Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Права несовершеннолетних детей на квартиру
Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.
Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.
Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).
Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.
Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).
Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.
Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.
Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Получение квартиры в наследство
Право на наследство возникает в двух случаях:
- в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
- по завещанию.
Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:
- руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
- командиром воинской части;
- двумя незаинтересованными свидетелями.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка
Законодательство большинства стран мира, в том числе и нашей страны, позволяют своим гражданам в любом возрасте, даже будучи младенцем, быть собственником недвижимости.
Многие родители малолетних детей, заботясь об их будущем, хотят купить жилье для своих чад и сталкиваются с вопросом, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка. Есть несколько способов решения этого вопроса и далее они будут рассмотрены, но прежде, необходимо напомнить о нюансах касающихся операций с недвижимостью при участии несовершеннолетних.
По российскому законодательству, совершение операций по покупке либо продаже недвижимости несовершеннолетним гражданином допускается в ряде случаев.
При этом, следует учесть, что такие операции с недвижимостью относятся к категории наиболее сложных.
Это связано с тем, что права несовершеннолетних на совершение сделки ограничены, и они не могут принимать в ней участие наравне с дееспособными взрослыми.
Казалось бы, зачем несовершеннолетнему вообще становится собственником недвижимости? На улице он не останется, родители обязаны его содержать материально.
На самом деле, причины того, что квартиру переписывают на ребенка, вполне банальны:
- Родители хотят защитить имущество. Например, если есть риск того, что квартира может быть отчуждена банком за долги.
- Вопрос раздела имущества при разводе – такая недвижимость не может быть разделена, потому что находится во владении не супруга (формально) и отчуждать ее или продавать нельзя – орган опеки просто не даст на это разрешения и оснований для таких операций вообще нет.
- Уверенность в обеспечении своего ребенка – родители будут уверены в том, что при любых жизненных обстоятельствах их ребенок не останется на улице.
Само собой, что мы привели распространенные причины такого решения, на самом деле их больше.
Договор дарения — самый распространенный вариант передачи квартиры несовершеннолетним детям. Такой акт позволяет упростить, а точнее, и вовсе отменить наследование в случае внезапной смерти дарителя. Многие родители дарят детям имущество еще до достижения ими 18 лет, чтобы обеспечить в будущем.
Основные особенности такого способа передачи:
- дарение происходит на безвозмездной основе, то есть прежний обладатель имущества не может просить взамен деньги или материальные блага;
- дарение не должно вредить ребенку (это общее правило во всех случаях передачи имущества несовершеннолетнему);
- данный акт не облагается налогом, если передача происходит между прямыми родственниками (от отца или матери к детям).
Какие существуют варианты
На практике часто возникает вопрос: если я хочу оформить мою квартиру на несовершеннолетних детей недостигшим восемнадцатилетнего возраста, как мне лучше передать имущество и какие документы для этого нужны?
Оформление перехода прав возможно в нескольких вариантах, даже если получатель имущества — малолетний ребенок:
- заключение договора купли-продажи;
- подписание дарственной;
- наследование по завещанию или в силу закона;
- совершение сделки мены;
- приватизация при обязательном выделении доли в квартире;
- отказ от доли в пользу несовершеннолетнего родителями или другими прописанными на жилплощади лицами.
Вступает в наследство ребенок, если на момент открытия наследства, то есть смерти наследодателя, он находился в утробе матери в силу ст.1166 ГК РФ.
Зачем покупать квартиру ребенку
Одной из наиболее популярных причин является обеспечение ребенка собственным жильем. Родители заранее обдумывают это мероприятие, готовя чаду беззаботную жизнь в будущем.
Еще одна причина, по которой родители покупают недвижимость детям, — это предупреждение появления спорных вопросов в случае развода отца и матери.
Когда начинаются судебные разбирательства из-за раздела общего имущества, то объекты собственности детей в разделе не участвуют. И между бывшими супругами жилье не делится.
И самой редкой причиной оформления квартиры на ребенка является исключение притязаний на имущество сторонних предприятий. К примеру, если не исполняются финансовые обязательства перед кредиторами.
Как переписать имущество на детей чтобы не арестовали приставы
не имеет никаких прав собственности в отношении своего имущества: его дом зарегистрирован на мать, его гараж – на жену, его квартира – на отца, его вторая квартира – на свекра и так далее. Судебные приставы признали, что описывать у гражданина Б.
- Транспорт или другие средства, необходимые для жизни в связи с инвалидностью;
- Энергетические ресурсы, которые предназначаются для отапливания жилья и приготовления пищи;
- Предметы домашнего обихода и личного пользования;
- Награды и призы;
- Денежные средства в расчете один прожиточный минимум в расчете на самого должника и на каждое лицо, находящееся на его иждивении.
Можно ли переписать квартиру на несовершеннолетнего ребёнка?
Ребёнок может стать собственником любого имущества с момента получения свидетельства о рождении. Такой подарок может сделать не только родственник, но и любой достаточно щедрый человек. Можно подарить уже имеющуюся квартиру или купить новую.
Ключевую роль при заключении такого соглашения имеет возраст:
- Менее 14 лет. Право подписи имеют родители, опекуны и попечители, поэтому при оформлении нужен собственник жилья и один из представителей ребёнка.
- Старше 14 лет, но младше 18 лет. Несовершеннолетний имеет право подписи договора, но в присутствии его законного представителя. На документе будет подпись ребёнка, его представителя и собственника квартиры.
- Старше 18 лет — это совершеннолетний гражданин, который имеет самостоятельно право заключать сделки с недвижимостью.
Можно ли купить недвижимость для человека, не достигшего 18 лет?
В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет. Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ.
Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).
Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Проблема в том, что квартиру нужно не только купить, но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года.
Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.
О том, что нужно знать при покупке можно ознакомиться здесь.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ.
Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).
Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:
- Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
- Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
- Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.
Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.
Выделение доли до выплаты ипотеки
До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.
Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.
Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.
Разрешение конфликта возможно несколькими способами: