Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Что такое объект незавершенного строительства?
На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.
Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.
Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.
Признаки объекта незавершенного строительства
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Оформление права собственности застройщиком
Кроме перечисленных вариантов, которые нуждаются в регистрации, есть еще и сооружения, которые возводятся компаниями, занимающимися строительством для граждан, участвующих в долевом строительстве. Как уже было отмечено выше, регистрация даже недостроенного объекта обязательна. Причина в том, что посредством нее, владелец может распоряжаться собственным имуществом, как угодно.
Застройщики обязаны произвести регистрацию для того, чтобы по окончанию строительства передать недвижимость во владение дольщикам. Поэтому рано или поздно производить ее все нужно.
Независимо от того, будет ли собственник недостроенного жилья достраивать его или же передаст во владение другим лица, это зависит от выбора хозяина. Но без регистрации объекта, произвести любые действия c не достройкой невозможно.
В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Индивидуальный жилой дом, не введённый в эксплуатацию, признаётся объектом незавершённого строительства (иначе недостроем).
Формально такое жильё относится к недвижимому имуществу. Зарегистрировать право собственности на недостроенный дом возможно, однако процедура обладает определёнными особенностями.
Недострой напрямую связан с земельным участком, на котором он располагается. В связи с неполным окончанием строительных работ данный объект не может быть использован по назначению, то есть такое жильё непригодно для проживания.
Именно поэтому владелец здания не способен получить разрешение на ввод имущества в эксплуатацию.
Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен.
Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию.
Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность:
- с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации;
- через суд.
Что такое незавершенное строительство?
Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.
Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.
Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга). До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.
Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.
Необходимые документы
Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:
- Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
- Разрешение на возведение объекта.
- Бумаги по проекту.
- Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
- Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
- Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.
Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.
Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:
- Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
- ГПЗУ.
- Схема планировочной организации участка.
Право собственности на незавершенное строительство
В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.
Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.
Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.
Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:
- продать;
- подарить;
- передать в наследство;
- обменять;
- заложить под денежные средства.
Что нужно знать застройщику: базовые принципы
Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.
Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.
Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?
Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.
Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.
При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.
Акт о приостановлении строительства
По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:
- название объекта, все его паспортные данные;
- цели строительства здания;
- дата начала и предполагаемая дата окончания работ (как предусматривалось изначально);
- полная стоимость всех работ, которая была согласована изначально при заключении сторонами договора подряда (сметная стоимость);
- сметная стоимость работ, которые выполнены по факту до даты прекращения в связи с решением о консервации;
- сумма, которая необходима на работы по консервации и обслуживанию объекта до того момента, когда строительство будет возобновлено.
Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.
Незавершенное строительство дома
Мы строили, строили, и … не достроили. Что делать, когда строительство коттеджа не завершено? Другими словами когда на Вас падает груз под названием «незавершенное строительство дома». Бывает и такое, ведь никто не застрахован от ветра перемен, а он не всегда бывает попутным. Важно Меняются обстоятельства, меняются цены, меняемся мы. Так что же делать с недостроенным домом, как его правильно законсервировать, и какие документы при этом нужно оформить? Юридически, под незавершённым строительством понимается так и не введённое в эксплуатацию капитальное строение, постройка которого была начата, но не была закончена.
Понятие это довольно широкое, т.к. дом может быть построен наполовину, может – на 99%, а может – всё завершилось заливкой фундамента. Но, если дом не был введён в эксплуатацию – это объект незавершённого строительства коттеджа, одним словом – «недострой».
Что такое незавершенное строительство?
Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2020 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.
Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.
Необходимые документы
Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:
- Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
- Разрешение на возведение объекта.
- Бумаги по проекту.
- Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
- Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
- Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.
Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.
Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:
- Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
- ГПЗУ.
- Схема планировочной организации участка.
Как происходит консервация ОНС?
Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.
Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.
После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:
- Название ОНС.
- Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
- Указание стадии, на которой была заморожена стройка.
Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.
Формирование техплана ОНС
Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.
Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.
Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.
Ключевыми особенностями работы над планом являются:
- включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
- определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
- кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
- работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.
Незавершенка в строительстве: основные особенности
- Платная парковка во дворе ул.Братьев Кашириных, дом 102, вдруг появилась будка и расценки за стоянку в ночное время.
- Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
- Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
- Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута.В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
- Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).
- Порядок регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно (возможно даже с привлечением экспертной организации) проверить соответствие объекта имеющейся документации, т.к.