Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
В 2006 году Роману было присвоено звание заемщика по ипотеке и номер договора, который, как оказалось в 2021 году, будет его сопровождать до 2039 года. С 30 до 63 лет. Всю жизнь!
Началось все почти 15 лет назад: сотрудник банка «по продажам кредитов» объяснил Роману, что тому выгоднее кредит брать в иностранной валюте, тогда, дескать, процент по кредиту будет ниже. Но сотрудник не уточнил, кому из сторон было выгоднее, чтобы Роман взял кредит в иностранной валюте. Выгода банков от выдачи Роману кредита в валюте в 2006 году была втрое больше стоимости долларов для самого банка, а «в рублях» выгода банка составляла «всего» 50 процентов. Иначе говоря, банку выдать кредит в валюте было чуть ли не в шесть раз выгоднее, чем в рублях!
И один этот факт, согласно экономической теории, доказывает огромную рискованность такого займа для гражданина, поскольку банки не только переложили на граждан все свои валютные риски, но и выдали кредиты в валюте практически по огромным рублевым ставкам.
Роману и другим «валютным» заемщикам не хватило экономических знаний отказаться от заведомо для них невыгодного кредитного договора. Есть финансовая аксиома: если заемщик зарабатывает в рублях и платит этими рублями банку, то не должно быть и речи о займах в валюте, если ты, конечно, не профессионал финансового рынка.
В 2014 году пришел валютный кризис. Как семья Романа вообще пережила эту нервотрепку? Что ж, слабые среди многодетных — редкость. В мае 2021 года банк выиграл у многодетной семьи судебный иск о взыскании «остатка» по кредиту и о продаже их квартиры за цену значительно меньшую, чем требовалась для погашения кредита. «Остаток» суд рассчитал в валюте договора — опять в долларах. И оказался долларовый «остаток» из-за накрученных банком огромных штрафов опять без малого равным полученному в далеком 2006 году займу. А в рублях долг оказался… Да, вдвое больше полученного много лет назад займа! Суд оценил квартиру в 75 процентов заявленного банком «остатка». То есть платил Роман банку 12 лет и вместо полученных от банка пяти миллионов рублей стал должен банку много больше.
А сколько сверх этого страховых взносов было заплачено всеми ипотечными заемщиками за предписанное банками страхование жизни и имущества, причем зачастую в родственных банку-кредитору страховых компаниях это учету не поддается.
Но судебное решение не было исполнено. Маленькую квартиру большой многодетной семьи, слава богу, не продали. Может быть, потому, что банк узнал — государство Российское выделило молодой семье полтора миллиона рублей помощи. Получилась помощь не столько семье, сколько опять же банку — деньги транзитом улетели на счет банка.
В 2021 году по рекомендации Центробанка Роман зафиксировал новые отношения в соглашении о реструктуризации долга под кредитную ставку 10 процентов годовых. Долг даже с учетом снижения из-за госпомощи опять оказался более 10 миллионов рублей. Но срок выплаты, это называется «банкиры пошли навстречу», растянули на следующие 20 лет. Текущий ежемесячный платеж — более 80 тысяч рублей.
Таким образом, к настоящему времени банк уже получил с кредитора вдвое больше, чем дал, и планирует получить еще в пять раз больше. Иначе говоря, Роман получил менее пяти миллионов рублей, уже отдал почти десять и должен отдать еще двадцать пять.
Получил менее 5 миллионов, отдал почти 10 и остался должен почти 25
Редакция попросила банк-кредитор дать свои расчеты этих сумм, но не получила расчета.
Сколько стоит расторжение
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
|
79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой
- Уведомить застройщика об одностороннем отказе от ДДУ по собственной инициативе. В письме также желательно сразу указать на обязанность застройщика выплатить проценты за пользование ценой квартиры. В письме важно указать актуальные банковские реквизиты дольщика. Есть также ряд нюансов, связанных с адресами, по которым нужно направлять уведомление. Практика показывает, что это не только адрес из ЕГРЮЛ.
- Уведомить банк о расторжении кредитного договора. В письме дольщику следует указать сроки предполагаемого возврата суммы долга, рассчитав их поправилам, изложенным в 214-ФЗ.
- Дождаться 20 рабочих дней с момента направления уведомления о расторжении ДДУ с ипотекой. Если цена не возвращена, то дольщик вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав. В настоящее время уды общей юрисдикции урезают проценты за пользование ценой на основании статьи 395 ГК РФ, и даже на основании статьи 333 ГК РФ (которая применима к неустойке, но не процентам). В Обществе защиты дольщиков сложилась положительная судебная практика по взысканию процентов и штрафа при расторжении договора долевого участия (в том числе с ипотекой) в полностью и без снижения через арбитраж.
Хочу расторгнуть договор ДУ с участием мат капитала (ФЗ 214)
При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.
В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.
Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.
В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.
Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:
- письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
- заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
- ипотечный договор или его копия;
- оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
- паспорт заявителя;
- при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
- судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.
Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.
Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.
Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.
Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.
На протяжении длительного срока невозможно гарантировано спрогнозировать собственное финансовое положение и, если задумали участвовать в долевом строительстве с ипотекой, взвесьте все «за» и «против».
Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
| 79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Все юридические расходы компенсируются застройщиком по решению суда.
ВСЯ ПРАВДА О РАСТОРЖЕНИИ ДДУ ПО ИНИЦИАТИВЕ ДОЛЬЩИКА
Немногие застройщики заинтересованы в урегулировании вопроса по расторжению договора долевого участия в строительстве вне судебного разбирательства, однако такие строительные компании всё же встречаются. В этой связи становится возможным расторгнуть ДДУ по соглашению сторон и получить, причитающиеся в соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ денежные средства от застройщика в виде цены договора и процентов за пользование денежными средствами без обращения в суд.
Для расторжения ДДУ по соглашению сторон, дольщику следует обратиться в кредитную организацию, выдавшую ипотечный кредит и заявить о своём намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также досрочно погасить кредит. Согласно условиям ипотечных кредитных договоров, заёмщик обязан заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) известить кредитную организацию о своём намерении по досрочному погашению долга.
При обращении в банк с заявлением о намерении досрочного погашения ипотечного кредита, заёмщику предоставляется точный расчёт имеющейся суммы итоговой задолженности. До внесения денежных средств подаётся заявление на досрочный платёж по кредиту. При этом в связи с досрочным погашением кредита, возможно также и последующее расторжение договора страхования, заключённого в связи с ипотекой и возврат части уплаченных по нему денежных средств.
Поскольку в договора участия в долевом строительстве, обременёнными ипотечными кредитами, включается условие о том, что последующее отчуждение объекта долевого строительства возможно только с согласия банка, то в соглашение о расторжении ДДУ включается кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит участнику долевого строительства, в качестве третьей стороны.
В соответствии с трехсторонним соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве, дольщик и застройщик, с согласия банка, расторгают ДДУ и строительная компания возвращает участнику долевого строительства, уплаченные им в счёт цены договора средства на расчётный счёт. При этом, часть из возвращаемых при расторжении договора денежных средств может быть переведена застройщиком непосредственно на расчётный счет кредитного учреждения в счёт погашения основного долга заёмщика (участника долевого строительства).
После выплаты заёмщиком всей суммы задолженности по ипотечному кредиту следует расторжение кредитного договора и закрытие счетов в банке. Затем банк направляет в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление, в котором просит погасить регистрационную запись об ипотеке и снять обременение с объекта недвижимости.
Не смотря на то, что досудебное урегулирование вопроса по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома теоретически выгодно всем сторонам соглашения о расторжении ДДУ, участник долевого строительства может столкнуться с некоторыми малоприятными для него нюансами, которые, в конечном итоге, приведут его в суд с иском к строительной организации.
- Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
- По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
- Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
- Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
- Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.
По всем вышеперечисленным причинам рекомендуется расторжение договора долевого участия в строительстве в судебном порядке. Расторжение ДДУ с ипотекой через суд гораздо выгоднее, а, главное – безопаснее для дольщика.
Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.
Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В крупных банках типа Сбербанка, Газпромбанка, Россельхозбанка проблем у заёмщиков при досрочном погашении ипотечного кредита, как правило, не возникает. Гораздо хуже ситуация обстоит в небольших и малоизвестных кредитных организациях, которые зачастую не соблюдают требования законодательства и удерживают с заёмщиков баснословные комиссии и штрафы. Однако следует помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 16 ЗоЗПП:
» Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. «
- Возврат денежных средств, уплаченных дольщиком в счёт цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (на основании части 2 статьи 9 № 214-ФЗ).
- Уплата процентов за пользование денежными средствами, внесёнными участником долевого строительства в счёт оплаты цены ДДУ, со дня их фактического внесения до дня их возврата застройщиком, рассчитанных по формуле (на основании части 2 статьи 9 № 214-ФЗ).
- Возмещение возникших у дольщика убытков в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве (на основании статьи 10 № 214-ФЗ; например, участник долевого строительства может потребовать от застройщика возмещения расходов на вынужденный наём жилья в связи с отсутствием у него другой жилплощади для проживания).
- Взыскание 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от удовлетворения законных требований дольщика-потребителя в досудебном порядке (в соответствии с пунктом 6 статьи 13 ЗоЗПП):
– от суммы денежных средств, подлежащих возврату застройщиком в счёт цены договора долевого участия в строительстве (при отказе застройщика возвращать дольщику цену ДДУ при его расторжении на основании части 1 статьи 9 или части 1.1 статьи 9 № 214-ФЗ);
– от суммы убытков, причинённых дольщику застройщиком в результате неисполнения или недобросовестного исполнения последним своих обязательств по договору участия в долевом строительстве (в большинстве случаев, застройщики подобные требования без обращения в суд не удовлетворяют).
- Денежная компенсация морального вреда (на основании положений статьи 15 Закона о защите прав потребителей; обычно присуждается в размере 10 000 – 15 000 рублей).
- Возмещение фактически понесённых и документально подтверждённых судебных расходов дольщика по гражданскому делу, признанных судом необходимыми для защиты его нарушенных прав (в соответствии с положениями статей 94, 98 ГПК РФ).
- Взыскание расходов на оплату услуг представителя участника долевого строительства в судебном процессе «в разумных пределах» (на основании статьи 100 ГПК РФ; представительские услуги по данной категории дел обычно компенсируются судами в размере 15 000 – 20 000 рублей).
Если застройщик самостоятельно не выполнил погашение сделки в Росреестре, то дольщик может сделать это самостоятельно.
Подаем нужные документы:
- Пишем заявление о прекращении договора долевого участия в строительстве вашего объекта на основании уведомления такому-то застройщику от такого-то числа .
- Прикладываем копию этого уведомления.
- Добавляем документы с подтверждением отправки этого уведомления.
- Оплачивает пошлину – 350 рублей, добавляем в заявление ее копию.
Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой
Первая причина — замораживание проекта: когда строительство остановлено и становится ясно, что застройщик не сможет передать квартиру к сроку, указанному в договоре.
С 2007 года действует программа поддержки семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок. Это стимулирующая мера, необходимая для улучшения демографической ситуации в стране и финансовой помощи молодым семьям, например, при покупке квартиры или помощи в образовании ребенка.
В целом, у дольщика и застройщика есть три юридических пути в соответствии со ст. 9 ФЗ-214, по которому они имеют возможность досрочно отказаться от долевого участия, т.е.
- в одностороннем порядке расторгнуть ДДЕ по собственной воле;
- заключить двустороннее соглашение с застройщиком;
- обратиться в суд и расторгнуть договорные отношения на основании решения суда.
Закон не устанавливает конкретного времени, когда можно продать недвижимость, приобретенную с помощью гранта, поэтому решение остается за владельцами. Кроме того, продажа возможна и до получения акций (например, если банк настоял на отсрочке процедуры из-за повышенного риска дефолта).
Мнения о «Юридическом руководстве: как расторгнуть CDU и вернуть свои деньги?
Что вам ближе:
- ждать годами, пока не произойдет чудо и все построится само собой
- вернуть свои депозиты до того, как правительство сделает это бесплатным 3-летним кредитом для застройщика
Однако в таких случаях существуют определенные ограничения, предусмотренные действующим законодательством. Если вы решили расторгнуть договор с застройщиком, вы должны знать о них.
Для расторжения договора ДДК необходимы веские причины, то есть ситуация, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства. При отсутствии таких причин возможен отказ от договора в соответствии с условиями договора. У разных разработчиков свои правила в этом отношении.
Однако внести деньги за не введенные в эксплуатацию «счетчики» можно одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04):
- через приобретение жилищного сертификата у собственника или владельца участка;
- через членство в жилищном или накопительном кооперативе;
Важно! При выделении долей часть квартиры ваших родителей должна находиться в совместной собственности. Если вы планируете выделить личные акции, необходимо нотариально заверенное соглашение.
Живя в двухкомнатной квартире, мы выставили на продажу новую однокомнатную, которую планировали для нашего сына. Может быть, квартира и продастся, но инвестиции слишком велики!
Если и после этого застройщик не вернул деньги, он может обратиться в суд с требованием о возврате денег, процентов за пользование указанными средствами, процентов за нарушение установленного срока. По закону акционер имеет право расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата всех денег, которые он заплатил по договору.
В каких случаях нужно идти в суд
Закон предоставляет застройщику двадцать дней для возврата денег дольщику и уплаты неустойки. Однако большая редкость, когда удается так просто расторгнуть ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщики не возвращают деньги добровольно, и решение вопроса переходит в судебный зал.
На пути к долгожданному новоселью дольщики могут столкнуться с еще более серьезными проблемами и спорными ситуациями с застройщиками, которые заставят их принять решение о расторжении договора ДДУ. В законе предусмотрено ряд причин, которые требуют судебного урегулирования.
Дольщик может обратиться в суд с заявлением о расторжении ДДУ, если строительство его дома заморожено, и он реально видит, что в положенный срок компания-застройщик не передаст ему квартиру, а также в том случае, если застройщик по своей инициативе изменил назначение общего и нежилого имущества возводимого объекта.
Нередко при приемке жилья участник обнаруживает, что фактическая площадь его квартиры не соответствует документам. Если в планы дольщика не входит оплачивать лишние квадратные метры или, наоборот, лишаться части оплаченной жилплощади, он также может обратиться в судебные органы для аннулирования договора. Инициировать процедуру в суде можно тогда, когда изменения площади составляют более 5 % в любую сторону.
При обращении в суд нужно учесть два момента: грамотно составить иск и правильно его подать. В заявлении нужно верно отразить свои требования к застройщику и рассчитать все выплаты, которые он должен произвести. Закон позволяет дольщику требовать не только неустойку за пользование его деньгами, которая рассчитывается по ключевой ставке Центробанка, но также и оплату всех своих расходов, взыскание морального вреда и 50 % штраф от всей суммы иска. На исполнение судебного решения застройщику отводится десять дней.
Заявление можно подать:
- по адресу, где зарегистрирована строительная фирма,
- по местонахождению объекта строительства,
- по своему месту проживания.
Последствия расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика
Расторжение ДДУ с ипотекой может повлечь за собой довольно серьёзные последствия для дольщика, ведь он ещё является заёмщиком в банке. Перед тем как принимать решение о расторжении обязательно нужно изучить кредитный договор, так что по нему, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, кредитные обязательства с него не снимаются.
Чаще всего кредитный договор не привязан напрямую к ДДУ, а прекращение его не вменяет в обязанности кредитора ожидания возврата уплаченных дольщиком средств от застройщика. То есть он может потребовать полного досрочного погашения остатка по задолженности. Не менее важно знать, что до тех пор, пока запись об ипотеке не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Рекомендуем ознакомиться:В чем разница между договором долевого участия в строительстве и ЖСК и что лучше
Рассматривая вопрос расторжения ДДУ, дольщику нужно внимательно оценить финансовое состояние застройщика. Ведь в случае банкротства риск остаться без компенсации, пока идёт судебное разбирательство, очень велик. При этом в период возврата денег дольщику он, по сути, остаётся и без средств, и без предмета залога, которые опять же в случае разорения застройщика, может быть реализован, тем самым компенсировав часть затрат.
Ещё одной причиной взвешенного подхода к расторжению ДДУ являются убытки дольщика, а именно:
- расходы, связанные с уплатой процентов по кредиту;
- расходы, связанные с процессом оформления ипотеки, это и оценка, и госпошлина за регистрацию ДДУ;
- разница между уплаченной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен. Для примера можно рассмотреть последние три года, когда цены резко поднялись, а потом начали опять снижаться;
- расходы, связанные с услугами третьих лиц, если таковые были (пример: риэлтерские услуги).
Очень сложно гарантировать возврат всех этих расходов, даже через суд.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Как быть с непогашенной ипотекой и материнским капиталом после развода
Если в покупку ипотечной квартиры вложены средства материнского капитала, наиболее оптимальным решением при разводе будет погашение ипотеки и выдел долей в недвижимости.
После снятия обременения и оформления долей жилье можно продать на общих основаниях (с условием получения разрешения органа опеки на продажу), а полученные от продажи денежные средства разделить пропорционально долям.
Однако в большинстве случаев, у заемщиков отсутствуют необходимые суммы для досрочного погашения ипотеки, и квартира продолжает оставаться в залоге у банка. В такой ситуации возможны следующие варианты:
- Заявите требования о разделе долга по ипотеке в процессе судебного раздела совместного имущества супругов при разводе.
- Обратитесь в суд с самостоятельным иском о разделе остатка задолженности и процентов по ипотечному кредиту между бывшими супругами. Такой раздел не нарушает прав кредитора по взысканию задолженности — солидарная ответственность супругов сохраняется.
- Попробуйте договориться с банком о реструктуризации задолженности по кредитному договору, путем перезаключения индивидуальных договоров на каждого из бывших супругов, с разделом остатка ипотеки поровну. Однако банки редко идут на подобное, поскольку для них два солидарных должника лучше, чем один.
- Рассмотрите вопрос перекредитования и погашения остатка задолженности по ипотеке иными заемными средствами. Это позволит снять обременение (залог) с жилого помещения и распорядиться им.
- Продолжите совместно выплачивать ипотеку, предварительно договорившись (письменно/устно) с другим супругом. После погашения долга, выделения долей и получения разрешения органа опеки и попечительства можно будет продать квартиру и разделить вырученные от продажи деньги пропорционально долям в недвижимости.
- В случае отсутствия денег для оплаты ипотеки и наличия просроченной задолженности по кредитному договору банк вправе произвести реализацию такой недвижимости на торгах. В этом случае можно рассчитывать только на остаток денежных средств от реализации за минусом остатка задолженности по кредиту.
При наличии непогашенной ипотеки все действия в отношении квартиры необходимо согласовывать с банком.