Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переписать долю в квартире на ребенка несовершеннолетнего если квартира в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для оперативного решения данного вопроса можно воспользоваться онлайн-сервисом СберЮрист. Персональный консультант в режиме онлайн подготовит соглашение о распределении долей с учетом требований законодательства и интересов банка.
Как повысить вероятность согласия банка на выделение доли
Этапы предоставления услуги:
1. Анализ пакета документов
2. Подготовка проекта соглашения
3. Корректировка соглашения, при необходимости
4. Отправка клиенту чек-листа с документами для подачи заявки в центр ипотечного кредитования
5. Получение одобрения банком на выделение долей
6. Отправка алгоритма дальнейших действий
В стоимость базовой услуги входит:
- Подбор персонального решения и подготовка документов онлайн.
- Чат и видеоконсультации с персональным юристом
- Сопровождение процесса согласования сделки в банке
Если задействован материнский капитал
Когда речь идет о разделении доли детям в ипотечной квартире и в процессе покупки недвижимости задействован материнский капитал, необходимо соблюдать определенные условия и правила. Давайте разберемся, как это выглядит и что нужно знать в этом случае.
Во-первых, стоит отметить, что выделение доли детям при задействованном материнском капитале имеет свои особенности. Виды выделения долей в такой ситуации могут быть разными, в зависимости от собственности и погашения ипотеки.
Если родители покупают квартиру в ипотеку, а средства материнского капитала направляются на погашение ипотеки, то доли в ипотеке выделяются следующим образом:
- Доля для ребенка: обычно это 50% от полного размера ипотеки. То есть полная стоимость ипотеки делится на две части, одна из которых выделяется на ребенка.
- Доля для родителя: оставшиеся 50% от полного размера ипотеки остаются на родителя.
Таким образом, выделение долей в ипотеке при задействованном материнском капитале в случае погашения ипотеки выглядит стандартной ситуацией — 50% для ребенка и 50% для родителя.
Что нужно делать в данной ситуации?
- Вам необходимо обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, с запросом о выделении долей детям после использования материнского капитала.
- Вам будут предложены инструкция и необходимые документы, которые требуется предоставить для выделения долей.
- Какие документы могут потребоваться: копия свидетельства о рождении ребенка, копия свидетельства о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи ипотечной квартиры и другие.
- Какие документы необходимо предоставить родителям: копия свидетельства о рождении ребенка, документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотеке и другие.
- После предоставления необходимых документов и соблюдения всех процедур банк подготовит документы на выделение долей и сделает вычеты из материнского капитала.
Таким образом, разделение доли детям при задействованном материнском капитале требует некоторых дополнительных действий и оформления соответствующих документов. Однако, в целом, это является стандартной процедурой, которую можно провести без особых проблем.
Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.
В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.
К нюансам этой процедуры можно отнести:
- Необходимость получения согласования от банка, органов опеки.
- Если средства материнского сертификата были использованы на строительство жилого дома, то доля должна включать часть земли, на которой это строительство ведется.
- Когда покупаемый объект находится в стадии строительства, регистрация на детей части владения возможна только после его окончания. Это происходит после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта получения объекта, но до момента регистрации права собственности заемщика.
- Необходимость выделения детской части должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
Способы приобретения ипотечной квартиры:
- Частично за счет материнского капитала. В этом случае получателем сертификата или обоими супругами оформляется долгосрочное обязательство на выделение доли ребенку. Как только ипотека будет погашена, родители смогут начать процедуру выделения доли.
- Без использования маткапитала. В этом случае, органы опеки обязуют родителей выделить детям квадратные метры заранее, до погашения кредита и оформления жилья в собственность. Разрешение на такую процедуру банки дают крайне редко. Так как при несоблюдении заемщиками обязанностей по кредиту, залоговое имущество, в котором есть доли несовершеннолетних, реализовать не получится.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
Способы приобретения ипотечной квартиры:
- Частично за счет материнского капитала. В этом случае получателем сертификата или обоими супругами оформляется долгосрочное обязательство на выделение доли ребенку. Как только ипотека будет погашена, родители смогут начать процедуру выделения доли.
- Без использования маткапитала. В этом случае, органы опеки обязуют родителей выделить детям квадратные метры заранее, до погашения кредита и оформления жилья в собственность. Разрешение на такую процедуру банки дают крайне редко. Так как при несоблюдении заемщиками обязанностей по кредиту, залоговое имущество, в котором есть доли несовершеннолетних, реализовать не получится.
Проблему с выделением детских долей при ипотеке будут решать законодательно
По инициативе банков депутаты готовят поправки в законодательство, которые позволят продавать жилье с выделенными детям долями и брать ипотеку. Сейчас кредиты на жилье для таких семей недоступны. И банки, и правозащитники уверены — решением проблемы могло бы стать обязательство по выделению детских долей уже после погашения ипотеки.
Как сообщил “Ъ” глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, готовятся поправки в законодательство, которые урегулируют ключевую проблему с получением ипотечных кредитов семьями, в которых детям выделены доли в существующем жилье. Сегодня в ситуации, когда сделка оформляется как альтернативная и в продаваемой квартире есть детские доли, это невозможно. По словам господина Аксакова, инициаторами поправок стали банкиры.
Детские доли чаще всего выделяются в случае, когда при приобретении жилья были использованы средства материнского капитала. В подобной ситуации по закону родители обязаны оформить нотариально заверенное обязательство по выделению детям долей в приобретаемом жилье. Однако в результате в дальнейшем семья оказывается ограничена в сделках с этой недвижимостью, отмечает глава центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина.
Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:
В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.
Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.
В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.
С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?
Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру
Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций.
Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога.
Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире. Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.
Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом.
За соблюдение прав детей отвечают органы опеки. Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку. Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители.
При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.
Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Ассоциация российских банков (АРБ) предложила законодательно разрешить рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал.
АРБ направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо с законопроектом, который меняет порядок оформления долевой собственности на детей.
В частности, разрешает выделять доли несовершеннолетним детям после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.
Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке.
Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов.
Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.
Выделение долей детям в ипотечной квартире при оформлении сделки
Статьей 60 СК РФ закрепляется право ребенка на владение имуществом. Тот факт, что родители при использовании маткапитала берет на себя обязательство наделить всех членов семьи собственностью, включая несовершеннолетних, полностью согласуется с нормами семейного законодательства.
Если заемщики хотят наделить собственностью детей в момент оформления сделки, их ждет ряд сложностей:
- Органы опеки должны предварительно согласовать факт наложения обременения на долю ребенка. Именно от опеки часто зависит, можно ли в ипотечной квартире выделить доли детям.
- Кредитор отказывается одобрить заявку, либо пересматривает условия в сторону ухудшения условий кредитования. Наличие доли несовершеннолетнего собственника в праве собственности, передаваемом в Залог, значительно ограничивает перечень доступных ипотек.
- Ипотечная сделка превращается в более длительный и сложный процесс согласования сделки с несколькими инстанциями. Чем выше согласований приходится пройти, тем выше риски отказа в оформлении ипотеки.
Алгоритм действий, если родители изначально хотят наделить детей частью в собственности представлен 8 шагами:
- Выбрать банк и программу покупки жилья в ипотеку.
- Дождаться согласования. Если часть сделки оплачивают маткапиталом, это необходимо учесть при подборе программы.
- Выбирают жилье и согласуют условия сделки с продавцом.
- Получить разрешение финансового учреждения о выделении доли.
- Обратиться в органы опеки за разрешением передать долю в залоговое обеспечение по ипотеке.
- С продавцом подписывают купчую и вносят авансовый платеж.
- С банком подписывают Договор о кредитовании с передачей квартиры в залог, предварительно выделив доли.
- Подать документы в Росреестр для регистрации нового долевого объекта собственности.
В силу сложности процедуры, не следует полагаться на везение, надеясь на успешное согласование с банком, опекой, продавцом, Росреестром. Рекомендуется привлечь к оформлению доли опытного юриста, имеющего опыт в ведении дел с распоряжением недвижимостью. Иногда для проведения ипотечной сделки с выделением доли несовершеннолетнему приходится менять банк или искать иные варианты предоставления залога – другое жилье, Недвижимость, ценную собственность.
Если родители в разводе
Очень много ошибок возникает при определении прав супругов на долю в материнском капитале. Особенно остро проблема стоит при разводе.
Несмотря на стандартную позицию в отношении совместно нажитого имущества, при расторжении брака и разделе квартиры, суд учтет разъяснения Верховного суда, данные в отношении частных случаев, когда невыделенные доли не дают оснований второму супругу на полный равный раздел квартиры как совместного имущества.
Согласно ст. 38—39 СК РФ, при разводе раздел коснется только общей собственности, нажитой за годы брака. Исключение касается денежных выплат со целевым спецназначением (согласно ст. 34 СК РФ), куда относят и средства маткапитала. Объект недвижимости может быть поделен только на всех членов семьи, даже если к моменту развода имущество еще не переоформлено.