Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оценить комнату в коммунальной квартире для продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость оценки комнаты в квартире
Оценка квартир, как и оценка стоимости комнаты в них, необходима для определения рыночной, ликвидационной и прочей стоимости недвижимости. В ситуациях с комнатами, объектом оценки выступают именно они, а не объект недвижимости в целом.
Оценка комнаты, как правило, осуществляется сравнительным подходом. Он заключается в подборе нескольких аналогичных комнат имеющихся в продаже и их сравнении с оцениваемой комнатой с внесением поправок, отличающих объект оценки от аналогов.
Оценщик сначала рассчитывает стоимость одного квадратного метра комнаты, после чего определяет общую стоимость комнаты, принимая во внимание факторы, влияющие на ценообразование.
Рыночная оценка квартир, комнат, долей зависит многих факторов, в частности, но не ограничиваясь от следующих:
Общие факторы
- это удаленность от остановок общественного транспорта, наличие/отсутствие развитой инфраструктуры, благоустроенность придомовой территории, техническое состояние квартиры, планировка квартиры, площадь кухни и проч.;
Индивидуальные факторы
- это общее техническое состояние комнаты, площадь комнаты, высота потолков, уровень отделки комнаты, видовые характеристики и проч.
Процедура оценки комнаты
При заключении договора, оценщик выполняет свою работу, согласно следующей технологической карте:
- Анализ переданных от заявителя правоустанавливающих документов.
- Определение количества проживающих в коммунальной квартире лиц.
- Вычисление доли, зарегистрированной за заявителем.
- Инспекция рынка недвижимости, выявление похожих предложений от продавцов или посредников.
- Выезд на объект, визуальное обследование общественных зон.
- Контроль состояния отделки, несущих, ограждающий конструкции жилого помещения, принадлежащего собственнику.
- Анализ дворовой территории, подъезда, качества инфраструктуры, транспортной доступности и других факторов
- Проведение фотофиксации объекта.
- Камеральная обработка полученных результатов.
- Оформление отчёта с определением рыночной, ликвидационной или инвестиционной цены.
- Вычленение денежного эквивалента в отношении доли, зарегистрированной за правообладателем.
Отчёт помогает выставить актуальную рыночную цену при продаже жилплощади, либо реализовать имущество на торгах, в случае изъятия, при наличии долговых обязательств.
Для чего может потребоваться такая оценка?
Независимая оценка комнаты может потребоваться в ряде случаях, таких как отчуждение (смена собственника) комнаты на основании сделки любого вида или дарения, вступлении в наследство, оформлении комнаты в качестве залога, в судебных спорах.
Во всех этих случаях оценка стоимости комнаты должна производиться квалифицированным экспертом-оценщиком, имеющим право осуществлять оценочную деятельность, а юридически значимым документом, подтверждающим стоимость комнаты, будет отчет об оценке, заверенный подписью эксперта и печатью организации.
Специалисты компании «Аудит ПРО» осуществляют услуги недвижимости любого типа, в том числе и комнат или долей в квартирах. Оценка производится в максимально короткий срок, с привлечением профессиональных экспертов и предоставлением всех необходимых документов, имеющих юридическую значимость в любых инстанциях.
Правильно оценить стоимость комнаты в коммунальной квартире можно, учитывая следующие факторы:
- Расположение квартиры. Особенности районов и адреса могут существенно влиять на стоимость комнаты.
- Общая площадь комнаты и доля, приходящаяся на неё. Чем больше площадь комнаты и доля от общей площади квартиры, тем выше может быть её стоимость.
- Состояние комнаты и общего помещения. Хорошее состояние и ремонт могут повысить стоимость комнаты.
- Доступность инфраструктуры (школы, магазины, общественный транспорт и т.д.). Расположение комнаты рядом с различными объектами инфраструктуры может увеличить её стоимость.
Друзья рады сообщить прекрасную новость.
В период с 01.08.2023 года по 07.06.2023 года супер цена на отчет по оценке квартиры для банка 4000 рублей, лови момент!!!
Кроме того, рады сообщить, что мы делаем оценку также для таких банков как:
- ПАО «Альфа банк»
- Банк АкБарс
- Уралсиб
- Совкомбанк
На что стоит обратить внимание перед подписанием сделки
В целом договор купли-продажи комнаты отличается от аналогичного договора на полноценное жилье. Но, тем не менее, при заключении сделки возможны проблемы.
Для начала убедитесь, что на приобретаемой площади не имеют регистрации не достигшие совершеннолетия или недееспособные собственники. Если таковые имеются, вам понадобится затребовать у продавца письменное разрешение органов опеки.
Далее вам понадобится следующий список документов:
- Правоустанавливающий документ (на основании которого продавец владеет недвижимостью, например, договор дарения или свидетельство о наследовании);
- Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности;
- Соглашение о распределении долей, подписанное всеми собственниками жилья и заверенное в нотариальной конторе;
- Справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за ЖКУ;
- Письменно зафиксированный отказ каждого из собственников жилья от преимущественного права выкупа доли (комнаты);
- Выписка из домовой книги с информацией обо всех прописанных на данной жилплощади;
- Техническая и кадастровая документация.
Шаг третий. Определение общей площади комнаты
Определение общей площади комнаты является важным этапом в расчете цены комнаты в коммунальной квартире. Чтобы участник коммуналки мог узнать, сколько метров помещения приходится на него, необходимо провести несколько шагов:
- Ознакомиться с документами. Для начала, участник коммунальной квартиры должен обратиться к документам на квартиру или кадастровую выписку. В этих документах указана общая площадь всей квартиры.
- Определить размер доли. Затем необходимо определить размер доли участника коммуналки. Обычно это делается на основании покупки или компенсации определенной доли в квартире. Приводим пример: если участник купил 1/3 доли в квартире, то его доля будет равняться 1/3 от общей площади квартиры.
- Проверить правильность расчетов. Для подтверждения размера доли рекомендуется провести проверку. Многоквартирный дом в Москве и Ленинградской области, а также в других районах, имеют специальные программы, которые автоматически определяют долю каждого участника коммуналки. Также можно обратиться к экспертизе или кадастровой службе для проверки правильности расчетов.
- Регистрация права собственности. Если участником коммуналки приобретено право собственности на свою долю в квартире, необходимо зарегистрировать это право в соответствующих органах. После регистрации участник получает все гарантии и права собственника.
Полученная общая площадь помещения умножается на размер доли участника, и тем самым определяется его индивидуальная площадь комнаты в коммуналке. Такой подход позволяет четко и точно определить размер комнаты и учесть все особенности общей площади в коммунальной квартире.
Шаг четвёртый. Определение общей стоимости коммунальных услуг
В предыдущих шагах мы разобрались с тем, как определить привлекательность и размер комнаты в коммуналке. Теперь настало время разобраться с коммунальными услугами и их стоимостью.
Коммунальные услуги в нашем случае включают в себя плату за водоснабжение, отопление, электричество, газ и другие подобные услуги. Каждый месяц эти составляющие делятся между жильцами коммуналки в определенной пропорции. Определение общей стоимости коммунальных услуг играет важную роль в оценке стоимости комнаты.
Если у вас есть возможность, получите кадастровую информацию о коммуналке или доме, в котором расположена ваша комната. Это поможет вам получить точные данные о размере коммунальных платежей в данном доме.
Для определения общей стоимости коммунальных услуг можно воспользоваться несколькими способами:
- Обратиться к управляющей компании или представителям коммуналки. Они смогут предоставить вам детальную информацию о стоимости коммунальных услуг и пропорциях их распределения между жильцами.
- Изучить документы и отчеты о коммунальных платежах, которые предоставляются жильцам коммуналки или доступны в онлайн-режиме.
- Провести собственную экспертизу стоимости коммунальных услуг, ориентируясь на данные из открытых источников, таких как ЦИАН или других аналогичных порталов недвижимости. Однако, стоит помнить, что данные с разных источников могут отличаться, поэтому рекомендуется использовать информацию из нескольких источников.
Определение общей стоимости коммунальных услуг важно не только для правильной оценки стоимости комнаты, но и для принятия решения о покупке или продаже комнаты в коммуналке. Если вы собственник комнаты в коммуналке и хотите продать ее, важно учесть стоимость коммунальных услуг при оценке стоимости комнаты. Также стоимость коммунальных услуг может быть учтена при получении компенсации при преимущественной покупке комнаты, если у вас есть соответствующие права.
Не стоит забывать, что стоимость коммунальных услуг может значительно отличаться в разных регионах. Например, в Москве или Санкт-Петербурге она может быть выше, чем в Ленинградской области или других регионах России.
Пользуясь этими принципами и учитывая особенности своей коммуналки, вы сможете определить общую стоимость коммунальных услуг и учесть ее при оценке стоимости комнаты в коммуналке.
Для чего нужна оценка комнаты
Оценка комнаты, как в общежитии, так и в квартире имеет свои особенности. Для качественного выполнения оценочных работ необходимо строго соблюдать основные положения действующего законодательства государства. Чаще всего оценка рыночной стоимости квартиры проводится в следующих случаях:
- Когда в дальнейшем планируется, как купля, так и ее продажа;
- Для того, чтобы иметь возможность определить стоимость недвижимости получаемой в наследство либо дарственным способом;
- При необходимости сформировать и отправить комплект необходимых документов по поводу объекта;
- Для того, чтобы иметь возможность оформить страховку;
- При необходимости подписать договор брачного характера;
- В целях дальнейшей передачи всей необходимой информации по поводу объекта в органы, занимающиеся опекой и попечительством;
- Банк может оценить помещение для возможности выдать кредит заказчику. В этом случае комната выступает в качестве залога и ее текущая стоимость на рынке влияет на максимально допустимую цену;
- При решении споров имущественного характера судебной инстанцией.
При выборе оценщиков следует обратить внимание на профессионализм и мастерство, чтобы все работы были выполнены в соответствии с действующим законодательством. Итогом работы становится официальное заключение, у которого также имеется сила с юридической точки зрения.
Особенности оценки стоимости комнаты в коммунальной квартире
Чтобы определить текущую рыночную цену объекта недвижимости, эксперт компании «Инвест Консалтинг» проводит сравнительный анализ. Для этого на рынке отбираются аналогичные предложения. На основе имеющихся данных выполняется расчет цены. При этом учитываются:
Характеристики здания. Во внимание принимают техническое состояние дома, год его возведения, материалы стен, перекрытий, кровли, полов. Значение имеет расположение дома (район, расположение относительно метро или других элементов транспортной сети, развитость инфраструктуры в районе).
Собственная инфраструктура здания. На конечную цену влияет наличие организованной парковки для автомобилей, гаражей, лифта и мусоропровода, охраны подъезда или придомовой территории.
Состояние придомовой территории, подъезда, в котором расположена квартира.
Этажность здания и этаж, на котором находится оцениваемый объект.
Характеристики квартиры: площадь, планировка, метраж жилых помещений и общих зон, высота потолков, количество и размеры окон, наличие балконов или лоджий, подпола и т.п.
Дополнительно эксперт оценивает качество отделки квартиры или комнаты, состояние коммуникаций, наличие остекления на лоджиях и балконах и т.п.
Сравнивая оцениваемый объект с другими предложениями на рынке по этим характеристикам, оценщик рассчитывает его текущую стоимость. Сложность такого сравнения заключается в том, что предложение по продаже комнат в коммунальных квартирах постоянно сокращается. Таких объектов становится все меньше, оценивать их реальную стоимость сложно.
Особенности независимой оценки комнат в коммуналках связан с их специфическим правовым статусом. Право собственности регистрируется только на саму комнату. Общие зоны (кухня, санузел, коридор, кладовые и т.п.) считаются коллективной собственностью владельцев комнат в коммунальной квартире.
Оценка рыночной стоимости комнаты
Мы рекомендуем поручить оценку рыночной стоимости комнаты специалисту, который имеет опыт работы в данной сфере и сможет объективно и достоверно оценить данный объект недвижимости
Согласно жилищному кодексу РФ под жилыми помещениями понимаются не только квартиры и дома, но и отдельные комнаты. Гражданским законодательством они относятся к объектам недвижимости, поэтому могут выступать предметом различных сделок. Оценка рыночной стоимости комнаты происходит по тем же принципам и методикам, что и оценка квартиры в целом. Однако стоит помнить, что проводя оценку самостоятельно можно совершить ряд ошибок, которые повлекут за собой неблагоприятные последствия. например, при оценке комнаты важно учитывать не только характеристики самой комнаты, но и наличие соседей, их число, состояние качество отделки мест общего пользования.
Пoдгoтoвьтe кoмнaтy к пpoдaжe
🔨 Cдeлaйтe peмoнт. Ecли кoмнaтa нaxoдитcя в плaчeвнoм cocтoянии, нe yдacтcя выpyчить зa нee мнoгo дeнeг. Дaжe кocмeтичecкий peмoнт мoжeт пoвлиять нa cтoимocть в лyчшyю cтopoнy. Цeнa выpacтeт eщe, ecли вы ocтaвитe в кoмнaтe xopoшyю мeбeль и бытoвyю тexникy.
📁 Дooфopмитe дoкyмeнты. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, вы пoтepяли кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть — дooфopмитe иx. Oни пoнaдoбятcя пpи cдeлкe. Oфopмлeниe дoкyмeнтoв в пpoцecce cдeлки зaтянeт ee.
💵 Oцeнитe cтoимocть. Пopядoк пpoдaжи кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe oбязывaeт cнaчaлa oпpeдeлить ycлoвия пpoдaжи, в тoм чиcлe cтoимocть. Oбpaтитecь к oцeнщикy или paccчитaйтe пpиeмлeмyю цeнy caмocтoятeльнo. Пpocмoтpитe oбъявлeния «пpoдaм кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe», выявитe cpeднюю цeнy для кoмнaт, пoxoжиx нa вaшy. Учтитe инфpacтpyктypy paйoнa, тип peмoнтa, плoщaдь oбщиx пoмeщeний, xapaктepиcтики двopa и пoдъeздa. Нaзнaчьтe кoмфopтнyю для ceбя cтoимocть.
Лучше заранее определить максимальную сумму, которую вы готовы потратить на покупку комнаты и искать идеальный вариант в рамках бюджета.
Цены на комнаты в коммунальных квартирах зависят от множества параметров. В первую очередь — это привычные критерии вторичного жилья: метраж, расположение, этажность и тип дома. Но у коммунальных квартир есть свои особенности, главная из них — количество комнат и число прописанных в них людей. Важно также общее состояние коммуникаций, размер и планировка квартиры с учётом общих площадей, которые вы будете делить с соседями.
Примерную стоимость можно спрогнозировать, оценив ситуацию на рынке жилья. Определитесь с метражом и размером комнаты, посмотрите, сколько стоят аналогичные предложения в разных районах города. Почитайте рейтинги жилья, аналитику и новости о недвижимости и ЖКХ. Также приблизительную сумму помогут рассчитать различные on-line калькуляторы.
Конечная цена всё равно будет складываться из индивидуальных параметров объекта. Заранее определитесь с принципиальными моментами: метраж, высота потолков, количество соседей, этаж, близость к метро. Подумайте также над желательными особенностями комнаты (балкон, выделенный телефон, окно в тихий двор).
Действие 2
Заключаем сделку купли—продажи
Если на всех предыдущих этапах вы успешно действовали самостоятельно, то теперь лучше привлечь риэлтора. Когда все документы собраны и проверены, согласия соседей получены, можно внести аванс или задаток за комнату. На этом этапе важно зафиксировать, в какие сроки продавец должен предоставить необходимые документы, и кто оплачивает расходы по регистрации.
Деньги безопаснее всего передать через банковскую ячейку. В этом случае договор купли-продажи будет подписан в присутствии банковского работника, а документы отправятся на регистрацию в Росреестр. Покупатель оставит оговоренную сумму в сейфе кредитной организации, а продавец сможет забрать её после того, как право собственности перейдёт к новому владельцу комнаты.
На заключительном этапе сделки не забудьте подписать акт приёма-передачи комнаты и получить от продавца оплаченные квитанции за коммунальные услуги.
Действие 7
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.