Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы можете самостоятельно выбрать оценочную компанию, позвонив в те из них, которые входят в список партнеров банка. В беседе с представителем компании поинтересуйтесь, как быстро сможет приехать оценщик, и есть ли у вас возможность влиять на сроки, если вы закажете ускоренную процедуру. По ускоренной схеме специалист обычно приезжает уже на следующий день, а на подготовку отчета по итогам оценки уходит всего несколько часов.
Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой
- Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
- Отчёт готовит ООО «Домклик».
- Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
- Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»
Какие данные отражаются в отчете
На что влияет оценка квартиры при ипотеке? В первую очередь, на параметры ее текущей рыночной стоимости, которая рассчитывается по профессиональной оценочной методике. В отчете рыночная стоимость указывается для ситуации неспешной продуманной продажи квартиры.
Также в нем отражается ликвидационная цена жилья. Это так называется минимальная стоимость жилого объекта, если его продавать в сжатые сроки. Вместе с ней определяется ликвидность – вероятный период, в течение которого квартира может быть продана, и дается прогноз изменения стоимости данного жилья с течением времени.
Кроме того, в отчете детально описываются все значимые параметры квартиры. В их числе:
- местоположение;
- наличие и доступность транспортной инфраструктуры, автомобильной парковки;
- особенности прилегающей территории и района, в котором расположен многоквартирный дом;
- материал здания – его фундамента, стен, перекрытий;
- год постройки, этажность, текущее состояние всего дома, кровли, подъезда, парадной;
- характеристики квартиры: общая и жилая площадь, количество и планировка комнат, качество ремонта, вид за окнами, наличие либо отсутствие незаконных перепланировок, обременений и т.д.
Если в квартире на полу старый, потертый линолеум, а на стенах замусоленные выцветшие обои, в отчете обязательно будет указано, что жилой объект требует ремонта.
По результатам оценки и на ее основе банковские аналитики рассчитывают максимальную сумму, которую банк готов выделить заемщику под залог покупаемого жилья. Оценочный отчет действителен в течение шести месяцев.
Как проходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры при ипотеке проходит в несколько этапов:
-
Выбор оценочной компании. Заемщик выбирает оценочную компанию, которая имеет лицензию на проведение оценки недвижимости и аккредитацию в банке.
-
Заключение договора на оценку. Заемщик и оценочная компания заключают договор на проведение оценки квартиры. В договоре указываются условия оказания услуги, ее стоимость и сроки выполнения работы.
-
Сбор документов. Оценочная компания запрашивает у заемщика документы на квартиру, необходимые для проведения оценки.
-
Осмотр объекта оценки. Оценщик проводит осмотр квартиры, фотографирует ее с разных ракурсов, проверяет состояние стен, пола, потолка и коммуникаций. Также, оценщик изучает микрорайон, близость к объектам инфраструктуры и вид из окна.
-
Камеральная обработка. Полученную информацию оценщик обрабатывает и формирует отчет. Он учитывает различные факторы, такие как площадь квартиры, ее расположение, состояние, наличие инфраструктуры и даже экономическую ситуацию в регионе.
-
Выдача отчета. Заказчик получает отчет от оценщика в двух экземплярах.
В практике встречается, что на осмотр объекта приезжает не сам оценщик, а помощник оценщика. Как правило, он выполняет всю работу по сбору данных.
По закону срок действия отчета об оценке квартиры действителен полгода. Это прописано в 12 статье ФЗ № 135.
Методы оценки недвижимости
Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.
Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.
Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.
Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.
Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, или из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.
При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.
Быстрый выход на сделку и экономия средств
Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.
Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.
«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.
Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.
Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Как оценивают недвижимость для ипотеки
Чтобы как можно точнее установить стоимость и ликвидность квартиры или дома, эксперт по оценке не только работает с документами, но и выезжает на место для фотографирования каждого уголка недвижимости и окружающей ее местности. Основным методом оценки является сравнительный метод. Сравнивается по планировке, расположению одинаковое жилье, которое недавно было продано. Затем оценщик углубляется в своих суждениях и рассчитывает специальный поправочный коэффициент, с помощью которого более точно определяет цену. А именно, учитываются такие факторы как: новый дом или старый, что расположено вблизи дома и какова территориальная инфраструктура. А также изучается косметический и капитальный ремонт дома.
Этот метод также называют аналоговым.
Следующий метод по популярности – это затратный метод. В исследование берется объект схожий по всем параметрам с оценочным и расчетным способом определяют расходы. Доходный метод – напротив пытаются определить насколько повысится в будущем стоимость объекта.
Профессиональный специалист по оценке может применять все методы одновременно и при этом учитывать ряд факторов:
- удаленность недвижимости от центра;
- наличие детских площадок возле дома;
- наличие зеленых насаждений;
- возраст постройки;
- внешнее состояние жилья;
- количество этажей в многоквартирном доме и какой этаж объекта;
- наличие лифта, мусоропровода и других удобств, и коммуникаций;
- развязка транспортных линий: автобусы, метро;
- наличие рядом с домом детского сада, школы, больницы, супермаркетов;
- количество комнат и их площадь, есть ли лоджия или балкон;
- как холодно зимой в доме, из чего построен дом: кирпич, брус железобетон;
Для чего нужна экспертная оценка недвижимости оценщиком
Процедура может быть необходима для решения сразу множества задач. Чаще всего к оценщикам обращаются в ситуациях:
- Оформление ипотеки. Определение рыночной стоимости объекта требуется с целью установления суммы кредита на квартиру или иную недвижимость.
- Продажа объекта. Так покупатель и продавец выявляют рыночную стоимость.
- Обмен недвижимости. Оценка проводится, чтобы выявить, насколько квартиры или иные объекты равнозначны и не требуется ли доплата с одной из сторон.
- Внесение недвижимости в уставной капитал. Оценка обязательна, чтобы рассчитать долю участника и размер капитала.
- Реорганизация юрлица. Экспертиза позволяет выявить стоимость имущества фирмы.
- Разрешение споров в суде. Например, при оспаривании договора (отдельных условий) в том числе ипотечного, установлении порядка пользованием недвижимым имуществом услуги оценщика помогут доказать свою позицию.
- Оформление наследства. Стоимость недвижимости будет влиять на размер пошлины.
Нужна оценка недвижимости при продаже, оформлении ипотеки (залога недвижимости), наследства и разрешении судебных споров. Но перечень не является исчерпывающим. Возможны и другие ситуации. Деятельность эксперта позволяют получить стоимость в рублях за несколько дней.
Порядок проведения оценки недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки осуществляется в несколько стадий. Перед подготовкой отчета оценщиком необходимо оплатить его работу и предоставить материал для анализа. Последовательность оценочных процедур зависит от условий, выдвигаемых банком. Главные из них:
- Оформление обращения на оценку посредством специального дистанционного банковского обслуживания. Заемщик заполняет форму, вкладывает скан документов и определяется с компанией. Далее клиенту поступает чек на оплату услуг. После прохождения платежа документы направляются для изучения оценочной компании. Эксперт-оценщик договаривается с заявителем о дате и времени просмотра объекта;
- Заявка оформляется непосредственно в оценочной компании. Отчасти не все банковские организации поддерживают работу онлайн-сервисов. Заявитель выбирает подходящего аккредитованного оценщика, созванивается и отправляет посредством электронной связи документы для оценки. Специалист проводит их проверку, передает реквизиты для внесения платы. По прохождении платежа согласовываются дата и время визуального изучения квартиры или дома.
Достоинства и минусы оценки недвижимого имущества для ипотеки
Важным плюсом оценки недвижимого объекта для покупки в ипотеку считается точное вычисление стоимости жилья. Рекомендуем производить оценку даже тогда, когда она не выступает в качестве обязательного требования кредитной организации. Тем самым заемщик обеспечивает себе защиту и гарантию от необоснованных условий, комиссий и штрафных санкций, предъявляемых банком. Для будущего собственника оценка выступает дополнительной гарантией, что он вкладывает деньги в стоящий объект. И квартира продается по реальной цене.
Недостаток заключается в том, что услуга платная. Размер стоимости услуг оценочной компании рассчитывается индивидуально в зависимости от характеристик объекта, его расположения. Рекомендуем обращаться в организацию, которая выдаст оптимальное решение и сохранит высокое качество услуг.
Важно помнить, что при оформлении ипотеки нет возможности избежать процедуру оценки недвижимости. Отчет требуется не только ипотечной организации, но и заемщику. Документ станет дополнительной защитой прав в судебных инстанциях. Необходимо грамотно подходить к выбору профессионального оценщика. От его работы зависит польза банку и приближение момента покупки квартиры.
Заказать отчет об оценке предлагаем в нашей компании с опытом работы и отличными отзывами. Мы гарантируем, что при обращении в банк отказа от принятия подготовленных документов не последует.
Какие документы нужны для проведения оценки квартиры
Неважно, кто проводит оценку, запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.
Какие документы нужны:
| Квартира в новостройке | Квартира на вторичном рынке |
|---|---|
| Паспорт заемщика (кто выступает покупателем) | |
| Акт приемки, в котором указан почтовый адрес | Технический паспорт на квартиру |
| Договор долевого участия | Документ, подтверждающий право собственности |
| Поэтажный план БТИ (не всегда) | |
| Экспликация, в виде таблице, в которой указана площадь всех помещений (по запросу) | |
| Справка о регистрации недвижимости |
Кто проводит оценку объекта недвижимости для целей ипотечного кредитования
Для расчета стоимости квартиры в целях ипотеки привлекаются эксперты-оценщики. Требования к оценщикам следующие:
- Оценщику следует иметь профильное высшее образование;
- Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;
- Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.
- Если оценщик не может осуществить объективную оценку объекта недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.
- Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.
Методы оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:
- Затратный подход
В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого объекта или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.
- Сравнительный подход
В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.
Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.
- Доходный подход
Отчет об ипотечной оценке — это документ, который содержит подробную информацию о цене недвижимого имущества со следующей информацией:
- Описание объекта недвижимости, включая его местоположение и состояние. В отчете будет описана общая архитектура дома, количество комнат и ванных комнат, размеры сада или участка земли и другие детали.
- Используемый метод оценивания и обоснование его выбора. Сюда будет прописан метод, который использовался для определения цены недвижимости, а также объяснение, почему выбранный метод был более подходящим.
- Результаты анализа сравнительных объектов на рынке. Эта часть отчета оценивает недвижимость на основе ее сравнения с другими квартирами, находящимися на рынке.
- Расчет стоимости жилья. Эта часть отчета описывает, как была рассчитана стоимость недвижимости. Это включает в себя объяснение, как были учтены различные факторы, такие как местоположение, площадь и состояние недвижимости.
- Заключение оценщика и рекомендации по использованию отчета. Содержит заключение оценщика, которое может включать в себя рекомендации по улучшению состояния недвижимости, если это необходимо.
Чаще всего это независимые эксперты из специальных компаний. Очень редко — специальный отдел банка (трудно быть уверенными в их объективности, потому такие специалисты чаще привлекаются банком в спорных моментах, а не постоянно).
Если вы рассчитываете на выдачу ипотечного кредита в конкретном банке, имеет смысл обратиться к тем компаниям, которые рекомендует банк с его аккредитацией. Банк, который выдает ипотеку в заинтересован в честном, полном анализе жилплощади. Если он доверяет этим экспертам, то вам тоже стоит прислушаться.
Обратите внимание, тот, кто занимается проведения процедуры оценки не может быть вашим родственником. Есть вероятность что он будет не объективен. Банк не примет его отчет.
Отдельно отметим, что оценка квартиры для ипотеки сбербанка значительно отличается от прочих. Как минимум требованиями сбербанка к финальной документацией. Если хотите получить именно ипотеку сбербанка, выбирайте компанию из того списка, который предложат в банке (информация есть на сайте или у представителей банка).
А если вы хотите заодно прикинуть, сколько будет стоить отделка или даже полноценный ремонт — оставляйте данные в форме ниже. Мы просчитаем все возможные варианты:
Что значит “оценивать объект”? Как это происходит? На что обращают внимание? Есть три способа анализа:
- Затратный. Перед ипотечным кредитованием мастер рассматривает жилье, рассчитывает, сколько понадобится средств, чтобы создать аналогичную квартиру. Он дает свою независимую оценку каждому элементу — от дома до ремонта в ванной.
- Сравнительный (его называют рыночным). Эксперт проводит оценку исходя из информации об уже закрытых сделках на рынке. То есть, ищет на рынке как можно больше аналогичных объектов, смотрит за сколько их продали + оценивает жилье. То есть, основывает свой вывод исходя из рыночных цен и общих тенденций рынка.
- Доходный. Самый спорный из трех способов. После осмотра объекта и определения рыночной стоимости, специалист рассчитывает какой доход (например, от сдачи в аренду) может принести недвижимость. Для ипотек этот способ практически не используют (банк предпочитает перепродавать собственность, а не пытаться заработать на ней, сдавая ее в аренду).
Первый демонстрирует ликвидную стоимость недвижимости (то есть минимальную сумму, за которую можно продать это жилье); второй — реальную рыночную стоимость (то есть то, за сколько можно продать такую квартиру не спеша, обстоятельно, выставив недвижимость на продажу).
Какой из них подойдет вам? Часто, это зависит от того, кто выдает вам ипотечный кредит. Некоторым банкам достаточно знать рыночную стоимость жилья, другие не считают это подходящей информацией и требуют заказывать отчет с ликвидной ценой. А есть и те, что предпочитают понимать ситуацию в целом и хотят видеть расчеты рыночной и реальной стоимости сразу.
Как итог, оценочный альбом для ипотеки должен содержать целый пакет документов:
- базовая информация об объекте (задание) — название, дата, цель;
- коротко о заказчике, а также о самом оценщике;
- информация о том, как проводился анализ, его стандарты;
- допущения, которые использовал специалист;
- стоимость недвижимости с подробным обоснованием этой цифры.
Фактическая сумма ипотечного кредита будет меньше, чем та, что нужна на покупку жилья. Таким образом банк страхует себя на случай, если понадобится покрывать издержки при продаже. Нормальным считается, когда в кредитном договоре сумма 60-80% от стоимости жилья.