Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры в новостройке в 2023. Все особенности.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Документы для перепланировки в новостройке
- Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
- Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
- Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
- Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
- Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.
Также приложите:
- правоустанавливающие документы на помещение;
- паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи.
Что такое перепланировка
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Затраты и согласования при свободной планировке
Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.
Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки. Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Во сколько обойдется согласование перепланировки
Владельцу квартиры стоит подготовиться к серьезным тратам, и это не только сами ремонтные работы. В «копеечку» может влететь и разработка проекта, его стоимость зависит от сложности задумки и объемов переустройства.
«Самый простой — базовый — проект обойдется примерно в 10 тысяч рублей. Более сложная работа, включающая в себя множество элементов, будет стоить уже около 30–40 тысяч рублей и более», — пояснила Полина Гусятникова.
Также придется заплатить за выписку из ЕГРН (онлайн — 290 р., лично — 460 р.) и изготовление техпаспорта. Цену на последнюю услугу устанавливает отделение БТИ, которое её оказывает, но это не менее 900 рублей. Заказать техпаспорт можно через МФЦ.
Внесение изменений в техпаспорт после перепланировки будет стоить около 5 тысяч рублей.
Список необходимых документов для перепланировки в новостройке
— Технический паспорт квартиры: заказывается в территориальном бюро технической инвентаризации;
— Проект перепланировки: может быть подготовлен по заказу в любой проектной организации;
— Заявление на согласование перепланировки: оформляется в БТИ;
— Заверенный план застройщика: данный план является архитектурным документом и необходим при возведении стен в свободной планировке (опенспейс). В нем указывается где застройщиком были запланированы стены и какая площадь квартиры осталась свободной для прочих манипуляций;
— Для ипотечной квартиры: письмо-разрешение от банка.
Кроме вышеперечисленного перечня необходимо приложить:
— правоустанавливающие документы на квартиру;
— паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
— письменное согласие собственников.
Перепланировка квартиры со свободной планировкой, не имеющая разрешительных документов, является незаконной. Это влечет за собой штрафы в размере от 2000 до 2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, инспектор выдает предписание на устранение изменений и возвращение квартиры в свое первоначальное состояние.
Более серьезная опасность, которая грозит собственнику при самовольной перепланировке – это нарушение целостности конструкции либо причинение ущерба третьим лицам. В этом случае хозяин квартиры несет уголовную ответственность.
Важно! Незаконные перепланировки без каких-либо нарушений встречаются крайне редко. Чаще всего они противоречат санитарным либо строительным нормам.
Изучив проблемы, связанные с покупкой квартиры со свободной планировкой, можно сделать следующие выводы:
- Такой вид квартир – дорогостоящий способ улучшения жилищных условий. Купить просторную квартиру со свободной планировкой может себе позволить только обеспеченный человек. Затраты, которые собственник квартиры сделает на перепланировку после подписания акта приемки-передачи, могут составить половину уже оплаченной суммы.
- Чтобы сократить траты можно внести небольшие изменения в дизайн квартиры. Их согласовать в БТИ намного проще, чем полную перепланировку.
- Если бюджет ограничен, нужно постараться выбрать такую планировку, которая устроит изначально.
Последовательность шагов при согласовании перепланировки
Вам нужно будет получить паспорт на вашу квартиру в БТИ.
Если у вас перепланировка простая, то вам понадобится только эскиз на основе плана БТИ.
Если у вас сложная перепланировка, но несущих стен вы не затрагиваете, то вам нужно заказать проект будущей планировки у любой компании, входящей в СРО (у организации должна быть лицензия на оказание подобной услуги).
Если ваша перепланировка затрагивает несущие стены, то её проект вам нужно запросить либо у вашего застройщика, либо в ГУП «МосжилНИИпроект» (у каждого города есть своя аналогичная организация).
Если вы физическое лицо, то после подготовки всех соответствующих вашей перепланировке документов, вам нужно передать их в Многофункциональный Центр по предоставлению гос.услуг на рассмотрение.
* Все эти этапы можно пройти самостоятельно или передать вопрос для решения в специальную компанию, которая оказывает услуги по согласованию перепланировки. Второй вариант значительно сэкономит ваше время, поскольку за дело возьмутся специалисты, которые сразу вам подскажут, что из ваших пожеланий можно, а что нельзя согласовать.
Ремонт новостройки свободной планировки
Часто застройщики сдают квартиру в новостройке без внутренних перегородок или с перегородками высотой в кирпич или блок, позиционируя такие квартиры как «помещения со свободной планировкой», в которых можно возвести перегородки в любом месте. Однако такое утверждение застройщика не соответствует требованиям закона, а скорее является рекламным ходом.
Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировкой считается любое изменение конфигурации квартиры, результат которой отражается на техническом плане помещения. Таким образом, юридически не существует «свободной планировки». Планировка от застройщика без внутренних перегородок — это тоже планировка. При ее изменении, в том числе при возведении перегородок, если такое изменение влечет изменения технического плана помещения, требует согласования в установленном порядке.
Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто не возводит перегородки внутри квартиры, хотя эти перегородки имеются в техническом плане.
В связи с этим перед тем, как начать ремонт в новостройке, рекомендуем получить технический план на квартиру. В техплане на квартиру в новостройке могут быть отмечены все перегородки либо выделены только санузлы и кухня (жилая часть отмечена общей комнатой). Если планировка в техническом плане вас устраивает, то возведите перегородки в соответствии с данной планировкой, в таком случае ничего согласовывать не нужно. Если же данная планировка вас не устраивает, то перед началом работ необходимо согласовать перепланировку квартиры в Жилищной инспекции. При этом согласовать перепланировку квартиры, в которой на техплане были обозначены только санузлы и кухня сложнее, потребуются дополнительные документы от застройщика, проектная документация, архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу.
Производя ремонт в новостройке, не получив технический план, вы рискуете тем, что при возведении перегородок допустите существенные нарушения, которые будет невозможно согласовать.
Успевают ли возможности за фантазией?
Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае. Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет. После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях. Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.