фирма получает только работу по определенным участкам или видам стройки, то необходимо заключить соглашение с заказчиком. В данной бумаге описаны все нужные этапы. После подсчитываются возможные затраты.
В обязанности заказчика входит подготовка территории, где будет возводиться здание. После он передает исполнителю разрешение на строительство и необходимые для работы чертежи и бумаги. Следующим этапом будет передача материалов. Проектная документация на время строительства остается у исполнителя. Случается, что происходит смена подрядчиков или необходимо срочно прекратить стройку. Тогда нужно консервировать такие объекты капитального строительства, такое решение будет крайней мерой. Обычно оно принимается, когда работы не производятся больше 6 месяцев подряд, налицо функциональные нарушения.
Когда начинается возведение объекта капитального строительства, возможен контроль строительного надзора. Данный орган нужно известить о начале деятельности за 7 дней до запуска стройки. Контролирующей группе необходимо проверить все надлежащие документы.
Виды объектов капитального строительства, классификация
Возможна сборка отдельных элементов и конструкций при строительстве зданий. Отдельным этапом может стать укладывание материалов, задействованных в работах. Следующим видом деятельности будет проведение канализации. Отдельная группа может прокладывать водопровод. Монтаж оборудования следует подразумевать как отдельный этап в общей работе. Особый вид деятельности — это работа с проектом. Подготовка строительной площадки и план стройки также являются отдельными этапами.
Различают несколько видов капитального строительства.
- Здания подразумевают вид наземной постройки. Они имеют внутренние помещения, которые предполагают в них человеческую деятельность. Здания предназначаются для проживания и размещения в них людей. Также они нужны для трудовой деятельности и хранения вещей. На их площади граждане содержат домашних животных.
Чем отличаются от некапитального строения
Целый ряд cтpoeний нe обладает признаками капитального строения. Эти постройки именуют временными.
Сpaвнивая кaпитaльнoe cтpoeниe и здaниe вpeмeннoгo типa, мoжнo выявить cлeдyющиe paзличия:
- Кaпитaльнaя пocтpoйкa, в отличие от временной, pacпoлoжeнa нa фyндaмeнтe и кpeпкo пpивязaнa к зeмлe.
- Для cтpoитeльcтвa ОКС нeoбхoдимo coбpaть oбшиpный cпиcoк нeoбхoдимых дoкyмeнтoв, в тo вpeмя кaк для cтpoитeльcтвa вpeмeннoй постройки дoкyмeнтaции нe тpeбyeтcя.
- Coopyжeниe кaпитaльнoгo хapaктepa мoжeт нaхoдитьcя в экcплyaтaции oт 25 дo 100 лeт, a вpeмeннoe нe мoжeт иcпoльзoвaтьcя бoлee 5 лeт.
- Строение капитального типа нe мoжeт быть дeмoнтиpoвaно и пepeвeзeно в дpyгoe мecтo, a вpeмeннaя пocтpoйкa пpeдпoлaгaeт paзбop и пepeнoc на любое расстояние.
- Нa кaпитaльную постройку мoжнo пoлyчить дoкyмeнты coбcтвeннocти, в тo вpeмя кaк нa вpeмeннoe cтpoeниe пoдoбнoй дoкyмeнтaции пoлyчить нeльзя.
Особенности отнесения объектов к объектам капитального строительства
«Электронный журнал «Финансовые и бухгалтерские консультации», 2012, N 10
При строительстве объектов необходимо соблюдать требования действующего гражданского и градостроительного законодательства РФ, в частности получить разрешение на строительство. Однако такое разрешение не является обязательным в случае возведения объекта некапитального строительства. В связи с этим возникает вопрос, как оценить, является ли конкретный строящийся объект объектом капитального строительства, нужно ли в этом случае получать разрешение на строительство и проводить государственную экспертизу проектной документации в соответствии со ст. ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ.
Рассмотрим подход, основанный на судебной практике применения норм об объектах недвижимости (объектах капитального строительства), который может быть использован и при отнесении объекта к капитальным.
Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. В силу п. 3 ст. 49 Кодекса экспертиза проектной документации не проводится, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения.
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Указанный перечень носит открытый характер, а значит, по каждому объекту вопрос, является ли он объектом капитального строительства, следует решать отдельно.
На основании норм действующего законодательства можно сделать вывод, что объекты капитального строительства всегда представляют собой объекты недвижимого имущества.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, и гражданским законодательством не установлен конкретный перечень объектов, относящихся к объектам недвижимости (объектам капитального строительства).
Строительные нормы и правила также не дают четкого определения, какие объекты являются капитальными, а какие нельзя отнести к объектам капитального строительства.
В отсутствие единой нормативной базы, позволяющей отнести те или иные объекты к временным или капитальным сооружениям, судебной практикой сформированы критерии, которые используются при определении того, является ли объект недвижимостью (объектом капитального строительства), а именно:
- характеристики фундамента, на котором размещается объект:
- монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте может свидетельствовать о капитальности строения (Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6);
- характер работ по привязке фундамента к местности влияет на отнесение объекта к капитальным (Постановление ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6);
- установка на облегченном фундаменте может являться подтверждением некапитального характера строения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 мая 2006 г. N А11-6035/2005-К2-27/225);
- фундамент из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 м (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
- наличие подведенных коммуникаций:
- подведение к объекту стационарных коммуникаций может свидетельствовать о принадлежности к капитальным строениям (Постановления ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6; ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225);
- конструктивные характеристики:
- если объект состоит из разборных сооружений и оборудования (прогонов, балок, ригелей, металлических панелей), это может подтверждать принадлежность объекта к некапитальным строениям (Постановление ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225);
- здание каркасного типа, построенное из металлических конструкций, с наружными стенами из сэндвич-панелей расценивается как объект движимого имущества (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
- возможность разбора объекта без нарушения его целостности и функционального назначения позволяет отнести объект к движимым вещам (Постановления ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Московского округа от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08);
- создание и проектирование объекта на временный срок (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
- предварительное получение документов для строительства:
- согласование с уполномоченными органами возведения объекта некапитального строительства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 сентября 2009 г. N Ф03-4475/2009);
- оформление документов, подтверждающих строительство, в отношении объекта некапитального строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 27 октября 2009 г. по делу N А12-5740/2009).
В судебной практике наличие указанных признаков позволяет оценить, насколько прочно объект связан с землей и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба. Данный вывод является существенным при отнесении того или иного объекта к недвижимости (объектам капитального строительства).
Также необходимо иметь в виду, что в наиболее сложных ситуациях для определения капитальности строения суды назначают проведение экспертизы, не оценивая самостоятельно те или иные критерии, позволяющие отнести объект к капитальным. В такой ситуации выводы эксперта не только основываются на анализе документации и явных признаков объекта, но и подкрепляются наличием (отсутствием) скрытых технических особенностей объекта и техническими расчетами.
Таким образом, выявленные в судебной практике критерии необходимо учитывать в совокупности применительно к конкретным характеристикам объекта.
Чем отличается временное строение от капитального?
Как уже было сказано, ряд строений не относится к объектам капитального строительства. Такие постройки принято называть временными и определить к какому типу строения относится объект, можно по некоторым признакам.
Для этого необходимо оценить не только экономическую сторону вопроса, но и юридическую:
- Строение временного характера не может иметь документации на собственность и срок использования объекта небольшой, по окончанию которого, постройка подлежит разбору.
- Постройка капитальная тесно привязана к земельной площади и расположена на фундаментной основе. Это означает, что строение не подлежит последующей разборке и переносу. Также, собственник может получить на здание документы, подтверждающие владение по праву собственности.
Кроме этого стоит отметить, что на капитальный объект обязательно разрабатывается проектно-сметная документация.
Объект незавершенного строительства:
«К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке» (Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях», (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008)
Как неоднократно отмечал Президиум ВАС РФ, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 7454/10).