Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры с обременением — подводные камни и юридические тонкости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Пакет документов и порядок их оформления
Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:
- российские паспорта обеих сторон;
- свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
- выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
- справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
- согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.
Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:
- Название документа;
- Место и дата подписания договора;
- Перечисление прав и обязанностей сторон;
- Контакты, включая адреса участников сделки;
- Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
- Ответственность участников сделки;
- Дата перехода права владения;
- Информация о сроках выполнения договора;
- Условия расторжения;
- Порядок разрешения споров;
- План действий в форс-мажорных ситуациях;
- Прочие условия;
- Подписи сторон.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Частные случаи, взвешиваем за и против
- В зависимости от вида обременения, наложенного на недвижимость, существует определенный алгоритм решения проблемной ситуации:
Если квартира находится «под залогом» собственник имеет формальное право ее передать ее в дар. Однако на такое действие потребуется согласие кредитной организации или иного лица, являющегося залогодержателем. Другим вариантом решения проблемы может стать перезалог недвижимости, не уступающей по ценности первоначальному объекту. И наконец, можно перевести залоговое обязательство на получателя подарка. На любое из перечисленных действий потребуется согласие организации — обладателя залога.
В случае отсутствия подобного согласия — владелец может подарить квартиру с обязательством передать после полного погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости залога. - При наличии на жилом помещении ареста, единственный способ подарить такую собственность — снять ограничение через суд. Разрешить подобную ситуацию может сам должник, удовлетворив исковые требования. Суд вправе заменить объект, на который наложен арест, другим имуществом.
- С помощью договора ренты можно узаконить дарственную на недвижимость. По договору ренты, получатель подарка должен содержать дарителя до момента его кончины. Таким образом, одаряемый временно не может полноценно распорядиться подаренным объектом.
- Довольно часто обременение возникает в результате сохранения за бывшим владельцем права на пожизненное проживание в подаренной квартире. При жизни дарителя распорядиться в полной мере такой недвижимостью практически невозможно, поскольку при продаже обремененной квартиры дарителю нужно предоставить такое же жилое помещение.
В заключение следует напомнить, что перед тем, как принять подарок в виде обремененной недвижимости, будет разумным оценить возможные риски такой сделки, взвесить все за и против. Ведь последствиями заключения дарственной на квартиру с обременением может стать её конфискация, арест, изъятие за долги предыдущего хозяина или продажа в качестве залога.
Кроме того, остаться без подарка можно в результате признания договора недействительным. Согласиться принять такую жилплощадь можно лишь при наличии решаемых проблем, в иных случаях — заключать подобную сделку нецелесообразно и обременительно.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.
Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.
Дарственная с обременением – порядок оформления
Обременением называют определенное условие, согласно которому собственник недвижимости не может в полной мере распоряжаться имуществом. Чаще всего обременение накладывается в отношении прав на жилое помещение посредством заключения другой сделки. Предусмотрено несколько возможных ограничений:
- Ипотека. Это одна из форм сделок под залог недвижимости. Если должник не выполнит взятые на себя обязательства, то кредитор имеет право на отчуждение имущества в счет погашения долга. Согласно законодательству, собственник не может производить ряд операций пока не погасит всю сумму кредита.
- Аренда. По договору аренды собственник передает арендатору имущество во временное пользование на конкретный срок за арендную плату.
- Рента. По договору ренты имущество будет передано в собственность другому лицу в будущем при соблюдении определенных обязательств.
- Арест. Принудительный порядок выплаты долгов, основанный на запрете пользования имуществом в полной мере.
- Доверительное управление. Сделка, при которой лицу передается определенный объем прав на недвижимое имущество.
Кроме вышеперечисленных обременений возможно еще два ограничения в имущественных правах. Первое –если в сделке задействованы интересы несовершеннолетнего гражданина, второе – если объект дарения относится к культурному наследию.
Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади. И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения.
Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости. В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.
До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению. Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца. Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.
Дарение с правом пожизненного проживания
Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.
Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.
Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель , передает или обещает передать другой стороне, одаряемому , вещь или имущественное право.
Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:
- реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
- консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).
Дополнительно Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.
С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.
С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.
При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.
Пример
Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:
- После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
- Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
- За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
- Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.
Договор дарения составляется в присутствии обеих сторон при условии полного их согласия со всеми пунктами. После подписания бумага должна пройти государственную регистрацию согласно ст. 574 Гражданского Кодекса. Дарение недвижимого имущества с сохранением права пожизненного в нем проживания зачастую единственная возможность защитить свои права для дарителя. Передача по дарственной безвозмездна, значит, не требует материальной или имущественной компенсации предыдущему владельцу.
Допускается подписание документа доверенными лицами сторон. Представители подтверждают свои полномочия оформленной доверенностью. Для заключения договора дарения обращение к нотариусу не обязательно.
Особенности дарения квартиры с обременением
Если речь идет об оформлении квартиры на одного из членов семьи, то возможные обременения оговариваются заранее. Договор должен включать пункты, отражающие возможные условия и обременения. Подписывая дарственную, новый собственник тем самым соглашается с указанными сведениями. Поскольку дарение после регистрации в Росреестре отменить крайне сложно, то все финансовые и прочие претензии будут предъявляться к одариваемому.
Поскольку обременение может существенно ограничить права нового владельца, то договор рекомендуется заключать у нотариуса. Специалист проверит на юридическую грамотность предложенный текст соглашения, даст свои рекомендации и замечания. Если даритель является лицом преклонного возраста, то может потребоваться заключение медиков о дееспособности гражданина. Не следует пренебрегать подобным требованием нотариуса, впоследствии такой документ может оградить от возможных притязаний третьих лиц.
Дарение считается свершившимся после регистрации в Росреестре и внесения изменений в данные ЕГРН. До этого момента действие может быть отменено каждой из сторон или в результате смерти одного из участников. Недвижимость автоматически переходит в наследственную массу. Принимая дар с обременением, одариваемый должен сознавать меру ответственности, которая полностью переходит к нему.
Следует учесть, что ходатайствовать о наложении обременений может заинтересованное физическое лицо или банковская организация.
Это определенные материальные блага, которые даритель безвозмездно передает одаряемому. Подарок может представлять собой любое имущество, начиная от мелких бытовых вещиц и заканчивая целостными имущественными комплексами предприятий. Могут быть предметом сделки ценные бумаги, доли в уставном капитале юридического лица.
Важно, чтобы предмет договора обладал оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ). Очевидные ограничение дарения касаются наркотических веществ, охотничьего оружия. На основании ч. 3 ст. 15 ЗК РФ сотрудники ЕГРП откажут в регистрации дарения земельного надела на приграничной территории иностранцу.
Бесплатная консультация юриста Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
Можно подарить имущественные права, не имеющие личного характера. Например, права авторства на литературное творение подарить нельзя — они неотчуждаемы. Но можно безвозмездно передать исключительные права на произведение для его использованию и извлечения прибыли.
Бесплатная консультация юриста
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Задать вопрос
С соблюдением требований ст. 382, 383 ГК РФ можно передать в дар право требования.
Предметом дарения может стать долг. Даритель вправе избавить одаряемого от его исполнения в отношении себя либо перед сторонними кредиторами, заменив одаряемого в долговых правоотношениях. Перевод долга урегулирован ст. 391 ГК РФ и требует согласия кредитора.
При заключении договора дарения с обременением необходимо учесть некоторые важные детали. В частности, обременения можно разделить на две основные группы. К первой группе принадлежат обременения, которые запрещают собственнику имущества осуществлять определенные действия, а к второй группе – обременения, которые накладывают на владельца дополнительные обязательства.
При заключении подобной сделки необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Например, в качестве дарителя не могут выступать малолетние дети. Запрещается заключение подобного соглашения между субъектами предпринимательской деятельности (за исключением пожертвований для определенных общественных нужд и подарков, врученных сотрудникам).
Все указанные ограничения необходимо учитывать при заключении договора дарения.
Договор дарения в российском законодательстве регламентируется Гражданским Кодексом. Т.к. ст. 572 характеризует подобную сделку в качестве акта доброй воли, при котором права на имущество от одной стороны совершенно безвозмездно переходят к иному лицу. Отдельной строкой рассматривается вопрос о дарственных на квартиру с обременением.
Правовая система выделяет несколько видов обременения. Это может быть ипотека или рента. Т. е. такое условие, при котором владелец теряет часть или полностью право на распоряжение имуществом. Например, он не может ее продать, пока не выплачены все долги по займам или за услуги ЖКХ. Кроме перечисленных обременением на квартиру может быть и право пожизненного проживания.
Дарственная на недвижимое имущество – это распространенный вид сделки. В большинстве случаев она совершается между близкими родственниками. Но это необязательно.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Возможно ли подарить жилище без ведома финансовой компании? Возможно, заемщику как-то удастся провернуть подобную сделку, однако вслед за этим тут же последуют действия финансовой компании.
- Иск в суд. Банк с помощью судебных разбирательств и подачи иска в суд имеет право оспорить дарственную. И финансовая компания в этом случае будет права.
- Так же банк может затребовать, чтобы обязательства по кредиту были выполнены в досрочном режиме. Банк в своем праве потребовать от заемщика, чтобы оставшийся долг был выплачен немедленно. Так же банк может потребовать, чтобы жилище продали вне зависимости от того, кто именно является ее правообладателем.
Итак, как вы уже, наверное, поняли, подарить жилье, находящееся в ипотеке, очень сложно. Сделать это можно лишь в следующих случаях:
- Если долг погашается досрочно.
- Если банк разрешил сделку.
Помимо того, что нужно получить соответствующее согласие банка, сама процедура дарения в ипотеке является довольно сложной.
Ведь заемщик в большинстве случаев не может сразу же погасить долг, а финансовые компании не желают идти на подобные сделки.
Определение порядка пользования
Наиболее оптимальным способом решить вопросы с правами владения отчуждаемой безвозмездно квартирой или домом обеих сторон, представляется юристам – определение порядка пользования недвижимостью. Но они между собой должны все обговорить в первую очередь.
Такой порядок может включать следующие важные нюансы:
- лицо, передающее в дар квартиру владеет только одной комнатой до самой своей кончины;
- даритель владеет всей квартирой, а дарит только комнату, но после его смерти одариваемый вступает в полные права над всей квартирой;
- владелец и одаряемый, по обоюдному своему согласию, дают право пользования подаренной квартирой или домом другому лицу, например, подрастающему ребенку дарополучателя, но только после кончины дарителя, что должно быть обязательно прописано в договоре;
- после смерти дарителя в полноправное пользование недвижимостью по документам вступает исключительно только тот человек, которому она была подарена, но никак не какие-либо родственники умершего дарителя (ст. 292 ГК РФ);
- при заключении сделки с правом пожизненного проживания дарителя, по согласованию обеих сторон договора, можно оговорить, что таковым правом могут обладать и третьи лица в случае любого другого отчуждения при жизни владельца-дарителя.